115 دعوى قضائية تفتح ملف جمعيات أصحاب شقق التمليك

3 أحكام جديدة قضت بإفراغ وحدات سكنية سدّد مشتروها كامل الأقساط

نظرت محكمة جدة العامة والجزئية وهيئة التحقيق والادعاء العام أكثر من 115 دعوى قضائية خلال العام الحالي، تتعلق بخلافات بين ملاك الشقق السكنية والمستأجرين، تضمنت سوء الصيانة والغش ومماطلة الملاك في إفراغ شقق التمليك المباعة بالتقسيط في الأعوام الخمسة الماضية، ومطالبة الملاك للمستأجرين بزيادة المبالغ المتفق عليها مسبقا بحجة ارتفاع الأسعار بالرغم من انتهاء الأقساط.
وألزمت المحكمة خلال الأسبوع الماضي مالك شقق تمليك في جدة بإفراغ شقق لثلاثة مواطنين ثبت أنهم سددوا كامل الأقساط إلا أن المالك ماطل وراوغ في الإفراغ.
تعكس شكاوى شقق التمليك حالة الفوضى التي اختلقها ملاك الشقق، مستغلين غياب الجهة التنظيمية التي تعمل على حل مشكلات المستأجرين وتضع حدا لمعاناتهم، وتحتل محافظة جدة المرتبة الأولى في انتشار شقق التمليك بعد أن غزت العمائر السكنية الأحياء الجديدة والقديمة ويأتي في قائمة تلك الأحياء؛ حي الحرمين، النسيم، الوزيرية، مشرفة، البغدادية، والصفا.
سلبيات وعوائق
ويعاني سكان شقق التمليك من عدة سلبيات أبرزها عدم وجود نظام أو آلية تلزم الملاك بدفع المبالغ المخصصة شهريا للخدمات المشتركة، مثل راتب الحارس وتكاليف الصيانة وفواتير الخدمات من مياه وكهرباء وصرف صحي، فضلا عن عدم وجود جهة مختصة تفصل في خلافات الملاك، بالإضافة إلى كثرة الخلافات حول مواقف السيارات والغرف المشتركة لسكن السائقين والخدم، وتكرار طفح البيارات، أو نقص مياه الشرب، وفواتير الخدمات الموحدة للأجزاء المشتركة، وامتناع البعض عن دفع رسوم الخدمات المشتركة للخدمات الجماعية.
لائحة تنفيذية
وكشفت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية عن وجود مسودة مقترحة تتم دراستها حاليا تتعلق باللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، وتطالب اللجنة وزارة العدل بعدم إفراغ أي شقق تمليك إلا بعد تقديم ما يثبت وجود جمعية اتحاد ملاك وبما يفعل نظام جمعية الملاك، عقب تنامي المشكلات في شقق التمليك الحالية وشكاوى وصلت للمحاكم بسب تضرر السكان.
مدير إدارة الجمعيات في الشؤون الاجتماعية في منطقة مكة المكرمة بدر السحاقي أوضح أن الشؤون الاجتماعية ترخص لجمعيات عقارية باسم جمعيات الملاك تهدف بالدرجة الأولى لحماية المباني المشتركة الخدمات للصيانة تحت مظلة جمعية الملاك.
وأضاف أن دور وزارة الشؤون الاجتماعية يقتصر على تسجيل جمعيات الملاك فقط، ومتابعة الأمور الفنية والإدارية والمالية لجمعيات الملاك مع الأمانة، مشيرا إلى أن وزارة الشؤون الاجتماعية لا يحق لها متابعة جمعية الملاك أو الاطلاع على حيثيات عملها، على خلاف بقية الجمعيات التي تتابعها الوزارة.
وقال: لدينا 11 جمعية ملاك في منطقة مكة المكرمة تختص بالأبراج ومحال التملك في المراكز التجارية.
وذكر أن دور الجمعيات متفرع لعدة أقسام تهدف في مجملها إلى المحافظة على المجمع من الناحية الأمنية، والاجتماعية، والسلامة، ونظافة المباني والشوارع الخاصة بالمجمع.
كيان عقاري
وانتقد رئيس اللجنة الوطنية للمحامين المحامي الدكتور ماجد قاروب غياب المناخ القانوني والقضائي الذي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر التي تبيع الوحدات على الملاك بمنطلق الفئات، على اعتبار أن الاتفاقيات والعقود بما يسمى اتحاد الملاك لا توجد لها جهة حكومية ترعاها وتنفذها، أو إيجاد آليات لإجبار المتخاذلين أو الممتنعين لأي سبب كان من الالتزام والوفاء بالتزاماتهم بما يخص اتحاد الملاك.
وأضاف: في حال لجوء بعض الملاك إلى القضاء لإلزام ما يسمى ملاك الوحدات المتخاذلين، فإن الأمر يأخذ وقتا كبيرا، وغالبا ما تكون الأحكام في حال صدورها بالإلزام، غير محققة للنتيجة المرجوة من صيانة ونظافة الوحدة السكنية الشاملة، لأنه في حال صدور الحكم بعد عدة أعوام تكون منطقة الخدمات المشتركة في حالة يرثى لها، إضافة إلى وجود شرخ لعلاقة الجار بجاره، وتؤدي إلى مشكلات اجتماعية تفتقد الروح التعاونية التي يتطلبها ديننا الحنيف.
وأشار إلى ارتفاع عدد الشكاوى والتذمر من قبل الملاك، الأمر الذي أثر في بناء المجمعات السكنية التي توجد فيها صيانة وخدمات مشتركة، فالتجربة حتى الآن لا تعتبر ناجحة لافتقارها للهيكلية الرئيسة لمسيرة هذه المشاريع، مطالبا بالتعاون بين وزارة الإسكان والبلديات لإيجاد الآليات والاستراتيجيات لمعالجة الخلل، كونها من أهم الأمور التي تساعد على حل أزمة الإسكان في المملكة، وعمل كيان عقاري خاص للوحدات المشتركة الخدمات.
ويرى عدد من المختصين في القانون عدم وجود مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر، أو ما يسمى بشقق التمليك، وأرجعوا ذلك إلى عدم وجود جهة مناط بها مثل هذه الاتحادات، وتسن القوانين التي تحفظ لكل فرد حقوقه وتحدد وواجباته.
وأشاروا إلى أن غياب الاتحاد عن العمائر التي تحتوي على أقل من 20 وحدة سكنية يضر بالمبنى ويهدد بتقليص عمره الزمني، مطالبين أن تكون البداية في مثل هذه الحالات من خلال جمعية للملاك، وأجمعوا على أن غياب جمعيات الملاك، خصوصا للمباني ذات الوحدات السكنية الأقل من 20 وحدة، جاء نتيجة بحث عن كسب تحقيق هوامش ربحية سريعة، إضافة إلى ضعف خبرة المالك الأصلي لاتحاد الملاك.
نظام مستقل
ويطالب المحامي صالح الغامدي بإيجاد نظام مستقل يطبق على تملك الوحدات السكنية المشتركة، مشيرا إلى أن تأسيس جمعيات الملاك شرط أساسي لتحقيق اتحاد الملاك من الناحية القانونية لتكون لها شخصية اعتبارية تحفظ حقوق كلا الطرفين، بهدف العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال صيانة دورية، يستطاع من خلالها فتح حساب بنكي مستقل وخاص للمبنى، وإدراج شرط اتحاد الملاك كشرط أساسي في عقد البيع.
وأضاف: جمعيات الملاك هي الطريقة الوحيدة التي تفعل اتحاد الملاك في ظل غياب نظام محدد للحفاظ على العمائر السكنية.
وقال: الكثير من أصحاب الأبراج يسعون إلى إنشاء جمعيات تعاونية لتأسيس جمعيات الملاك تكون خاصة بالمبنى، تعمل على العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية، وذلك عن طريق استقطاع مبلغ معين سنويا أو شهريا كشرط أساسي مرفق بعقد التملك ولا يستطيع المالك الإخلال بالعقد.
وحول كيفية تأسيس جمعية للملاك، أشار المحامي ياسين غزاوي إلى أن من حق المالك الأساسي تأسيس جمعية ملاك في المباني التي تتجاوز أكثر من وحدة سكنية مشتركة عن طريق وزارة الشؤون الاجتماعية، وباشتراطات معينة تهدف إلى العناية بالمبنى.
تساؤلات مشروعة
وتساءل أحمد الصالح (مهندس معماري) عن كيفية تقاسم الملاك الخدمات فى شقق التمليك، ومن يتحمل تكاليف الأعطال المشتركة أو نقص المياه، وما حقيقة الغش في السباكة والكهرباء الذي يتحدث عنه البعض بعد امتلاك الشقق، ولماذا يتهرب كثير من أصحاب الشقق من عقد الصيانة بعد البيع.
وتشير التقديرات العقارية إلى أن حجم سوق شقق التمليك تضاعف عما كان قبل خمسة أعوام 3 4 مرات، ويبلغ حجمه أكثر من 3 مليارات ريال، وأن متوسط أسعار وحدات التمليك المتوسطة لثلاث غرف وصالة أو أربع غرف وصالة تبدأ من 450 650 ألف ريال كمتوسط للشقق السكنية، فيما تراوح شقق التمليك في أحياء مثل الروضة والزهراء بين 750 ألفا مليون ريال فضلا عن شقق تقع على الكورنيش تباع بأكثر من 3 ملايين.
ويبين محسن العطاس (الخبير العقاري)، أن تملك الشقق لا يقتصر على ذوي الدخل المتوسطة وحدهم، بل امتد ليشمل الكثير من رجال الأعمال الذين اتجهوا أخيرا للسكن في الأبراج المطلة على البحر، وتناهز قيمة تملك الشقة فيها السبعة ملايين ريال، في حين يصف شقق التمليك المتوسطة خيارا مفضلا للسيدات لا سيما المعلمات والمطلقات اللاتي يلجأن لشراء شقق التمليك للتخلص من نار الإيجارات.
مجالس للسكان
وأوضح رئيس اللجنة العقارية في جدة عبد الله الأحمري أن النظام الحالي الخاص بشقق التمليك ما زال غير مفعل، ولابد من استحداث مجالس للسكان في عمارات شقق التمليك، مستغربا من الأسعار المرتفعة لهذه الشقق.
وتساءل عن مرجعية صاحب الشقة في حالة وجود أي مشكلات في الكهرباء أو المياه أو السباكة أو خلافه، ومن يتحمل التكاليف مثلا: صيانة المصاعد، وماذا لو لم يكن أحد السكان متعاونا مع الآخرين.
وطالب الأمانة بوضع نظام واضح ومحدد يحمي ملاك شقق التمليك بعد ظهور الكثير من المشكلات في الصيانة بعد البيع.
وأضاف: نظام تملك الشقق ما زال وليدا ولم يصدر له نظام واضح يكفل ويضمن حقوق الملاك مع بعضهم، ومن أهم المشكلات التي تحصل بينهم إدارة وصيانة المنافع المشتركة وعدم وجود جهة معينة لحل الخلافات بينهم وتحديد مسؤولية كل منهم.
معوقات سلبية
وحول المعوقات التي تواجه جمعيات الملاك، قال عدد من ملاك وأعضاء الجمعيات، إن المعوقات التي تواجهها هذه الجمعيات الجديدة، تتضمن اختلاف ميول ونوعيات التركيبة السكانية لما هو موجود ويتطلب العمل الجماعي، فثقافة العمل الجماعي جديدة وحديثة، وكثير من الناس لا يتقبلون الآراء المختلفة ما يؤدي إلى انهيار الشكل النظامي لفكرة التجمع السكاني فضلا عن أنانية البعض والبحث عن مصلحته الشخصية.
وأشاروا إلى أن عدم التزام الملاك بتسديد رسوم الخدمات المشتركة والمنصوص عليها في عقد الشراء، من أكبر المعوقات التي تواجهها جمعيات الملاك وتحد من تأدية هدفها، فهناك إصرار كبير من قبل بعض الملاك على عدم سداد الرسوم، كما أن هناك شريحة في المجتمع لديها جهل وعدم دراية بأهمية جمعيات الملاك ودورها، فكثير من الملاك لا يؤمنون بجمعيات الملاك وأهدافها.
وطالبوا بإيجاد نظام صادر من الشؤون البلدية والقروية يلزم الوحدات والبنايات المشتركة باشتراطات وأنظمة تهدف لحماية المباني المشتركة، وتقديم الصيانة الدائمة لترفع العمر الافتراضي للمبنى، وللحد من المشكلات والمضايقات التي تنشأ بين السكان وتضر بالهدف الرئيس من المجمعات.
واتفقوا على أهمية أن تكون لدى المجتمع ثقافة السكن الجماعي لتعكس الروح الجماعية داخل المجتمع الواحد.