تضخم سوق العقار .. التدخل الحكومي بات ضرورياً

فجوة هائلة بين أسعار الأراضي والمنازل والقدرة الشرائية للمواطنين..

تَمثل حرص القيادة الحكيمة بمعالجة أزمة الإسكان في المملكة بقرار خادم الحرمين الشريفين التاريخي بإنشاء نصف مليون وحدة سكنية في مختلف مدن البلاد، والذي بدأت وزارة الإسكان بالعمل بتنفيذه منذ فترة. وبالرغم من التوجه الحكومي الواضح نحو إيجاد الحلول التي تمكن المواطن من امتلاك منزل، إلا أن السوق العقاري فيما يبدو صعب المراس، ويتمتع بمزاج يجنح إلى تصعيد الصعاب في وجه الحلول المقترحة، فأسعار الأراضي حلقت بعيداً عن قدرات أغنى مواطني الطبقة المتوسطة، وأصبح حلم امتلاك المسكن صعب المنال.
ويقر عاملون في سوق العقار بأن السوق يشهد جموداً منذ قرابة العامين نظراً لاتساع الفجوة بين أسعار الأراضي والوحدات السكنية مقارنة بالقدرة الشرائية للمواطنين، وكذلك عجز مبالغ التمويل التي تمنحها المصارف للمواطنين عن ملامسة أسعار الفيلات حتى الصغيرة والمتوسطة.
وفي الوقت الذي وصف مختصون في العقار حالة التضخم التي ضربت سوق العقار بأنها (فقاعة) صنعها من سموهم بالإقطاعيين والمضاربين الذين حركوا أموالهم من الأسهم بعد انهيارها إلى السوق العقاري، وصف آخرون ما يحدث في سوق العقار بأنه نتيجة طبيعية لوجود رؤوس أموال مهولة تبدو فرص الاستثمار أمامها محدودة مما جعلها تركز على السوق العقاري بشكل مكنها أن تفعل به فعلتها تلك جرءا غياب الأنظمة والتشريعات التي تضبط وتنظم هذا السوق .
وتبدو المسؤولية حسب المراقبين تقع على عاتق الجهات الحكومية التي تملك مفاتيح الحلول لأزمة السكن في البلاد والتضخم الذي يضرب سوق العقار، مطالبين تلك الجهات الحكومية أن تقول كلمتها لإعادة التوازن إلى السوق وذلك من خلال فرض رسوم على الأراضي البيضاء، وتطوير ضواحٍ جديدة وتوزيعها على المواطنين، والمساهمة في التمويل من خلال مشاركة جهات حكومية ذات علاقة بالتمويل والإقراض .
فقاعة كبيرة
الدكتورعبدالله المغلوث قال إن التضخم في أسعار العقارات أدى إلى الارتفاع الحاد في أسعار المساكن والأراضي والذي تجاوز المنطق على حد تعبيره، مشيراً إلى أن أسعار العقارات في المملكة تجاوزت كل الاعتبارات العقارية التي يمكن أن يحسب بها سعر أرض أو عقار، وأكد أنه لم يعد بمقدور المواطنين حتى أصحاب الدخول المتوسطة شراء منازل أو أراض في ظل تلك الأسعار .
عزوف بعض المستثمرين في الوحدات الاستثمارية عن الشراء بسبب الأسعار
وأشار المغلوث إلى أن التضخم في أسعار العقارات تجاوز حتى قدرات جهات التمويل في المملكة التي تمنح المواطن قرض بناء على قدر راتبه .
وقال إن هذه الأسعار غير المعقولة جعلت بعض المستثمرين الذين يريدون شراء مبان لاستثمارها يعزفون عن الشراء تحت وطأة ذلك الارتفاع، مشيراً إلى خوفهم من أن يشتري أحدهم عقاراً بعشرة ملايين قد يصبح ثمنها بعد عامين ستة ملايين فقط.
وقال إنه في مجال العقار قد يرتفع سعر المتر في حي معين، يتمتع ذلك الحي بالرقي وتوفر الخدمات مما يشفع له أن يكون متوسط سعر المتر به أعلى من غيره من الأحياء .
وأضاف: اليوم نرى أحياء تُبنى بشكل عشوائي، ودون خدمات، ودون مرافق، وتعاني من الحفريات وتدني النظافة وسوء التخطيط، ثم نجد سعر متر الأرض بها أغلى من بعض أرقى الأحياء في بعض المدن العالمية .
وأتهم الدكتور المغلوث المطورين العقاريين الذين وصفهم بالمضاربين في السوق العقاري، وكذلك ملاك المساحات الكبيرة من الأراضي الذين لديهم سيولة هائلة وليسوا في حاجة أن يبيعوا تلك الأراضي حتى لو أحجم الناس عن شرائها فترة من الزمن.
وأشار إلى أن المواطن يكتوي اليوم بنار الأسعار الملتهبة التي خلفها انفراد هؤلاء بسوق العقار .
وطالب الدكتور عبدالله المغلوث بتدخل حكومي يعيد التوازن للسوق العقاري، وأكد إنه يتعين على أمانات المناطق أن تتدخل من خلال استصلاح مخططات سكنية في الضواحي وتزويدها بالخدمات الأساسية وتوزيعها على المواطنين بمشاركة القطاع الخاص، وذلك لكسر احتكار المضاربين للمشهد العقاري.
وقال إن أحد أهم الأسباب التي جعلت رؤوس أموال التجار تذهب للعقار وتضارب به بهذا الشكل أنه ليس هناك فرص استثمارية واعدة في البلاد مثلما هي في مجال العقار .
مستشهداً على ذلك بتراجع سوق الأسهم وتوجه رؤوس الأموال للمجال العقاري.
وقال إن حركة البيع والشراء اليوم في السوق العقاري هي ضعيفة نتيجة اتساع الفجوة بين الأسعار الحالية وبين القدرة الشرائية للمواطنين، مشدداً على أن السوق وتحت وطأة هذا الجمود سيتراجع بشكل كبير ويعود إلى معدلاته الطبيعية خلال عام أو عامين .
ونصح الدكتور المغلوث المواطنين الذين ينوون شراء وحدات سكنية أو أراض إلى التريث لعامين لأن الأسعار مؤهلة للتراجع بشكل كبير، مشدداً على أن الأسعار الحالية ليست عادلة .
وأكد أنه إذا استمرت هيئة الإسكان في خططها، وتفاعلت الأمانات من خلال استصلاح مخططات وضواحٍ جديدة، فإن ذلك سيصحح مسار السوق العقاري، وسيساعد نسبة كبيرة من المواطنين على تملك مساكن .
وأشار المغلوث في ختام حديثه إلى أنه في ظل أسعار العقارات الحالية، يبقى الإيجار خياراً أفضل إلى حين أن يفرجها الله على حد تعبيره.
أسعار غير حقيقية
من جانبه أكد المتخصص في التثمين العقاري المهندس محمد بابحر أن أسعار العقارات في المملكة تشهد تضخماً هائلاً، وأن الأسعار الحالية مبالغ فيها بشكل كبير، وقال: إن غياب الأنظمة الحكومية الراعية لقطاع العقار والمنظمة له، وكذلك غياب ثقافة الاستثمار أديا إلى أن يضرب التضخم سوق العقار بشكل حلق بالأسعار عالياً دون وجود عوامل حقيقية على أرض الواقع تبرهن على ذلك الارتفاع .
وقال : إن هناك سبباً ثالثاً يضاف إلى ذلك وهو أن الطبقة الاجتماعية التي لديها سيولة كبيرة لم تجد سوى سوق الأسهم وسوق العقار مجالاً لتحريك تلك الأموال واستثمارها..وأضاف: بعد انهيار سوق الأسهم، توجهت تلك الأموال إلى العقار بشكل كبير مما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات السكنية بشكل مبالغ فيه .
وقال : إن ثقافة اعتبار أن القطاع العقاري هو بيع وشراء تلك الأراضي هي ثقافة خاطئة، وأضاف: إن التعامل الصحيح هو البناء على تلك الأراضي والمتمثل في تطويرها وتنميتها، وذلك من أجل أن تكون مسكناً أو مصنعاً أو مرفقاً، بحيث تتم عليها دورة اقتصادية متكاملة .
حيث إنه عند تطوير المخططات تستفيد جهات كثيرة من تطويرها المصانع والعمال، بينما في عملية البيع والشراء يستفيد البائع والمشتري فقط.
وتابع: إن الجهات الحكومية هي المسؤولية عن وجود الضوابط والتشريعات التي تحكم حركة السوق العقاري، وتجعله في مساره الصحيح. كما أن الأنظمة الحكومية هي اللاعب الرئيسي في مفاصل الحياة الاقتصادية ومن ضمنها العقار، وأضاف: لقد ساهم غياب الأنظمة التي تدير وتضبط السوق العقاري في وجود هذا التضخم الكبير الذي تشهده أسعار العقارات في المملكة، خاصة وأننا في المملكة لدينا طلب حقيقي على العقار، وحاجة ماسة لتملك الناس للوحدات السكنية، وبالرغم من الحاجة تلك إلا أن هناك جمودا هائلا في السوق نظراً لوجود فجوة بين الأسعار الحالية، وبين قدرات الناس ومستوى التمويل المتوفر للأفراد لشراء مساكن، ولو كان لدينا أنظمة تعمل على رعاية وتنظيم سوق العقار لما وصلت الأسعار إلى هذا التضخم الهائل الذي أدى إلى الكساد الكبير الذي يشهده سوق العقار اليوم.
وأشار إلى أنه بالرغم من الجمود الكبير في عمليات البيع والشراء في سوق العقار في المملكة إلا أن من يملكون المخططات الكبيرة والأراضي الشاسعة ليسوا في حاجة مالية تضطرهم للبيع حتى لو أصابها الكساد. وقال: إن عدم وجود أنظمة تفرض رسوما على الأراضي البيضاء، وتنظم تملك الأراضي، وتوفر للمواطنين أراضي من خلال الأمانات ووزارة الإسكان والجهات ذات العلاقة منى أجل عمل معادلة في سوق العقار تؤدي إلى عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعي.
وتابع يقول : إن أسعار الأراضي التي في أطراف المدن هي أسعار ليست حقيقية، وإنما نتيجة مضاربات أدت إلى التضخم في أسعار العقارات، كما أن متوسط سعر متر الأرض يعتمد على العوامل المحفزة والمساعدة لارتفاع سعره كتمتع ذلك الحي بالخدمات الأساسية، وقربه من مراكز حيوية بالمدينة، وسهولة الوصول إليه، وتوفر المرافق العامة.
وقال: إنه ما لم يتم التدخل الرسمي، فإن البلد مقبلة على أزمة سكن في القريب العاجل ليس على مستوى التملك وإنما حتى في مجال توفر وحدات سكنية معروضة للإيجار.
د.عبدالله المغلوث
م.محمد بابحر