لائحة الإيجار التمويلي: السماح للمستأجرين بالتملك المبكر دون تحمل كلفة الأقساط

يجوز للمستأجر إزالة معوقات الانتفاع بالأصل على نفقة المؤجر

أكدت اللائحة التنفيذية المقترحة لنظام الإيجار التمويلي حق المستأجر في التملك المبكر وذلك بتعجيل سداد الأقساط المتبقية دون تحمل كلفة الأجل عن المدة المتبقية من عقد التمويل، ولا يجوز تضمين العقد خطر السداد المبكر. واشارت اللائحة التي اعلنتها مؤسسة النقد الى حق المؤجر في حالة السداد المبكر تعويضا عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد بشرط النص على ذلك في العقد، ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الأجل للشهرين التاليين للسداد المبكر.
واشترطت اللائحة أن يكون حصول المؤجر على الأصل المؤجر لأجل تأجيره على الغير إيجارا تمويليا وأن تكون قيمة التمويل الممنوح سنويا أكثر من القيمة التي تحددها مؤسسة النقد. وللمستأجر التنازل عن العقد لمستأجر آخر بموافقة المؤجر على أن تكون الموافقة محررة، كما أن للمؤجر التنازل عن حقوقه المترتبة على العقد دون موافقة المستأجر بشرط الا يترتب على ذلك ضرر على المستهلك. وألزمت اللائحة المؤجر بالإفصاح عن أي مخاطر ترتبط بالعقد المسند أو بالأصل الأساسي، ويتم تقدير قيمة حق التملك بحسم الأجرة المعتادة من الأجرة التمويلية واضافة كلفة الأجل.
وفيما يلي أبرز بنود اللائحة:
المادة2: احتراف المؤجر
يكون نشاط الايجار التمويلي نشاطا احترافيا بعد توافر ما يأتي:
1- ان يكون حصول المؤجر على الأصل المؤجر لأجل تأجيره على الغير ايجارا تمويليا.
2- ان تكون قيمة التمويل الممنوح سنويا أكثر من القيمة التي تحددها المؤسسة
الباب الثاني: العقد
المادة 3: تنازل المستأجر عن العقد
للمستأجر بموافقة المؤجر التنازل عن العقد لمستأجر آخر مع اشتراط ما يأتي:
1- أن تكون الموافقة محررة.
2- ان يوثق المؤجر موافقته في سجل العقود خلال عشرة أيام عمل من تاريخ التنازل
المادة4: تنازل المؤجر عن العقد
للمؤجر التنازل عن حقوقه المترتبة على العقد دون موافقة المستأجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ويجب في جميع الأحوال مراعاة ما يأتي في التنازل:
1- ألا يترتب عليه ضرر على المستأجر.
2- ان يسري من تاريخ قيده في سجل العقود.
3- ألا يعفي المؤجر من التزاماته المترتبة على العقد.
4- إذا نشأ عنه تغير في جهة تسلم الأجرة، فلا يسري هذا التغير في حق المستأجر الا من تاريخ إخطاره به.
المادة 5: الكشف على الأصل المؤجر
1- اذا كان الأصل المؤجر مما يحتاج الى كشف من المؤجر وجب ان ينص في العقد أو أحد ملحقاته على وسيلة هذا الكشف وموعده، والشخص المسؤول عنه، على ألا يلحق هذا الاجراء ضررا بالمستأجر او تقييدا لانتفاعه بالأصل المؤجر.
2- تفصل المحكمة المختصة في النزاع حول تحديد وسيلة الكشف وموعده.
المادة 6: موانع الانتفاع بالأصل المؤجر
1- على المستأجر أن يشعر المؤجر فورا برسالة ورقية أو الكترونية بما يطرأ على الأصل المؤجر من عوارض تحول دون الانتفاع به كليا او جزئيا وذلك عن طريق بيانات الاتصال الواردة في العقد ووفقا لقواعد الاشعار المعمول بها نظاما.
2- اذا لم يقم المؤجر بحماية الأصل المؤجر وازالة ما يمنع الاتنفاع به كليا او جزئيا خلال مدة معقولة جاز للمستأجر اتخاذ الاجراءات اللازمة لحماية الأصل المؤجر والانتفاع الكامل به على نفقة المؤجر خصما من دفعات الأجرة اللاحقة ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة7 التزامات المؤجر عند إصدار الأوراق المالية
1- يستمر التزام المؤجر في حال اصداره اوراقا مالية بجميع المتطلبات الاشرافية ذات العلاقة.
2- في حال تسنيد الأصل المؤجر- وفقا للوائح والقواعد التي تصدرها هيئة السوق المالية- يظل المؤجر ملتزما بالافصاح الفوري للمؤسسة عن أي مخاطر فنية أو تجارية أو قانونية او غيرها ترتبط بالعقد المسند، أو بالأصل الأساسي، أو بالتسنيد على وجه العموم.
المادة9: استحقاقات المؤجر والمستأجر عند فسخ العقد أو انفساخه
1- اذا اختار المؤجر فسخ العقد لتأخر المستأجر عن سداد دفعات مستحقة عليه لمدة تزيد على المدة المحددة في العقد طبقا للمادة «الحادية والعشرين» من النظام، وكان للمستأجر حق التملك او الوعد به بموجب العقد، فيجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجرة المسلمة ورده للمستأجر.
2- اذا اختار المستأجر فسخ العقد وفقا للفقرة2 من المادة «الثانية والعشرين» من النظام وكان للمستأجر حق التملك او الوعد به بموجب العقد، فيجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجرة المسلمة ورده للمستأجر.
3- إذا انفسخ العقد- ما لم يكن الانفساخ بسبب هلاك الأصل بتعد أو تفريط من المستأجر- وكان للمستأجر حق التملك او الوعد به بموجب العقد، وجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجرة المسلمة ورده للمستأجر.
4- في جميع الأحوال يسترد المؤجر الأصل المؤجر حال بقائه ويستوفى التعويض التأميني إذا وجد وكان له مقتض.
المادة10: تقدير قيمة حق التملك
1- تقدر قيمة حق التملك أو الوعد به بحسم الأجرة المعتادة غير التمويلية للأصل من قيمة الأجرة التمويلية، واضافة كلفة الأجل المحسوبة وفقا لأسعار السوق للمدة المنقضية من العقد حتى تاريخ فسخ العقد أو انفساخه. ويجب ان يتضمن العقد جدولا للسداد يحدد الأجرة المعتادة غير التمويلية للأصل المؤجر، ونسبتها من الأجرة التمويلية.
2- للمحكمة المختصة إذا ارتأت تعسفا في تقدير قيمة حق التملك المنصوص عليه في العقد أن تقضي بإعادته الى سعر السوق بطلب من ذي المصلحة، ويتحمل المصروفات وأتعاب المحاماة من صدر الحكم لغير مصلحته.
المادة11:الصيغ النموذجية:
1- للمؤسسة وضع معايير لعقود الايجار التمويلي بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالة التعاملات واهداف النظام واللائحة.
2- للمؤسسة اقرار صيغ نموذجية لعقود الايجار التمويلي تراعي حقوق المستأجر.
3- على المؤجر الحصول على موافقة المؤسسة المسبقة المحررة على منتجات الايجار التمويلي قبل طرحها لضمان عدالة شروطها.
المادة12:السداد المبكر:
1- إذا اختار المستأجر امتلاك الاصل المؤجر بموجب العقد في أي وقت فيحق له التملك المبكر لذلك الاصل وذلك بتعجيل سداد الاقساط المتبقية دون تحمل كلفة الاجل عن المدة المتبقية من عقد التمويل وفقا لاحكام هذه المادة ولا يجوز تضمين العقد حظر السداد المبكر.
2- للمؤجر في حال السداد المبكر استرداد التكاليف او المصاريف او النفقات التي دفعها.
3- يستحق المؤجر في حال السداد المبكر تعويضاص عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد بشرط النص على ذلك في العقد ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الاجل للشهرين التاليين للسداد المبكر.
الباب الثالث:سجل العقود
المادة13:شركة تسجيل العقود
- يؤسس المؤجرون شركة مساهمة او اكثر - بحسب ما تراه المؤسسة - يكون غرضها تسجيل عقود الايجار التمويلي باتباع احدث الوسائل وافضل الممارسات وتنظيم النفاذ الآمن لبيانات سجل العقود وفقا لاحكام النظام وهذه اللائحة.
4- يشترط لدخول الشركاء او خروجهم الحصول على موافقة المؤسسة المسبقة المحررة.
5- يكون تعيين رئيس واعضاء مجلس إدارة شركة تسجيل العقود وشغل المناصب التنفيذية ورئيس وكتاب سجل العقود بعد موافقة مسبقة محررة من المؤسسة وللمؤسسة اعفاؤهم من مناصبهم بقرار مسبب في حال الاخلال الجسيم بواجباتهم النظامية او المهنية.
المادة23:وثائق اثبات ملكية الأصل المؤجر:
1- لاغراض هذه اللائحة تعد المستندات الآتية وثائق اثبات ملكية للأصل المؤجر:
أ‌ - صك الملكية العقارية. ب‌ - وثيقة ملكية الأصل. ج - البطاقة الجمركية. د - شهادة تسجيل الملكية الفكرية. ه - سند الشراء.
المادة32:نشاط التمويل العقاري الإسكاني
اذا كان الغرض من العقد منح ائتمان لتملك شخص طبيعي للسكن فإن هذا العقد يخضع لأحكام نظام التمويل العقاري ولوائحه.