الرهن العقاري ينظم نزع العقار ويزيد ثقة مؤسسات التمويل بمنح القروض

تقرير اقتصادي يقترح إنشاء مؤسسات تشتري الرهون من المقرضين

وصف تقرير اقتصادي، مصادقة مجلس الوزراء السعودي على نظام الرهن العقاري بالخطوة المهمة لتوسيع المقدرة على امتلاك المساكن والتعاطي مع إحدى القضايا الاجتماعية الملحة للكثيرين في المملكة فضلا عن فوائده المتعددة للاقتصاد. إلا أن التقرير قال إن جني الفوائد الكاملة لنظام الرهن العقاري سيستغرق بعض الوقت وربما يكون الأثر المباشر محدودا على المدى القصير.
وذكر التقرير الاقتصادي الذي أعدته دائرة الاقتصاد والبحوث في شركة جدوى للاستثمار، تحت عنوان «إجازة نظام الرهن العقاري»، أن إجازة قانون الرهن العقاري استغرقت عدة سنوات وكان من بين أسباب ذلك أن القانون اقتضى تشريعا معقدا، فبدلا عن قانون واحد تمت المصادقة على حزمة من خمس قوانين لا توفر الإطار العام لتطبيق عقود الرهن العقاري فحسب بل تعالج مسألة التسجيل العقاري وإنشاء شركات التمويل، في حين أن السياسات العامة واللوائح التنفيذية وإجراءات منح التراخيص لا تزال قيد الإعداد ويتعين إصدارها خلال 90 يوما من تاريخ إجازة النظام. وبموجب أنظمة الرهن العقاري سوف يتم اعتماد صيغة الإجارة في توفير التمويل.
وقال التقرير «تتباين التقديرات حول ملكية المساكن في السعودية، لكن تشير بصفة عامة إلى أن أقل من نصف سكان المملكة يملكون مساكن خاصة بهم. ويعزى ذلك في الأساس إلى أنه ليس في مقدور المواطنين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط تحمل تكلفة امتلاك مسكن خاص، مما ساهم في خلق عجز في المساكن لهذه الشرائح من السكان. وكان نتيجة ذلك أن ارتفعت الإيجارات بصورة حادة (بمتوسط سنوي بلغ 11.4 بالمائة بين عامي 2007 و2011) وأصبح توفر السكن بتكلفة معقولة يمثل هاجسا للكثيرين».
وأضاف أن البنوك وبعض شركات التطوير العقاري توفر تمويل المساكن منذ فترة إلا أنها وبصفة عامة تلجأ لفرض معايير متحفظة مما أدى للحد من انتشار تطبيق الرهن العقاري. ويشكل الدين بضمان الرهن العقاري نحو 2 في المئة فقط من الناتج الإجمالي في المملكة، مقارنة بأكثر من 70 في المئة من الناتج الإجمالي في الولايات المتحدة وبريطانيا. وأشار إلى أن التخوف الرئيسي لمؤسسات الإقراض يتلخص في الغموض القانوني بشأن الحجر على العقار المرتهن، مؤكدا أن أهمية نظام الرهن الجديد تتمثل في أنه ينظم عملية نزع العقار وبالتالي يمنح مؤسسات التمويل العقاري المزيد من الثقة في تقديم القروض، كما ينص على أن الدائن يتقدم على جميع الدائنين في المرتبة في استيفاء الدين في حال إعسار المدين.
واعتبر أن من شأن سهولة الحصول على التمويل العقاري أن يؤدي إلى تطوير معايير البناء والارتقاء بمستوى الشفافية، حيث يتوجب على المطورين العقاريين الحصول على الترخيص اللازم ويؤكد على قابلية العقار للرهن، ما يشجع المطورين على التوسع وشراء مواد البناء مثل الأسمنت بكميات كبيرة ويؤدي بالتالي إلى خفض الأسعار، متوقعا أن يساهم القانون الجديد في تسهيل إجراءات تسجيل الأراضي والعقار ويحد من ادعاء عدة أطراف امتلاك قطعة أرض واحدة وهي مشكلة حالت دون تطوير بعض الأراضي.
إلا أن التقرير قال إن تمرير نظام الرهن في حد ذاته لا يعتبر كافيا للانتقال فورا إلى سوق نشطة، فهناك حاجة إلى آلية تستطيع البنوك من خلالها شطب هذه القروض من ميزانياتها العمومية. وتتضمن القوانين إنشاء مؤسسات تقوم بشراء الرهون من المقرضين ومن ثم تسنيدها توطئة لبيعها إلى المستثمرين ، مشيرا إلى أن من شأن هذ الإجراء أن يؤدي إلى إنعاش سوق الصكوك في السعودية ما ينعكس بالمنفعة على جميع الشركات المحلية، أما على المدى القصير فربما يؤدي عدم وجود سوق للدين طويل الأجل إلى تعقيد عملية تسعير الرهن.