عقاريون: جمعية اتحاد الملاك تجربة فاشلة

أكد خبراء عقاريون أن جمعية اتحاد الملاك أصبحت تجربة فاشلة، وذلك لتعامل الجهات المعنية معها بيروقراطيا وعدم العمل على تطويرها رغم أن إنشاءها وما يليها بنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها صدر بمرسوم ملكي رقم (م / 5) في 11/2/ 1423ه.
وأوضح الخبراء أنه مع توسع المباني السكنية المشتركة خصوصا الوحدات السكنية والشقق في العمارات والأبراج أصبحت جمعيات اتحاد الملاك ضرورة، مشيرين الى أنه من المهم أن يكون لاتحاد الملاك هيئة اعتبارية لها قوة التنفيذ، ورغم انه لا يزال جديدا بالنسبة للسكان في المملكة، لكن سيتم العمل به في المستقبل وذلك لارتفاع نمط الاستهلاك بالنسبة للمساكن، وشح الأراضي وارتفاع اسعار المنازل.
الحاجة الى هيئة عقارية
وأوضح الخبير العقاري الدكتور محمود النبريص أنه إذ لم يكن هناك هيئة مختصة بالعقار فلن تنجح جمعيات الملاك بالشكل المطلوب، وقال «عدد هذه الجمعيات لا يزال محدودا، وهي منظمة فقط في المشاريع السكنية الكبيرة مثل المجمعات، أما المباني التي تتكون من 7 شقق في الدور الواحد، وملحق يشكل 50 بالمائة من السطح ويعادل شقة كاملة في المبنى، فهذا النوع الاكثر حاجة الى تطبيق النظام «.
وأشار النبريص الى أن قانون اتحاد الملاك واضح وصريح وبين أن المبنى الذي يحتوى على ملاك يتراوح عددهم من 6 – 8 أفراد فإنه يجب أن ينظم له جمعية تختص بمتابعة الصيانة والنظافة ومعالجة العيوب ومحاسبة المقاول أمام الجهات المختصة في حالة عدم الالتزام بالعقود وتنظيم العلاقة بين السكان وحدودهم في الاستفادة من المرافق العامة وكذلك تعرفهم بكافة حقوقهم، مؤكدا أنه يمكن توظيف المرافق العامة بما يدر دخلا للبناية ويمكن استخراج تأشيرة حارس عمارة على صك البناية، ولكن ذلك غير معروف بالنسبة لكثير من السكان.
منافع كثيرة
وعن مدى نجاح تجربة جمعيات الملاك بالمنطقة الشرقية، قال النبريص «أي جمعية موجودة بمشروع سكني ستكون ناحجة بنسبة 100 بالمائة، ولكن في حالة وجود تنسيق بين السكان لعمل الاجتماعات وانتخاب الأعضاء، مما يدعم ذلك استمرارية الصيانة وبقاء المبنى تحت التطوير، لذا فإن لتنظيم جمعيات الملاك منافع كثيرة منها حفظ الحقوق الخاصة والعامة والمحافظة على العين العقارية لفترة طويلة وكذلك إدخال عوائد مالية للمبنى من خلال استثمار منافع المبنى.
وأكد رئيس جمعية ملاك شقتي محمد رضوان «في الحقيقة تجربتي مع جمعية الملاك لم تكن ناجحة أبدا»، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى أنظمة واشتراطات وزارة الشئون الاجتماعية المعمول بها في المملكة، فأنظمة إنشاء الجمعيات لدينا تنطبق على الجمعيات الخيرية، والمهنية والطبية مثل جمعيات المهندسين والإقلاع عن التدخين وغيرها، حيث إن الأنظمة في مثل هذه الجمعيات مبنية على تقديم خدمات للأعضاء دون وجود بنود إلزامية تفرض عقوبات على من يخالف هذه الأنظمة ،فلو نظرنا مثلا إلى جمعيات الملاك في الدول الأخرى نجد أنها عبارة عن نقابات يتم تشكيلها من قبل المطورين العقاريين أو المالك الرئيسي للعقار، ويتم استخدامها في كثير من الأحيان في تسويق العقار نظراً لما تتمتع به من معايير توفر قيمة مضافة للراغبين بالشراء علاوة على كونها أداة فعالة في إدارة المنازل والوحدات السكنية، كما تمنح أنظمة تلك الدول لمطور العقار الحق في تكوين وإنشاء ميثاق الجمعية قبل البدء ببيع الوحدات السكنية، في حين يتخلص من أي تبعات مالية أو قضائية بمجرد نقل ملكية الجميعة إلى ملاك المساكن بعد بيع عدد معين من الوحدات السكنية، وتجدر الإشارة إلى أن الانضمام إلى عضوية هذه الجمعيات والإقرار ببنودها يكون إجبارياً كشرط لشراء المسكن، ولا يحق للمشتري رفضه تحت أي مبرر.
وأضاف: لا يجب إغفال جانب آخر مهم وهو طبيعة الصلاحيات الممنوحة لجمعية الملاك
وأشار إلى أن إيجابيات جمعيات الملاك تتمثل في خلق بيئة متناغمة وتحقيق مستوى من الرفاهية للسكان لا يقتصر فقط على تطبيق اشتراطات وأنظمة وزارة الشئون البلدية والقروية والتي ترتكز في الغالب على ضمان الحد الأدنى من حقوق الساكنين وصيانة المرافق وتوظيف من يتولى إدارتها وحراستها، كما يتمثل الجانب السلبي من جمعيات الملاك فيما قد يفسر باستخدام الأنظمة بشكل مفرط ومبالغ فيه مما يحد من حرية الشخص في التصرف بممتلكاته.
انعكاسات سلبية
وقال المستثمر العقاري علي بن سلطان إن نظام الجمعيات عبارة عن اتحاد يضم ملاك العقار المكون من شقق لغرض تنظيم شئون العقار كالصيانة والترميم وغيرها ولا يحدث أي تغيير في العقار إلا بموافقة أعضاء الاتحاد، وتعتبر تجربة جمعية الملاك من التجارب الناجحة في ادارة وتعليم الملاك للمشاريع المملوكة لهم، حيث إنها من تجارب سابقة أثبتت نجاحها بنسبة كبيرة جدا، مشيرا إلى أنه لا يوجد إحصائية دقيقة بخصوص إحصائية رسمية بعدد هذه الجمعيات في المنطقة الشرقية.
التجربة في الشرقية
وأضاف مستشار التخطيط والعمران الدكتور عبدالله الفايز: إن اتحاد الملاك موجود في مكة وجدة منذ 40 سنة وهذه المدن اكتسبتها من مصر، ولكنها غير موجودة في منطقتي نجد والشرقية.
وعن نجاحها بالمنطقة الشرقية أكد الفايز أن جمعيات الملاك تعد تجربة ناجحة، وذلك لوجود أعضاء متخصصين في تنظيم العلاقة بين الملاك من حيث جمع رسوم مالية خاصة في عملية النظافة وصيانة المبنى قد تبلغ 500 ريال، على سبيل المثال، ووضعها في صندوق يتفق عليه.
وأشار الفايز إلى أن هذه الجمعيات غير معروفة بالنسبة للمواطنين في الوقت الراهن، ولكن إذا بدأت بالعمل رسميا سيتعاملون معها مباشرة لما فيها من إيجابيات.
وقال الفايز: «لا توجد إحصائية واضحة تبين عدد جمعيات اتحاد الملاك، وهي تنظم عن طريق مجموعة من الملاك يصل عددهم إلى 20 فردا مثلا في عمارة ما، مؤكدا أنه تم إعداد تقرير خاص بهذا الشأن وأعد عن طريق الغرف التجارية بالمملكة وتم رفعه إلى الجهات الرسمية ولم يتم الرد عليه.
تشريع داعم
وأوضح المطور العقاري حامد بن حمري أن اتحاد الملاك أو بما يسمى بتجمع الملاك من أجل المحافظة على المباني السكنية لا يوجد له تشريع يحميه أو دعم من الدولة، رغم أنه يعتبر أحد الحلول المساعدة التي تسهم في القضاء على أزمة الإسكان بالمملكة نتيجة أنه ينظم العلاقة بين السكان واستخدام المبنى الذي يسكنه أكثر من ساكن.
وأشار إلى أن تجربة جمعيات الملاك نجحت بمصر لأنها خاضعة لأنظمة وقوانين الدولة التي تحمي كافة حقوق مستثمري العقار سواء كانوا ملاكا للشقق أو مستأجرين، وهذه التجربة لا تزال غير موجودة بشكل واضح في المملكة نتيجة عدم وجود مرجعية، مؤكدا أنه يجب أن تخضع الجمعيات لإشراف وزارة الإسكان لأنها منوطة بالشأن العقاري وتنظيم الإيجارات.
هيئة اعتبارية
وقال الدكتور إبراهيم القحطاني إن وجود جمعيات الملاك بات أمرا ضروريا لأنها ستسهم في إبعاد الخلافات بين السكان، وربما ستسهم في استحداث هيئة في المستقبل على مستوى المملكة، وكذلك قد يكون لها بعد خيري بحيث تتبنى الأعمال الخيرية إذا وجد لهذه الجمعيات فائض في ميزانياتها.
وبين القحطاني أنه من المهم ان يكون لاتحاد الملاك هيئة اعتبارية لها قوة التنفيذ، وهذا الاتحاد لا يزال جديدا بالنسبة للسكان في المملكة، ولكن سيتم العمل به في المستقبل وذلك لارتفاع نمط الاستهلاك بالنسبة للمساكن، وشح الأراضي وارتفاع اسعار المنازل، وهذا سيجعل هناك تقبل العيش في شقق مما يحتم ايضا قبول جزء من مصاريف المباني.
وبالنسبة لمدى نجاح الجمعيات الموجودة حاليا، قال « الخبرات في هذا المجال لا تزال قليلة، ويوجد بعض المشاكل وذلك لعدم وجود جهة تنفيذية لاتحاد الملاك».
حد أدنى للمباني
ويرى الدكتور بسام بودي أنه مع توسع المباني السكنية المشتركة خصوصا الوحدات السكنية والشقق في العمارات والأبراج أصبحت جمعيات اتحاد الملاك ضرورة، ولكنها لا تزال في المملكة جديدة نوعا ما من ناحية تعامل المواطنين معها والالتزام في أنظمتها، أيضا الجهات التنظيمية لهذه الجمعيات يجب أن تصدر أنظمة وضوابط حتى تنجح تجربة هذه الجمعيات.
وقال بودي: إن النظام الحالي لجمعيات الملاك فتح الباب أمام المباني حتى وإن كان يضم 3 وحدات على أن يكون مشتركا وهذا قد يتسبب في عبء عليها، لذلك لابد أن يكون هناك حد أدنى من المباني التي يمكن أن تكون مشتركة لأنه لا يمكن أن ينظم لمبنى مكون من 4 شقق جمعية لأن التكاليف ستكون مكلفة بالنسبة لها ولن تستطيع أن تحقق هدفها، وبالتالي يجب أن يكون هناك أنظمة تحدد مساحات معينة للمبنى لكي يكون مهيأ للتقسيم والبيع.
وأضاف: «ما دام سمحت الجهات المعنية ببيع الوحدات المشتركة كل على حدة وبصكوك منفصلة اصبحت ضرورة حتى لا يتضرر الآخرون بسبب طرف واحد، لذلك فإن هذا النظام يحدد العلاقة في المالك غير المتعاون مع الجمعية وإلزامه بالأمور التي تترتب عليه».