تزايد أسعار الأراضي والوحدات لغياب آليات التمويل

دراسة تؤكد أن ضعف قوى السوق ساهم في الإشكالات

حملت دراسة أعدها مركز البحوث والدراسات في الغرفة التجارية والصناعية في الرياض، حول التزايد المستمر في أسعار إيجارات المساكن في المملكة، رؤية الخبراء في مجال التمويل والمهتمين بالشأن العقاري أن غياب آليات التمويل الإسكاني والتشريعات الضابطة له تمثل إحدى العقبات المهمة في عدم ظهور شركات عقارية عملاقة، كما أن ضعف إمكانيات قوى السوق الإسكانية كانت سبباً مباشراً في ضعف مساهمتها في حل إشكالات المباني السكنية وتوفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن في المملكة.
واقترحت الدراسة لتحفيز البنوك وشركات التمويل العقارية لضخ المزيد من الأموال في التنمية العمرانية والسكنية عددا من العوامل منها إعادة النظر في سياسات التخطيط العمراني وتغيير مفهوم المواطن حول السكن المشترك ووضع حد لسياسة الأراضي الفضاء وتشجيع إنشاء الشركات التمويلية والعقارية الكبرى التي تقدم المسكن جاهزاً بشروط ميسرة حسب قدرة الشرائح المختلفة.
وفيما يتعلق بالعوامل المؤثرة في ارتفاع الإيجارات فقد حددتها الدراسة في النمو السكاني المتزايد الذي يتراوح ما بين 2.8 في المائة إلى 3.2 في المائة والمصحوب بهجرة داخلية نحو المدن الكبرى، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف مواد البناء وصعوبة الحصول على التمويل من صندوق التنمية العقاري مع صغر حجمه، حيث إنه لا يمثل أكثر من 30 في المائة إلى 40 في المائة من جملة تكلفة بناء المسكن وزيادة المضاربات على الأراضي بجانب انخفاض القوة الشرائية لشريحة كبيرة من المجتمع وغياب النظم والتشريعات التي تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وفي إطار رؤيتها لحل مشكلة الإسكان أوصت الدراسة بالعمل على تعزيز إمكانات صندوق التنمية العقاري وتوسيع خدماته، كما دعت لحث البنوك على تخصيص جانب من أموالها كقروض لتمويل بناء المساكن، وإعادة النظر في سياسات توزيع الأراضي وتشجيع أصحاب الأراضي الفضاء بسرعة بنائها، كما أوصت الدراسة بأن تقوم أمانات المدن بإنشاء وحدات خاصة بالمخططات السكنية والأراضي غير المستقلة لإنجاز الخدمات والمعاملات في وقت قصير والإسراع في تطبيق نظام الرهن العقاري، وإنشاء محاكم خاصة بالإسكان وإعادة النظر في نظام البناء والسماح بتعدد الطوابق في المناطق المختلفة، والعمل على تطوير الأراضي من قبل الدولة وتشجيع المؤسسات الخيرية والمنظمات الطوعية لبناء المساكن للطبقة الفقيرة وتوعية ملاك الأراضي بضرورة محاربة الاحتكار. وتوصي الدراسة قطاع العقار في مدينة الرياض بضرورة الاندماج بين المنشآت الصغيرة لمساعدتها على تجميع مواردها الاقتصادية والبشرية المتاحة وعلى الدخول في مجالات أخرى.
وقالت الدراسة التي رصدت ما يعتري القطاع من تغيرات جوهرية لكافة أشكال الملكية العقارية واتجاهات التمويل بالإضافة إلى عرض وطلب كافة أشكال العقار أن الصفة الغالبة في القطاع العقاري هي لمؤسسات فردية وتمثل نحو 88 في المائة من إجمالي المؤسسات البالغة نحو 3420 منشأة.
وأظهرت نتائج المسح الذي تضمنته الدراسة أن المنشآت الفردية تنتشر في كافة مناطق مدينة الرياض وتقل في منطقة غرب الرياض وأن 85 في المائة من المنشآت الفردية يتوافر لديها مكاتب رئيسة وأن نحو سبعة في المائة منها لديها مكاتب فرعية في مختلف مناطق مدينة الرياض. كما أبرزت النتائج أن العمالة السعودية تمثل نحو 78 في المائة من بين العاملين في قطاع العقار، وأن الغالبية العظمى من منشآت العقار تستخدم أقل من خمسة عمال، وأن التأجير يمثل النشاط الرئيس للمنشآت، يليه البيع والشراء ثم إدارة الأملاك.
وبينت الدراسة أن المنشآت العقارية تركز أنشطتها في مختلف مناطق الرياض بنسبة تراوحت بين أقل من 10 في المائة و80 في المائة فأكثر، وذلك حسب كل منطقة؛ فهناك نحو 50 في المائة من المنشآت العالمة في منطقة جنوب الرياض تركز نشاطها بنسبة 80 في المائة فأكثر في هذه المنطقة، بينما هناك 51 في المائة من المنشآت العاملة في منطقة شرق الرياض تركز نشاطها بنسبة مماثلة في هذه المنطقة، أما في منطقة الشمال فإن المنشآت التي تركز نشاطها تمثل نسبة 43 في المائة وفي غرب الرياض تصل النسبة إلى 46 في المائة.
وأوضحت الدراسة أن العوامل المؤثرة في زيادة أو نقص أسعار الأراضي تتمثل في توفر التسهيلات الأساسية من المنافع والخدمات ومساحة الأرض وذلك بالزيادة، وأن القرب من المنشآت الصناعية وقرار بيع الأراضي الحكومية للمستثمرين يعدان من أهم العوامل التي تؤدي إلى النقص في أسعار الأراضي السكنية، مبينة أن خلال شهر رمضان والعطلة الصيفية والأعياد تتجه أسعار الأراضي السكنية نحو الانخفاض.
وحملت نتائج المسح أن المتطلبات الأساسية (الكهرباء، الماء، الصرف الصحي، الاتصالات) تأتي في مقدمة العوامل التي تقف خلف الأسباب الرئيسة لزيادة معدلات الإيجارات للعقار وتتراوح نسبها بين 73 77 في المائة من قيمة الإيجار، فيما يعتبر حجم المساحة والقرب من المجمعات التجارية والحدائق والمدارس والمساجد والمستوصفات من العوامل المؤثرة التي تأتي في المرتبة الثانية من حيث التأثير في زيادة الإيجارات.
كما توقعت الدراسة أن تزيد الأسعار المستقبلية في مختلف مناطق المملكة بنسب تتراوح بين أقل من 20 في المائة إلى أقل من 60 في المائة من الأسعار وقت إجراء المسح الميداني، مبينة أن الموظفين بصفة عامة يمثلون الفئة الأولى من بين المستهلكين الذين يتعاملون مع منشآت العقار يليهم الأجانب ثم رجال الأعمال.
ودعت الدراسة إلى حاجة منطقة الرياض على مدى عشرة أعوام المقبلة الأمر الذي يتطلب التوسع المستمر في البناء، بسبب وجود فجوة حقيقية وماثلة للعيان في عدد الوحدات السكنية، وإلى عدم تناسق النسبة السكانية الأرضية للمنطقة مقارنة بنظرائها من المناطق الأخرى ومعدلات نمو السكان فيها بمعدل يبلغ 8 في المائة سنويا، والتي قد لا تتماشى مع معدلات النمو السنوي لقطاع التشييد والبناء البالغة في المنطقة نحو 2.3 في المائة سنوياً ومعدلات نمو ملكية السكن البالغة 1.8 في المائة.