الرسوم والتطوير .. رهان الاستثمار العقاري المتوازن

د.صلاح بن فهد الشلهوب
الاقتصادية - السعودية
منذ أن بدأت زيادة اهتمام البرنامج الحكومي بدعم الإسكان وجعله أولوية في الدعم المالي والتسهيلات والتشريعات، توالت الإجراءات لحل مشكلة السكن، في ظل وجود احتمالات لصعوبات قد تتعقد مستقبلا إن لم تجد حلا، فأعداد المواطنين في تزايد، وتكلفة تملك المسكن أصبحت ترتفع أكثر مع الوقت، ومن هنا أصبحت مسألة التدخل الحكومي لمعالجة المشكلة أمرا لا بد منه، وبناء على ذلك تمت مجموعة من الإجراءات، منها زيادة دعم صندوق التنمية العقاري ووزارة الإسكان ماديا وبالأراضي السكنية في مختلف مناطق المملكة للبدء بمشاريع إسكان يستفيد منها المواطن، وتعالج الاحتياج المتزايد، ومن ثم فرض الرسوم على الأراضي البيضاء التي تغطي مساحات كبيرة داخل المناطق السكنية، فضلا عن المساحات الشاسعة غير المستغلة داخل النطاق العمراني، التي جعلت بعض المواطنين يلجأ إلى مناطق نائية بعيدة عن وسط المدينة للسكن بعيدا عن الخدمات. بدأت وزارة الإسكان ببرنامج الشراكة مع القطاع الخاص في تسويق منتجات القطاع الخاص على مستحقي السكن من المواطنين كما تم الإعلان بذلك، كما أنها تسعى إلى شراكات مع القطاع الخاص لتنفيذ مشاريع بأسعار معقولة يستفيد منها المواطن، وتشجع القطاع على المشاركة في توفير منتجات عقارية سكنية تناسب المواطن.
الحقيقة أنه عندما بدأت بعض الشركات العقارية تتوسع في مشاريع التطوير العقاري، ونتيجة لارتفاع حجم الطلب الكبير من المواطنين، أصبحت مسألة الحصول على أرض مناسبة أمرا شاقا ومكلفا؛ إذ بدأ ملاك الأراضي بالمبالغة في أسعارها، وفي ظل وجود قوة طلب عالية، وتوافر التمويل من قبل المصارف أصبحت تكلفة الزيادة في أسعار الأراضي حملا وعبئا إضافيا على المواطن، وفي الوقت ذاته هو فرصة للمطورين لزيادة هوامشهم الربحية، واستمر تمسك بعض ملاك الأراضي بما لديهم بسبب استمرار وتيرة ارتفاع الأسعار، فالبيع يعني بالضرورة في نظره تفويت فرصة الحصول على كسب إضافي مستقبلا.
بعد إقرار فرض الرسوم على الأراضي داخل النطاق العمراني بدأت المعادلة تتغير، وبدأ الكثير يشعر بالقلق؛ حيث إن ما يمتلكه من أراض ستتأثر قطعا بهذه المتغيرات، وستنخفض أسعارها – والعلم عند الله - وهذا أمر متوقع؛ لأن الاحتفاظ بالأراضي أصبحت فيه تكلفة، فالاحتفاظ بها دون حاجة سيؤول بالمالك إلى خسارتين: الأولى بسبب الرسوم، والأخرى بسبب الانخفاض المتوقع في السعر على المدى القريب، خصوصا أنه أصبح لدى كثير من الأفراد القناعة للتوقف عن الشراء بسبب وجود شعور عام مؤداه أن الشراء حاليا سيؤول بهم إلى تكلفة يمكن أن يستفيدوا منها في تكلفة البناء.
فرض الرسوم من دون وجود حوافز قد يؤدي إلى خروج مجموعة من الاستثمارات العقارية، ويشجع على أن يستمر الحال فيما يتعلق بالبناء قائما على اجتهادات فردية للمواطنين، بما يؤدي بالكثير إلى تكلفة إضافية وأخطار؛ بسبب ضعف الخبرة، في حين أن تطور وتنافس قطاع التطوير العقاري قد يؤدي إلى زيادة كفاءة البناء والالتزام بصورة أكبر بمعايير البناء الجيد الذي يساعد على زيادة عمر المبني، إضافة إلى الالتزام بمعايير كفاءة الطاقة في البناء، وتقديم تصاميم أكثر كفاءة تلبي احتياج المواطن، ووجود خطة لتكوين شراكة مع القطاع الخاص قد يكون لها أثر إيجابي كبير في حل مشكلة السكن في المملكة. كما أنه يحقق التوازن بحيث تتحول الأموال المستثمرة في الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني إلى قطاع التطوير العقاري.
ولكن على الرغم من إمكانية مشاركة القطاع الخاص بصورة فاعلة في تطوير المشاريع السكنية، إلا أنه قطاع ربحي، وبالتالي من المهم مراعاة أمور منها: أن تكون لدى الوزارة معايير تتعلق بتصاميم الوحدات السكنية، وحد أدنى من المواصفات لجودة المباني، كما أن الأسعار ينبغي أن تكون منطقية، ويراعى جانب أن مشاركة الوزارة تعني أن ذلك يخفف من تكلفة التسويق وبعض المصاريف الإدارية، كما أنه من المهم تقديم ضمانات للمباني السكنية، بحيث تتم مطالبة المطور العقاري في حال تم تنفيذ المبنى بكفاءة متوسطة أو رديئة بتحمل تكلفة الخلل أو التقصير، كما أن هذا البرنامج ينبغي ألا يؤثر في برنامج الوزارة في تطوير بعض المناطق وتوفير السكن بها للمواطن، خصوصا أن المدن غير الرئيسة تفتقر إلى وجود مطورين عقاريين بكفاءة ما هو موجود في المدن الرئيسة.
فالخلاصة أن تشجيع المطورين العقاريين على تسويق منتجاتهم للمواطنين المستحقين للدعم السكني، سيدعم وجود توازن يشجع على الاستمرار في تدفق الأموال على الاستثمارات العقارية، ويبقى أنه من المهم العناية بوضع معايير والتزامات على المطور العقاري لضمان كفاءة منتجاته العقارية وحفظ حق المواطن.