نظام الرهن العقاري

الرهن العقاري ليس محصورا في غرض تمويل العقار، وإنما هو ذو نطاق أوسع وأشمل، فهو يتحدث عن رهن العقار للحصول على التمويل سواء كان غرض هذا التمويل استهلاكيا أو تجاريا أو عقاريا
صدرت هذا الأسبوع حزمة أنظمة مالية تعنى في مجموعها بالتمويل العقاري، ومن المتوقع أن تمس أكثر من غيرها معظم أفراد المجتمع السعودي أملا في أن تقدم حلولا لإشكاليات التمويل العقاري في المملكة وتوفير السكن للكثير من الحالمين بتملكه. تشمل هذه المنظومة التنظيمية عددا من الأنظمة محاولة أن تغطي الموضوع من مختلف الأبعاد وهي نظام الرهن العقاري، ونظام التنفيذ، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل.
لعل نظام الرهن العقاري يكون هو الأهم في هذه المنظومة كونها تدور حوله وتعتمد عليه بشكل كبير، ولهذا فإنه يستحق منا مزيدا من التأمل والاستقراء والتحليل لما يستتبعه تطبيق النظام من أمل في تطوير سوق التمويل عموما والتمويل العقاري خصوصا.
لم أطلع حتى الآن على النسخة المعتمدة من النظام، ولكن بحكم المتابعة خلال الفترة الماضية لتطورات إقرار النظام خلال الفترة الماضية فقد اطلعت على الصيغة المقترحة للنظام قبل إقراره، وهي التي أعتمد عليها لغرض هذا المقال.
الغرض من النظام كما يتبين من التعليقات عليه هو ضبط العلاقة بين الممول وبين المستفيد، ورفع مستوى الائتمان وتوفير الضمان مقابل التمويل، ففي غياب نظام الرهن العقاري كانت البنوك تتعامل (ماتزال حتى يبدأ نفاذ النظام) مع الضمانات العقارية بما يمكن أن نسميه "رهن واقعي" حيث يتم بيع العقار لشركة تابعة للبنك أو الممول بحيث يتحكم البنك في العقار في حال عدم السداد، ويبقى العقار بعيدا عن دفاتره المالية حتى لا يرهق حساب الأرباح والخسائر بالأصول المملوكة لديه في مقابل عمليات التمويل، وإذا كان التمويل مرتبطا بالعقار فيتم تأجيره على المقترض مع الوعد بالهبة في آخرالفترة أو الوعد بالتمليك مع سداد ثمن رمزي.
من المفترض أن يعالج نظام الرهن العقاري هذه العمليات المركبة، فيتيح العقار للبنك أو الممول ضمانة للدين دون أن يتم نقل ملكيته للمول الذي يطلق عليه وفقا للنظام (المرتهن أو الدائن المرتهن)، كما أنه سيبقي العقار في يد مالكه الأصلي الذي يطلق عليه وفقا للنظام (الراهن) سواء كان هو المدين الأصلي أو كان ضامنا أو كفيلا للمدين.
قبل التعليق على النظام أو بعض مواده لا بد أن نبين أن الرهن العقاري ليس محصورا في غرض تمويل العقار، وإنما هو ذو نطاق أوسع وأشمل، فهو يتحدث عن رهن العقار للحصول على التمويل سواء كان غرض هذا التمويل استهلاكيا أو تجاريا أو عقاريا، ولهذا فإنه من غير المستبعد أن نجد من يرهن عقاره في مقابل الحصول على تمويل للتداول في الأسهم أو لغرض استهلاكي محض قد يؤثر سلبا على قدرته على السداد.
عند استقراء النظام الذي جاء في تسعة وأربعين مادة موزعة على ثلاثة فصول، أجد أنه جاء فضفاضا في كثير من مواده وهو أمر جيد من ناحية الصياغة لضمان المرونة واستيعاب المستجدات القانونية المتعلقة بالموضوع، ولكنه في ذات الوقت أمر قد تكون له تبعات سلبية جدا ما لم يكن قد تم التنسيق مع الجهات ذات العلاقة قبل بدء نفاذ النظام، لضمان قيامه بالدور المأمول منه وهذه الجهات في نظري هي وزارة العدل لغرض ضمان اتساق آلية التسجيل العيني للعقار مع المسار العام للنظام، وكذلك مؤسسة النقد بحكم أنها الجهة المشرفة على النظام والجهة ذات الاختصاص بالفصل في منازعاته بحكم نظام مراقبة شركات التمويل. بالإضافة إلى ما سبق فإنني أرجو ألا يكون إقرار النظام دوامة لتنازع اختصاص ولائي بين اللجنة ذات الاختصاص شبه القضائي وبين القضاء بشقيه العام والتجاري ما لم يتم تحديد الاختصاص تحديدا دقيقا فيما بينهم.
لن أفصل في أبعاد النظام الأخرى بقدر ما سأقف عند المادة الثامنة عشرة من النظام التي تنص على أنه "مع مراعاة أحكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره ما لم يتفق على خلاف ذلك"، وفي نظري أن نتائج هذه المادة قد تكون كارثية ما لم يتم تقنينها من قبل مؤسسة النقد بشكل مفصل ودقيق بحيث تمنع من نشوء سوق توريق للرهونات أو تظهير للرهن بعد إعادة تقييمه بقيمة أعلى لتكون الدرجة الثانية من الضمان مرتبطة بالهامش الإضافي، لأن ذلك سيحدث إرباكا في دائرة الائتمان وسيرفع أسعار العقارات المرتفعة أصلا بشكل مبالغ فيه مما سينتج عنه نتيجة عكسية للغرض الذي وضع النظام من أجله. إنني أتمنى أن تضرب مؤسسة النقد بيد من حديد بألا تسمح لأي بنك أن يمارس الرهن العقاري قبل أن تتم إجازة صيغة اتفاقيات التمويل والرهن من قبل المؤسسة، وأن تفرض على البنوك طلب موافقة الراهن قبل نقل حق استيفاء الدين مع الرهن للغير، لكي لا تستغل البنوك والممولون هذه المرونة الموجودة في النظام.
تغريدة: كم ركبنا النص ولوينا عنقه ليساير هوانا أو يصل بنا إلى فكرتنا التي تبنيناها عقلا لانصا! النص مرجع لا مصدر وحاكم بأصله لا بتأويله.