الركود يخيم على مبيعات الوحدات السكنية في الشرقية

أكد عقاريون وجود معروض كبير من الوحدات السكنية الجاهزة في المنطقة الشرقية لا تجد طلبا من المشترين في الوقت الراهن. وأرجعوا حالة الجمود التي تنتاب السوق إلى عدة عوامل موضوعية ،أبرزها ترقب المستهلكين والمستثمرين لما ستسفر عنه عمليات تمويل الصندوق العقاري التي يعمل على تنفيذها في إطار برنامج «ضامن» بالاتفاق مع البنوك المحلية.
ويرى العقاريون أن توقيع اتفاقيات برنامج «ضامن» مع البنوك، خطوات عملية للصندوق للبدء في أنظمة أخرى لتسهيل منح القروض العقارية للمواطنين، ويشمل ذلك برنامجي «التمويل الإضافي» و»القرض المعجل»، وذلك لا بد وأن يخلق نوعا من الركود المنطقي لحين استجلاء الموقف.
وقال رجل الأعمال أحمد الرميح ل «اليوم» : ان معروض الوحدات السكنية والتجارية في المنطقة الشرقية يفوق الطلب، وتسبب ذلك في ركود في حركة التداول والمبيعات رغم النشاط الواسع في تطوير المخططات وتهيئتها للأغراض المختلفة، مؤكدا بأن التقديرات العقارية تشير الى أن هناك نحو 1000 وحدة عقارية جاهزة تماما في المنطقة بين الدمام والخبر ولكن لم يرغب أحد في امتلاكها رغم المميزات الكبيرة التي تحتويها.
وأضاف الرميح «أن ضعف الإقبال على الشراء لا يعود لوجود تخمة في المعروض، فالطلب مؤكد، لكن عدد الوحدات السكنية عاجز عن تغطيته، وإذا نظرنا الى الأسباب الحقيقية لذلك فإن القدرات الشرائية لم تتطور حتى الآن بالنسبة للمستهلكين، كما أن إجراءات الصندوق العقاري الأخيرة من خلال برنامج ضامن تدفع الى التأني بانتظار ما تسفر عنه من تسهيلات، كما أن إقرار نظام الرهن العقاري يفتح أبواب الأمل لكثيرين يتطلعون الى امتلاك وحداتهم السكنية، خاصة وأننا نعيش طفرة تنموية كبيرة تتطلب توازنات واقعية في معطيات السوق، والشرقية من المناطق الحيوية في هذا المجال ولذلك نأمل أن يتوفر مزيد من المعروض لأن الطلب الحقيقي كبير ويستوعب أي وحدات جديدة».
المنطقة الشرقية بحاجة الى نحو 20 ألف وحدة سكنية سنويا، وقد بدأت تشهد نموا في عدد الشقق السكنية المطروحة للتمليك، التي أصبحت أحد الحلول العصرية لأزمة السكن, لذلك سنشهد مزيدا من المشروعات التي تكافئ الطلب
من جانبه أشار رجل الأعمال عبد العزيز الدعيلج الى أن هناك فائض في الوحدات العقارية بالفعل في المنطقة الشرقية والرياض وعدد من المناطق الأخرى، وذلك في ظاهرة غير منطقية بالنظر الى الطلب الكبير، ولكن مع أعمال وزارة الإسكان في تنفيذ مشروعات خادم الحرمين الشريفين السكنية وإطلاق صندوق التنمية العقارية لبرنامج «ضامن» وترقب إقرار نظام الرهن العقاري، ذلك يجعل المواطنين ينتظرون قبل الاقتراب من الاستفادة من المعروض، ووفرته حالة طارئة سببها انتظار التحولات التي تدعم حصولهم للتملك.
ووصف الدعيلج العام الحالي بعام التحولات الكبيرة في الخريطة العقارية ، حيث يتوقع عودة أسعار الأراضي الى الانخفاض في المنطقة الشرقية بدعم من طفرة الإنشاءات والتمويل الحكومي وتراجع المضاربات التي أسهمت في وجود التضخم العقاري بصورة حادة مؤخرا، وأوجدت حالة طلب وهمية خاصة في الدمام .
وتابع « الوفرة العقارية حالة ظرفية، وبمجرد تسوية اتفاقيات الصندوق العقاري التمويلية ستبدأ عمليات الطلب في الارتفاع، فالفجوة حقيقية بين العرض والطلب خاصة وأن 70 بالمائة من المواطنين لا يمتلكون مساكن ،في وقت تشهد فيه المملكة نموا سكانيا متصاعدا، ولذلك بمجرد بدء تفعيل اتفاقيات الصندوق العقاري ستبدأ موجة شراء واسعة تتجاوز مظاهر الركود الحالية وتبدأ الحاجة مجددا لعرض على نطاق واسع».
ويتوقع رجل الأعمال حسن محمد القحطاني أن يكسر الطلب حاجز الركود النسبي الذي تشهده الوحدات العقارية في المنطقة الشرقية خلال النصف الثاني من العام الحالي، رغم أن هناك مئات الوحدات العقارية السكنية المكتملة البناء لا تجد طلبا في الوقت الحالي، إلا أنه مع بدء تنفيذ برنامج «ضامن» الذي أطلقه الصندوق العقاري سيشهد السوق موجات ضخمة من العمليات الشرائية، مرجحا أن يرتفع الطلب قريبا بنسبة 10 بالمائة مقارنة بآخر فترة قبل حالة الركود الحالية.
وأوضح القحطاني أن المنطقة الشرقية بحاجة الى نحو 20 ألف وحدة سكنية سنويا، وقد بدأت المنطقة تشهد نموا في عدد الشقق السكنية المطروحة للتمليك، التي أصبحت أحد الحلول العصرية لأزمة السكن, ولذلك سنشهد مزيدا من المشروعات التي تكافئ الطلب، وجمود الحركة الشرائية الحالي مؤقت يقترن ببرامج الصندوق العقاري مثل «ضامن» و»التمويل الإضافي» و»القرض المعجل»، وهذه البرامج توسع خيارات المواطنين في الاستفادة من توفر وحدات سكنية في المشاريع الحالية والمستقبلية، وخلال هذا العام ستكون هناك زيادة في منح القروض العقارية للمواطنين، حيث يعمل الصندوق لتسريع وتيرة الإقراض، ولذلك فإننا سنكون قريبا بحاجة لمعروض أكثر من المتوفر حاليا.


العبدالكريم: فرض الرسوم على الأراضي البيضاء سلاح ذو حدين
أحمد حنتوش - الدمام
أكد رجل الأعمال والمستثمر العقاري محمد سعد العبدالكريم آل معمر أن قلة معروض الأراضي وراء الارتفاعات المستمرة التي يشهدها السوق العقاري .
ونفى آل معمر في حوار مع «اليوم» وجود تضخم في السوق، مشيرا الى أنه حتى وإن مر السوق بمرحلة تصحيح أو انخفاض فلن تتجاوز نسبتها 20 بالمائة ويمكن تجاوزها.
ووصف آل معمر فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن بأنه سلاح ذو حدين يجب التعامل معه بحذر ومعرفة السلبيات والإيجابيات قبل إقراره.وفيما يلي نص الحوار:
*ما هي توجهات القطاع العقاري في المنطقة الشرقية والمملكة خلال المرحلة القادمة ؟
يلاحظ المتابع للقطاع العقاري بالمنطقة الشرقية مدى التطور المستمر الذي يشهده والطلب العالي الذي يصاحبه قلة في العرض وهذا عائد لعدة عوامل منها الموقع الجغرافي للمنطقة إضافة إلى قربها من بعض دول مجلس التعاون الأمر الذي انعكس على الأسعار بالارتفاع خلال الفترة الماضية , ولكن يتداول بأن العقار سيعاني من هبوط في الأسعار بعد تضخمها ، ومن وجهة نظري كرجل يعمل في المجال فإن الانخفاض وإن حدث ذلك فلن يتجاوز ما نسبته 15 إلى 20 بالمائة , ما لم يحدث ارتفاع في الأسعار وهذا عائد لكمية الطلب الكبيرة على العقار بمختلف أشكاله والقوة الشرائية الموجودة ، فالأموال التي تستهدف الاستثمار العقاري سواء بالمنطقة الشرقية أو المملكة ستكون باتجاه تصاعدي .
*ماهي العوامل التي تؤكد فرضية توجه العقار للصعود ؟
العوامل عديدة ، لعل من أهمها قلة قنوات الاستثمار الموجودة بالمملكة , والمردود البطيء لبعض القطاعات كالصناعة والتجارة , والخوف من الدخول في الاستثمار في الأسهم ، فضلا عن النمو السكاني والطلب الملح على الوحدات السكنية والأراضي إضافة إلى دخول عدد من المستثمرين من خارج المملكة وخاصة الأشقاء في دول الخليج للاستثمار العقاري بالمملكة ، وجميع تلك العوامل ساهمت في ارتفاع الأسعار والعامل الأهم هو حجم الطلب الموجود على الأراضي والوحدات السكنية إضافة لما يمثله العقار من أمان للاستثمار .
*المنطقة الشرقية شهدت إقبالاً كبيراً على المزادات العقارية ، ما هو تقييمك لهذا الإقبال ؟
البعض يمكن أن يقولوا إن الإقبال محاولة هروب للمستثمرين ، لكن الحقيقة هي القوة الشرائية التي ساهمت بشكل رئيسي في كثرة المزادات ، والسوق بحاجة لعدد أكبر للوفاء بالطلب المتزايد والمتسارع , ودعنا نقول إن العرض والطلب العالي على الأراضي السكنية ساهم في زيادة المزادات بهذا الشكل وكما ذكرت سابقاً القطاع العقاري يعاني من قلة العرض المطروح مقارنة بالطلب , ومن جهة أخرى فإن المزادات تمثل إشارة واضحة لقوة القطاع بشكل كامل .
*ذكرت خلال حديثك بأن العرض المتزايد كان السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارات، إذا ماهي الحلول التي يمكن تطبيقها لإحداث توازن بين العرض والطلب ؟
الجانب الحكومي يتحمل جزءا من المسؤولية في إيجاد الحلول اللازمة للإيفاء بالطلب وحل مشكلة الطلب الكبير جداً على الأراضي والوحدات السكنية ولعل الأوامر الملكية التي صدرت من مقام خادم الحرمين الشريفين حفظه الله بضخ 250 مليار ريال لبرامج الإسكان ستساهم في حل جزء من الطلب المتزايد على العقارات بالمملكة ولكن على مدى متوسط , وهذا أحد الحلول الممتازة ولكن يجب معرفة بأن الطلب متزايد في ظل معدلات النمو السكاني بالمملكة مما يستوجب مراعاة ذلك الأمر وعلى الجهات الحكومية المتعلقة بالأمر وضع حلول جذرية وطرح العديد من القرارات التي تصب في الحد من الطلب المتزايد ولعل أبرزها توسيع النطاق العمراني وخلافها إضافة إلى أن المستثمرين في المجال العقاري سيساهمون في التوسع من ناحية طرح مشاريع استثمارية عقارية ستساهم في سد الحاجة الماسة للعقارات ولعلها عملية تكامليه بين الجهات الرسمية والمسثمرين بالمجال العقاري .
*ماذا تتوقعون من وزارة الإسكان في المرحلة المقبلة بعد إقرار العديد من القرارات والمشاريع السكنية ؟
وزارة الإسكان ستساهم في تخفيف الضغط على العقارات بعد طرحها لمشاريعها المقرة مسبقاً والدعم المقدم من خادم الحرمين الشريفين ولكن باعتقادي أن ذلك لن يكفي وبالتالي فإن رجال الأعمال ليس لديهم القدرة على حل الأزمة بشكل كامل ولكن ستساهم المشاريع في تعويض النقص الموجود بالأسواق العقارية .
*هل سيكون لبرامج الاسكان الحالية إنعكاس على أسعار العقار المستقبلية؟
لا أعتقد بأن تلك البرامج سيكون لها تأثير قوي في تخفيض الأسعار ، وحتى لو انعكست بشكل سلبي على الأسعار فلن تتجاوز ما نسبته 15 إلى 20 بالمائة كون تلك المشاريع لن تتكفل بحل الطلب بشكل كامل لكنها ستساهم في حل جزء منه وسيبقى الطلب أكبر من العرض في ظل العوامل التي ذكرناها سابقاً , إضافة إلى أن تلك المشاريع تعتبر متوسطة المدى بعضها لن نجني ثماره قبل خمس سنوات كونها لا تزال في مرحلة التصميم والتطوير والبناء وبحاجة إلى وقت حتى تظهر لها إنعكاساتها على الطلب وحل الأزمة والأسعار .
* يقتصر التمويل العقاري في المملكة على طريقتين إما قروض صندوق التنمية العقاري أو عن طريق القروض العقارية من البنوك , هل هناك طرق جديدة يمكن طرحها في الأسواق من رجال الأعمال ؟
كما ذكرت لا يوجد قنوات للتمويل الا عن طريق صندوق التنمية أو البنوك المحلية وحتى الآن لا توجد قنوات تمويل بالشكل المطلوب على صعيد الشراء الفردي أو للتملك أما لو ناقشنا التمويل للمشاريع العقارية الاستثمارية فهناك العديد من القنوات التي تعطي مجالا أكبر لدخول سيولة عالية ومن أبرز تلك القنوات وجود العديد من رجال الأعمال الداعمين والشركاء الاستراتيجيين .
*طالب عدد من الاقتصاديين المختصين بضرورة فرض الرسوم على الأراضي البيضاء للحد من الارتفاعات في أسعار العقار, ما هي انعكاسات هذه الرسوم في حال إقرارها على السوق ؟
لا ننكر بأن فرض رسوم أو زكاة على الأراضي البيضاء سيساهم في تحريك الأسواق العقارية وسرعة الاستثمار والتطوير للأراضي الخام والبيضاء وهذا ما سيحد من تواجدها ، لكن في المقابل سيحمل التاجر تلك الرسوم على المشتري وبالتالي فإن الهدف من فرض الزكاة لن يكون له المردود المراد بسبب زيادة الأسعار نتيجة تحمل المشتري تلك التكاليف , والمهم هو دراسة واقع السوق العقاري والعمل على فرض وسن قوانين تخدم الصالح العام وتحمي حقوق المستثمرين في الوقت نفسه , فالرسوم سلاح ذو حدين ، ويجب التعامل معه بحذر ومعرفة السلبيات والإيجابيات قبل إقرار أي مشروع أو نظام .
* يتهم المطورون العقاريون بتدوير الأراضي عبر المزادات لرفع الأسعار, وهذا ما جعل المواطن أو المستثمر البسيط يعاني من صعوبة تملك الأراضي؟
لا يمكنني الجزم بعدم حدوث عمليات تدوير أو التأكيد بذلك , فمن الممكن حدوثها في بعض المزادات ولكن بالنسبة لنا نحن نعتمد على الوضوح والشفافية في العمل وأمام المشترين والعملاء حفاظاً على السمعة الطيبة والمكسب الحلال , ولكن من الممكن حدوث بعض التجاوزات من قبل البعض لكن كوسط عقاري كامل لن نرضى بذلك التلاعب.
محمد العبدالكريم آل معمر