مواجهة أزمة السكن.. بفرض رسوم على الأراضي البيضاء وكبح “هوامير العقار”

على الرغم من المقترحات المتعددة التي طرحت في الآونة الأخيرة لحل أزمة الإسكان ومن بينها رفع القرض العقاري، والموافقة على بناء 500 ألف وحدة سكنية وإنشاء وزارة للإسكان، إلا أن الكثيرين يرون أهمية التحرك باتجاه فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والتي تنعم بالخدمات المختلفة بهدف تسريع البناء عليها وحل أزمة الإسكان، خاصة وان مساحتها بملايين الأمتار. وفي حين يؤكد خبراء اقتصاديون وقضاة على ضرورة فرض رسوم على الأراضي البيضاء المخططة داخل المدن بهدف التسريع في الاستفادة منها لحل أزمة السكن الملحة حاليًا، خاصة أن إيصال الخدمات إلى هذه الأراضي كلف الدول الكثير، لا تزال هناك خلافات في مجلس الشورى حاليًا بشأن طبيعة القرار الواجب اتخاذه بشأن هذه الأراضي وهل يكتفي بنسبة 2.5 % المخصصة للزكاة، أم فرض نسبة اكبر من ذلك حتى يحقق القرار أهدافه. وفي الوسط من هذه الرؤية يخشى آخرون أن يؤدى فرض الرسوم على هذه الأراضي إلى ارتفاع في أسعارها وبالتالي يتضرر المواطن بالدرجة الأولى. ويستشهد البعض على أهمية القرار في أن مدينة جدة بمفردها تضم 80 مليون م 2 مساحات بيضاء، في حين تعيش أزمة خانقة نتيجة محدودية الشقق المعروضة للإيجار والتمليك مقابل زيادة سكانية كبيرة. ويفاقم من أزمة السكن بشكل ملحوظ الارتفاع المستمر في الإيجارات خاصة في السنوات الخمس الأخيرة، وما واكب ذلك من زيادة في أسعار الأراضي نتيجة عدم الاستفادة من غالبية أراضي المنح والتعثر الذي تعانيه شركات التطوير العقاري في الوقت الراهن نتيجة الأزمة المالية.
ارتفاع الإيجار
البداية كانت مع عدد من المواطنين حيث يقول عبدالإله الكناني: إن السكن أصبح من أهم المشاكل التي تواجه غالبية المواطنين خصوصا الأسر التي تعتمد في دخلها على الضمان الاجتماعي أو بعض الأعمال التجارية التي تدر دخلًا متوسطًا أو قليلًا عليهم، وقد يفوق ما يذهب للإيجار لدى بعض الأسر ثلث الراتب خصوصا في القطاع الخاص، حيث لا يتجاوز الراتب 3000 ريال شهريًا، ويتراوح الإيجار حاليًا بين 15 ألف ريال للشقق المتدنية المستوى إلى 45 ألف ريال لبعض الشقق، وأضاف أن الحل يكمن في الإسراع بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية أمر بها خادم الحرمين الشريفين وتوزيع منح الأراضي على المواطنين في كافة المدن مع إيصال الخدمات للمخططات لان المشكلة حاليًا في تصاعد كبير وتحتاج إلى حل سريع. واستغرب حدوث هذه الأزمة في المملكة في ظل المساحات الكبيرة الخالية من السكان، داعيًا إلى إنشاء مدن وأحياء جديدة بعيدة عن المدن الحالية لفك الاختناقات، مشيرًا إلى أن أكثر من 60% من المواطنين لا يمتلكون سكن ولفت إلى أن منع إيصال التيار الكهربائي إلى المنازل والاستراحات التي بدون صكوك خفف من التعديات و العشوائيات، داعيًا إلى السماح بوصول الكهرباء للمنازل التي بدون صكوك في القرى والهجر للمساحات التي لا تتجاوز600 متر مربع مما يساهم في الحد من الهجرة من القرى إلى المدن.
كما تقول أسرة مكونة من عدة أشخاص «تحتفظ المدينة باسمها»: إنها فشلت في الحصول على سكن وقامت إحدى الجمعيات الخيرية بتأمين السكن المفروش بشكل مؤقت لها مطالبة بإيجاد الحلول المناسبة لأزمة السكن التي أصبحت صعبة على غالبية شرائح المجتمع في ظل ارتفاع الإيجارات وأسعار الأراضي
هوامير العقار
أما خضران الزهراني يختلف مع الآراء السابقة ويقول: لا توجد أزمة حقيقية، ولكن المشكلة تكمن في بعض هوامير العقار وبعض الشخصيات الذين يمتلكون عشرات الكيلو مترات من الأراضي المسورة ويقومون بتخطيطها بالقطارة حتى يتحكموا في الأسعار كيفما يريدون، ومن الجهة الأخرى قامت البلديات والأمانات بإيقاف توزيع المنح منذ سنوات وكأنها تساعد الهوامير على رفع الأسعار. ودعا الجهات الرسمية إلى توزيع الأراضي من خلال المنح بعد تخطيط المساحات المطلوبة ومن ثم سنجد أسعار العقار تتراجع لتزداد نسبة التملك خصوصًا أن الإحصائيات تشير إلى أن حوالي 60% من المواطنين لا يملكون مساكن. واتفق مع الرأي السابق احمد السهلي متهما بعض الملاك بالطمع والجشع ورفع الأسعار باستمرار.
ويقول أبو هاشم: كل عام يقوم مالك العقار بزيادة الإيجار حتى وصل سعر الشقة إلى 25 ألف ريال بينما راتبي لا يتجاوز6000 ريال والغريب انه طلب منى الخروج بحجة انه سيزوج ابنه ويمنحه الشقة وعندما رفعت الإيجار ألف ريال في السنة وافق على بقائي دون النظر إلى زواج ابنه.
قاعدة بيانات للصكوك
واقترح احمد القرني إنشاء مدن سكنية يتم إسنادها لشركات أجنبية تحت إشراف الدولة ويتم تقسيطها على المواطنين بأسعار التكلفة فقط، داعيًا إلى استحداث قاعدة بيانات لصكوك الأراضي المملوكة للمواطنين ( السكنية منها فقط)، وفي حال رغب في امتلاك أكثر من ثلاث أراضي سكنية محددة الأمتار، لا بد من دفع مبلغ عن كل متر زائد يمثل 1% من قيمة الأرض وبذلك يتم إنهاء أزمة احتكار الأراضي والحد من ارتفاعها
واتفق مع الرأي السابق احمد العرابي فقال: احتكار الهوامير المخططات وراء أزمة السكن الحالية. وقال اعمل في الوظيفة منذ 30 سنه ومع ذلك لم استطع حتى الآن الحصول على أرض بسبب الارتفاع المبالغ فيه للأسعار، داعيًا الجهات الرسمية لتوفير الأراضي الحكومية والمزودة بالخدمات وتوزيعها على المواطنين وأضاف: البلديات لم تقم بدورها بالشكل المطلوب في توفير المنح المناسبة في المواقع المكتملة الخدمات كما أن هناك مشكلة أخرى ترجع إلى التعديات على الأراضي البيضاء داعيًا إلى ضرورة حسم هذه القضايا خلال اشهر قليلة.
وانتقد انتشار الاستراحات ذات المساحات الشاسعة بدون صكوك شرعية أو بصكوك على مساحات كبيرة من المفترض أن تخصص كسكن فقط. كما أن وزارة الإسكان يقع عليها عبء كبير لعدم قيامها بأي بادرة لتنفيذ مشروع خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز والمتضمن إنشاء 500 ألف وحده سكنية إضافة إلى 60 ألف وحده أخرى تم إصدار الأمر حيالها في وقت سابق ولو بدأت الوزارة في أولى خطوات مشاريعها وأعلنت عن ذلك بشكل واضح لوجدنا أن الأسعار ستتراجع سواء الأراضي أو الإيجارات.
واقترح رشيد بن مساعد أن تتولى الدولة إنشاء مساكن جاهزة في مخططات كبيرة بالمدن وتخصصها للمواطن بدلا من توزيع المنح في أماكن نائية وطالب فيصل سراج السليماني بإنشاء هيئة مختصة بالعقار على غرار هيئة سوق المال لضبط أسعار العقارات بالإضافة إلى إنشاء مجمعات سكنية وبيعها على المواطنين بأسعار مناسبة.
إعادة الأسعار إلى وضعها الطبيعي.
من جهته يقول العقاري احمد الشهيب: إن هناك ركودًا في عمليات البيع والشراء في العقار وبالذات الأراضي نظرًا لارتفاع الأسعار وتضخمها بشكل كبير في السنوات الأخيرة مرجعا ذلك إلى المضاربة ووجود مخططات كثيرة غير معروضة للبيع بهدف تعطيش السوق، ومخططات حكومية غير مهيأة. ودعا إلى تطوير أراضي القرى والهجر للحد من الهجرة إلى المدن والضغط على العمائر السكنية لان العرض في هذه الحالة سيكون أكثر من الطلب، كما أن فرض رسوم على الأراضي البيضاء أصبح من الأمور المهمة من اجل إلزام أصحابها بعرضها للبيع. وحذر من التورط في المضاربة على الأراضي المختلفة في الوقت الحالي والشراء بأسعار عالية لان الأراضي في حالة فرض رسوم عليها «ستأكل وتشرب» وتلغي مقولة» الأرض تمرض، ولا تموت»، كما انه من الأفضل قيام وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة الإسكان بتوزيع أراضي مجانية للمطورين العقاريين من اجل إنشاء مساكن وبيعها بأسعار محدده من الوزارتين
أما العقاري الشريف نواف الحارثي ارجع ارتفاع الأسعار إلى إصرار الأمانات على بناء دورين وملحق للعمائر الواقعة على الطرقات التجارية فيما المفترض أن يتم السماح بالعمل في إنشاء دور ثالث في هذه المواقع لخفض أسعار الأراضي والإيجارات. وأشار إلى وجود ركود في عمليات البيع والشراء وبالذات في الأراضي السكنية نظرًا للارتفاعات المتكررة في أسعار الأراضي.
«البلديات»: سلمنا ملايين الأمتار لوزارة الإسكان.. وفتح باب المنح قريبا
قال مصدر في وزارة الشؤون البلدية والقروية: إنه تم تسليم وزارة الإسكان ملايين الأمتار المربعة من اجل إنشاء مساكن في مختلف المناطق، لافتا إلى وجود آلية لزيادة المساحات المسلمة للوزارة من اجل الإسهام في حل أزمة السكن.
كما أن الوزارة ستقوم باستقبال طلبات المنح لكافة المواطنين خلال الفترة القادمة حسب التنظيم الجديد.
وزارة الإسكان: نظام للتسعير والإيجار.. والرسوم تحد من المضاربات
قال مصدر في وزارة الإسكان: إن استراتيجية الوزارة لحل مشكلة الإسكان تتضمن عدة برامج منها بناء مدن جديدة وتجزئة الأراضي الصغيرة وتحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك استثماري وطني وتطوير الأحياء العشوائية والشعبية للاستفادة منه وفرض رسوم على الأراضي البيضاء للحد من المضاربات. كما تشمل منع بيع المنح نهائيا وإنشاء مساكن مجانية للفقراء وأصحاب الظروف وجمعيات تعاونية وخيرية لإسكان الفقراء وإقرار نظام للتأجير وتسعير الأراضي للحد من الارتفاعات غير المبررة وبناء 560 ألف وحدة سكنية خارج استراتيجية الإسكان. وأشار المصدر إلى وجود برامج متنوعة للإسهام في حل الأزمة تشمل المجمعات السكنية في القرى والمدن الصغيرة وبرامج مشروعات الوحدات السكنية المتفرقة في المدن الوسطى والكبيرة.وبرامج مشروعات الوحدات السكنية القائمة على دمج الشرائح الفقيرة مع الشرائح الوسطى في المدن المتوسطة والكبيرة وبرامج مشروعات الوحدات السكنية المنفردة لإسكان الحالات الطارئة والإغاثية.
كما تشمل الخطة أيضًا تطوير وإعادة تأهيل الأحياء السكنية الشعبية والقديمة وتطوير الأحياء العشوائية في أطراف المدن والأراضي غير المستخدمة في داخلها ودعم الأسر الفقيرة المستأجرة لمساكنها كما تشمل تأسيس الجمعية الوطنية التعاونية للإسكان.
قضاة: الأراضي البيضاء احتكار ويجب أداء الزكاة عليها
أكد قاضي الاستئناف بمنطقة مكة المكرمة الشيخ عبدالرحمن بن عبدالعزيز العجيري أن تجميد الأراضي البيضاء على وضعها الراهن غير مناسب ولا يعود بالنفع على المالك أو المواطن.
وطالب بأن لا تتعدى الرسوم منظورها الشرعي بحيث تؤخذ عليها زكاة وليس ضريبة، لافتا إن تطوير تلك الأراضي من جانب الدولة سيساعد الملاك على سرعة إحيائها وليس بقصد تركها وإماتتها.
ويرى أن يتم التعامل مع هذه الأراضي حسب المفهوم الشرعي للأحياء، فإن أخذها هذا الشخص ومات لا يعتبر أحياها، ويفترض أن تؤخذ منه ويتعامل معها تعامل صحيح، بحيث ترجع للذين يحيونها لتعود بالنفع على البلد، وأضاف أن الأراضي البيضاء تعتبر احتكار، لأنها تدفع الناس إلى بناء مساكن لهم في مواقع بعيدة في ظل وجود أراضٍ قريبة يمكن أن يستفاد منها، واستشهد بسحب عمر بن الخطاب رضي الله عنه الأرض التي منحها أبو بكر الصديق رضي الله عنه لشخص لأنها مضى عليها سنوات ولم يقم بإحيائها، كما أن وزارة الزراعة تقوم بمنح أرض زراعية للمزارعين وتقوم بسحبها منهم بعد مرور سنوات عدة دون إحيائها.
من جانبه أكد عضو هيئة التمييز بمنطقة مكة المكرمة ورئيس المحكمة الفرعية بمحافظة جدة سابقا الشيخ عبدالله بن عبدالرحمن العثيم على ضرورة فرض رسوم على الأراضي البيضاء ليس فقط في جدة وإنما في جميع مدن المملكة، وأضاف أن هذه الأراضي كلفت الدولة الكثير من الخدمات ويجب الاستفادة منها بشكل اكبر، مقترحا فرض زكاة عليها تصرف على الفقراء والجمعيات لتشجيع هذه الفئة على بيع الأراضي والبناء عليها، ولفت إلى أن تلك الأراضي البيضاء مصنفة من الاحتكار والذي يعرف بمنع الناس مما يحتاجون إليه. أما قاضي المحكمة العامة بالرياض الشيخ حمد الرزين فأيد فرض رسوم على تلك الأراضي للحد من احتكارها، وليزيد المعروض وبالتالي تنخفض الأسعار، وفرض رسوم على أساس الزكاة الشرعية على أساس أنها مصنفة من عروض التجارة، ومن ناحية ثانية أن بقاء تلك الأراضي على حالها يعتبر احتكار محرم.
ويرى مراجعة بعض الملكيات والمنح الضخمة التي لم يتم تطبيق تعليمات المنح عليها بشكل كامل، نتيجة التجاوزات الكبيرة للأنظمة والتعليمات.
الأراضي البيضاء تشكل 77 % من حجم الرياض و60 % من الدمام
تنتشر الأراضي البيضاء (غير المستخدمة) في المدن السعودية؛ حيث تشكل 77% من العاصمة الرياض، ونحو 60% من حجم حاضرة الدمام؛ حيث يخزن العقاريون فيها ثرواتهم ويتوقفون عن عرضها للبيع منتظرين تنامي أسعارها مع مرور الوقت، وذلك لمأمونية الاستثمار فيها؛ لأن الحكومة لا تفرض عليها ضرائب.
وقال تركي الحقيل، الخبير الاقتصادي: إن فرض رسوم بنسبة 1% على هذه الأراضي سيعادل أكثر من 11% من قيمة الناتج المحلي للسعودية، وسيضع العقاريين أمام خيارات صعبة، من ضمنها الاستمرار في ملكية الأراضي مع دفع رسوم سنوية عليها، أو عرضها للبيع، مما سيزيد من تكلفة العرض على واقعها الحالي الذي يتحكم فيه كبار العقاريين.
ويبني الحقيل تقديراته على بيانات نشرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض التي حددت مساحة النطاق العمراني في مدينة الرياض بنحو 2435 كيلومترًا مربعًا، وقال تقرير الهيئة إن نحو 77% من النطاق العمراني أراضٍ بيضاء، بينما في حاضرة الدمام، بحسب أمين المنطقة الشرقية، تشكل ما نسبته 60% من الكتلة العمرانية، هذه المساحات هي فقط تلك التي تقع داخل النطاق العمراني، وإلا فإن النسبة ستكون أكبر في محيط المدن. يقول الحقيل: إن سعر المتر المربع داخل مدينة مثل الرياض يصل إلى أرقام كبيرة تتجاوز في بعض المواقع 4000 ريال لذلك وضع متوسط سعري للمتر المربع ب1000 ريال وبعملية حسابية تقديرية وصلت قيمة الرسوم السنوية على هذه الأراضي إلى نحو 19 مليار ريال، ويبين أنه أضاف لهذا الرقم تقديرات متحفظة للأراضي خارج النطاق العمراني لمدينة الرياض، ووضع التقديرات ذاتها على المنطقة الشرقية ومدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة ومدينة جدة وبقية المدن السعودية. ويشدد الحقيل على أن الأسعار ستنخفض لأن المبالغ اللازمة كرسوم يجب دفعها على الأراضي مبالغ كبيرة، ولأن السيولة المالية لتجار الأراضي لا تتوازن مع هذه الرسوم المقدرة بنحو أكثر من 220 مليار ريال عند فرض رسوم بقيمة 1% فقط من قيمة الأرض، فكيف سيكون الحال لو تم فرض 2% الذي يعتبر متوسط الرسوم بين دول مجموعة العشرين؟ ويضيف: هذا سيخفض أسعار الأراضي (التي لا تتوافر لها أي خدمات وتعرض بأرقام فلكية) ما بين 25 و30% من أسعارها الحالية.
دراسة: المملكة تحتاج مليون وحدة سكنية خلال 5 سنوات
كشفت دراسة عقارية عن أن المملكة ستحتاج إلى حوالى مليون وحدة سكنية جديدة خلال السنوات الخمس المقبلة لمواكبة نمو سنوي مركب بنسبة 3.3% في الطلب على المساكن، ما يستدعي الحاجة إلى بناء نحو 5.5 ملايين وحدة سكنية بحلول العام 2014.
وأشارت الدراسة إلى أن قطاع البناء السكني في المملكة بات يشكل 70% من سوق العقار الإجمالي بعد تحقيقه نموًا كبيرًا في الآونة الأخيرة، حيث ارتفع حجم الطلب على المساكن باضطراد على مدى السنوات الأخيرة نظرًا للنمو السكاني السريع واتساع شريحة الشباب الباحثين عن مساكن بأسعار مقبولة. وتتوزع النسبة المتبقية وهي 30% من سوق العقار السعودي بين قطاعات المكاتب، ومنافذ البيع بالتجزئة، والضيافة والصناعة.
كما ذكرت الدراسة التي أعدتها «جوار لإدارة وتسويق العقار»، إحدى الشركات العقارية في منطقة الخليج والذراع التسويقية لمجموعة بن لادن السعودية، إلى أن مستقبل القطاع السكني المحلي يبدو إيجابيًا على المدى القصير والمتوسط، حيث من المتوقع أن يتجاوز الطلب حجم العرض بنحو 50,000 وحدة سكنية سنويًا خلال الأربع أو خمس سنوات المقبلة. ويشمل القطاع السكني في المملكة الفلل والشقق السكنية والمجمعات السكنية، وهي تقسم إلى ثلاث مناطق أساسية: المنطقة الوسطى (الرياض)، المنطقة الشرقية (الخُبر، الدمام، الظهران) والمنطقة الغربية (جدّة، مكة المكرمة والمدينة المنورة).
وقال الدكتور صالح بن عبدالله الحبيب، المدير التنفيذي لشركة «جوار لإدارة وتسويق العقار»: «ما زالت السعودية واحدة من أسواق العقارات القليلة في المنطقة القادرة على الحفاظ على نموها في خضم حالة الركود الاقتصادي. ويعد القطاع السكني المحرك الأساسي، حيث يقدر معدل الإشغال ضمن أسواق المدن الست الرئيسية في السعودية بحوالى 96%. وفي حين نعمل على المساهمة في الحفاظ على هذا الزخم في القطاع السكني من خلال التركيز على توفير الجودة والمواصفات الملائمة في مشاريعنا، فإننا سنواصل تقديم المشاريع العقارية المميزة سعيًا للتأكيد على تنوع الخيارات العقارية المتوفرة.