null

يترقب الكثير منا صدور نظام الرهن العقاري، ويبدو أن الفئة الأكثر تترقبه من قبيل اقتناص الفرص، وهو الأمر الذي لمسته في كثير من كبار العقاريين ممن يستفسرون عن معنى الرهن العقاري، وقد لاحظت أن كثيرا منهم يربطون بين نظام الرهن العقاري المرتقب وبين ما تردد خلال العامين الماضيين في وسائل الإعلام العالمية عن «أزمة الرهن العقاري» التي ضربت عددا من اقتصاديات الدول، خاصة الولايات المتحدة الأمريكية.
الرهن العقاري في تعريفه المبسط هو أن تقترض مالا أو عينا، وتترك لمن اقترضت منه عينا يستوفي منها قيمة ما اقترضته، في حال حل أجل الدين ولم تقم بالوفاء به، فإنه يستوفي حقه من الرهن.
فقهاء القانون يعرفون الرهن العقاري بأنه قرض يمكن المقترض، سواء كان فردا أو مؤسسة، من أن يقترض نقودا ليشتري منزلا أو أي عقار آخر، وتكون ملكيته لهذا العقار ضمانا للقرض، أي أنه في حال عجزه عن سداد القرض فإن من حق المقرض اتخاذ الإجراءات الكفيلة بتملكه لهذا العقار، وبصورة أخرى، فإن العقار يبقى مرهونا حتى يتم سداد القرض، ولذلك يسمى المقرض مرتهنا، ويسمى المقترض راهنا.
وفي شرعية هذا التوصيف كلام لعلماء الشريعة، ليس هذا مجال ذكره، لكن يكفي أن نذكر أن أكثر العلماء يرون جوازه.
أما نظام الرهن العقاري المزمع سنه في بلادنا، فهو يهدف إلى تقنين آلية التنفيذ على المرهون، والموجودة مسبقا في الشريعة الإسلامية، إلا أنها وللأسف لا توجد لها تطبيقات من الناحية العملية في قضائنا، وكل متعامل مع الشأن القانوني والقضائي يعلم أن تنفيذ الرهون على المرهونات حتى تاريخ كتابة هذا المقال هو أشد صعوبة من التنفيذ على المال غير المرهون، ربما يرد البعض بأن تفعيل دور قاضي التنفيذ المنصوص عليه في نظام المرافعات الشرعية قد يغطي هذا الدور، فيرد عليهم بأن قاضي التنفيذ لا توجد بين يديه آلية نظامية أو سوابق قضائية يمكن أن يعتمد عليها في تنفيذ الرهون، باستثناء تعميم أو اثنين لوزارة العدل والمجلس الأعلى للقضاء، لم يعلم بها إلا القلة القليلة من نخبة الباحثين المهتمين بالشأن القضائي. أما قضاة التنفيذ، فقطعا ليسوا منهم، حيث إنهم قضاة حديثو عهد بعمل لم يسبقهم إليه أحد في البلاد كلها، وهذا الأمر الذي جعل تعيين قضاة التنفيذ في البلاد يتأخر إلى ما قبل عامين، مع أن النص النظامي الذي أوجب تعيين قاضي التنفيذ هو جزء من نظام المرافعات الشرعية الصادر عام 1423ه.
وقد جاء نظام الرهن العقاري المزمع نشره حسب التوقعات خلال العام الجاري، ليمكن الراهن من التنفيذ على الرهن من الناحية القضائية.
والرهن العقاري بمفهومه العملي المتمثل في التقدم إلى مؤسسة إقراض أو فرد بطلب قرض لتقوم بشراء منزل وتشتري المنزل وتقوم بالتهميش على صك الملكية بأن هذا المنزل مرهون لدى تلك المؤسسة أو ذلك الفرد، الأمر الذي يمنعك من أن تتصرف فيه تصرف ناقل للملكية إلى شخص آخر أو تصرف يؤثر سلبا على قيمة المنزل.
وهذا التطبيق مختلف عن نظام الإيجار المنتهي بالتملك المعمول به حاليا لدى مؤسسات الإقراض، حيث إن نظام الإيجار المنتهي بالتملك يجعل المنزل مملوكا منذ اللحظة الأولى للمؤسسة المقرضة، ولا تنتقل إليك ملكيته إلا بعد إكمال دفعات الإيجار، ولا تستطيع التصرف فيه بأي نوع من التصرفات أو التعديل أو التأجير، إلا بعد موافقة المؤسسة المقرضة، وقد لجأت تلك المؤسسات إلى هذه الطريقة المثيرة للجدل من الناحية الشرعية والعملية، حيث تتيح للمؤسسات المقرضة التصرف بكثير من التصرفات التعسفية ضد المستأجر أو المشتري إن صح التعبير لتغطية العجز الذي سببه عدم وجود نظام للرهن العقاري.
سيد الشنقيطي محام ومستشار قانوني