دعوة لإنشاء سوق ثانوية للتمويل العقاري تحسبا للطفرة المرتقبة

خلال جلسات البرنامج العلمي المصاحب لمعرض العقار

دعا مختصون في قطاع التمويل والتطوير العقاري خلال البرنامج العلمي المصاحب لفاعليات معرض وملتقى الشرقية للعقارات والاسكان والتطوير العمراني"ريستاتكس" إلى إنشاء سوق ثانوية لإعادة التمويل العقاري اعتمادا على ان سوق التمويل العقاري في المملكة على أبواب طفرة كبرى ونقلة نوعية في التمويل العقاري بإقرار وتطبيق منظومة التمويل العقاري من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما».
وأوضحوا - خلال الجلسة الأولى من البرنامج - أن السوق الثانوية يجب أن توازي النمو المستدام والطلب المتزايد على المنتجات العقارية ذات العوائد الثابتة والمنخفضة المخاطر.
حيث إن السوق الإسكاني السعودي يحتاج الى منتجات تمويل طويلة الأجل ذات التكاليف المنخفضة، وبذلك فإن إنشاء سوق ثانوية لإعادة التمويل العقاري يمهد الطريق للنمو في المشاريع العقارية السكنية وابتكار المزيد من الحلول التمويلية وأيضا فتح الفرص الاستثمارية طويلة الأجل للمؤسسات الحكومية "مثل المؤسسة العامة للتقاعد أو صندوق الاستثمارات العامة".
الهويش: العقار يعد محركا لأكثر من 100 قطاع اقتصادي بشكل مباشر أو غير مباشر
الجلسة الأولى التي ترأسها الرئيس التنفيذي لشركة جنان العقارية التي حملت عنوانا رئيسا (أهمية ودور التمويل والتقييم العقاري في توفير المساكن) تحدث عبدالله الهويش رئيس شركة أملاك العالمية للتمويل العقاري من خلال ورقة العمل الاولى بعنوان (أثر التمويل العقاري على سوق العقار) وقال: إن صناعة العقار تعتبر إحدى أهم القواعد والمحركات الاقتصادية لغالبية دول العالم باعتبارها داعما رئيسا يرتكز عليه الاقتصاد في مختلف الظروف.
فالعقار يعد محركا لأكثر من 100 قطاع اقتصادي يرتبط به بشكل مباشر أو غير مباشر، فهو أساس أو مكمل لشركات مواد البناء، والمقاولات، ووكالات التسويق، والاستشارات، والقطاع المصرفي، القطاع التجاري.
فضلا عن مساهمته الفاعلة في الناتج الإجمالي المحلي وتوفير فرص العمل، وإيجاد فرص استثمارية لأصحاب الأعمال ولمدخرات المواطنين، وجاذبيته الاستثمار نظراً لمحدودية المخاطر المتعلقة به لما يتمتع به من أمان واستقرار وعائد مناسب مستدام للاستثمارات المتوسطة وطويلة الاجل، ومساهمته في توفير العديد من المنتجات العقارية للمجتمع أو الاقتصاد في مجال الاسكان والتجارة والترفيه.
وعن واقع سوق العقار السكني في المملكة قال الهويش: إن النسبة الكلية لملكية المساكن تبلغ 60% بإدراج المساكن التقليدية، أما من دونها فتصل النسبة إلى 36% باستبعاد تلك المنخفضة الجودة.
مشيرا إلى أن نحو 50٪ من إجمالي المخزون من الوحدات السكنية في المملكة ضمن فئة المستأجرين للوحدات السكنية، وأن الاحتياج السنوي للوحدات السكنية في المملكة: 250,000 وحدة سنوياً، ومن المتوقع زيادة المعروض من الوحدات السكنية العقارية خلال الأعوام 2014 الى نهاية 2016 ما يقارب 206,500 وحدة سكنية.
وقال: من الآثار المترتبة على إقرار منظومة التمويل العقاري على شركات التمويل تعزيز معدلات العدالة والشفافية في عقود التمويل، ورفع مستوى جودة المنتجات التمويلية، وتحفيز وتوسيع قاعدة الجهات التمويلية في ظل توافر البيئة التشريعية الناظمة للنشاط التمويلي، وتحفيز نشاط التمويل "الاستثماري" على حساب التمويل "الاستهلاكي"، وتوسيع الخيارات التمويلية أمام الأفراد والشركات وتعزيز معدلات التنافسية، ورفع مستوى جودة تصنيف القروض ودقّتها لتكون أكثر ملامسة للواقع.
وعن (آثار التمويل العقاري على المطورين العقاريين) قال: إن تمويل المشاريع العقارية السكنية يعزز زيادة المعروض من الوحدات السكنية في السوق المحلية، وتمويل الأفراد لشراء وحدات سكنية تحت الإنشاء من المطورين العقاريين يؤدي الى خفض تكلفة رأس المال المشروع أو توفير التمويل المطلوب من قبل المطور للمشروع ما يؤدي إلى انخفاض تكلفة التمويل، حيث يتم نقله إلى المستهلك النهائي.
أما آثار التمويل العقاري على قطاع الأفراد فهو توسيع قاعدة مالكي المساكن بين المواطنين، وتعزيز قدرة الأفراد على توفير الحلول الملائمة لتلبية مختلف احتياجات العقارية مثل: بناء المساكن، شراء المساكن الجاهزة، شراء مساكن تحت الإنشاء من المطورين العقاريين، وإحاطة الأفراد بالمزيد من المزايا النوعية ذات القيمة المضافة كالضمانات على الهيكل الإنشائي والتأمين التكافلي والعقاري.
ودعا إلى إنشاء سوق ثانوية لإعادة التمويل العقاري اعتمادا على ان سوق التمويل العقاري في المملكة على أبواب طفرة كبرى ونقلة نوعية في التمويل العقاري بإقرار وتطبيق منظومة التمويل العقاري من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» ، توازي النمو المستدام والطلب المتزايد على المنتجات العقارية ذات العوائد الثابتة والمنخفضة المخاطر.
حيث إن السوق الإسكاني السعودي يحتاج الى منتجات تمويل طويلة الأجل ذات التكاليف المنخفضة، وبذلك فإن إنشاء سوق ثانوية لإعادة التمويل العقاري يمهد الطريق للنمو في المشاريع العقارية السكنية وابتكار المزيد من الحلول التمويلية وأيضا فتح الفرص الاستثمارية طويلة الأجل للمؤسسات سواء الحكومية "مثل المؤسسة العامة للتقاعد أو صندوق الاستثمارات العامة". وكذلك الشركات المالية الأخرى كشركات التأمين والمحافظ الاستثمارية لشراء مثل هذه الأدوات المالية طويلة الأجل وذات العوائد الثابتة.
وذكر ان إجمالي القروض العقارية (تشمل التمويل العقاري للأفراد والشركات) حتى نهاية النصف الأول من العام الجاري بلغ حوالي 134,5 مليار ريال بارتفاع قدره 26.5% عن الفترة المماثلة من العام السابق، كان نصيب القروض العقارية المخصصة للأفراد 84,4 مليار ريال بارتفاع بلغ 32,4% عن الفترة المقابلة من العام الماضي.
وسجّلت ارتفاعاً متواتراً منذ عام 2010 بنسبة 17%، 28%، 27%، 31% على التوالي، في حين بلغت القروض العقارية الممنوحة لقطاع الشركات 50.1 مليار ريال مع نهاية النصف الأول بارتفاع قدره 15.5%.
وعن الفرص الاستثمارية المتاحة لنمو السوق العقاري في المملكة بعد العمل في منظومة التمويل قال: إن ذلك سوف يؤدي إلى توسع شركات التطوير العقاري الحالية في المشاريع السكنية لدعم الطلب، وتأسيس المزيد من شركات التطوير المتخصصة في إنشاء المساكن، وشركات التمويل العقاري للأفراد، وشركات إعادة التمويل، وشركات إدارة مرافق المشاريع السكنية، وشركات متخصصة لتطوير المخزون العقاري المتوافر في الأحياء القديمة من المدن.
بابحر : التثمين يساهم في عملية تنظيم وتخطيط المدن
وفي ورقة العمل الثانية للجلسة التي حملت عنوان (هيئة المقيّمين المعتمدين وأثرها على التمويل العقاري) أكد عضو مجلس ادارة الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين المهندس محمد بن يسلم بابحر على اهمية التثمين العقاري، واعتبره أحد أهم عوامل نجاح السوق العقاري، بل هو حجر الأساس في المنظومة العقارية، محذرا من الآثار السلبية الناجمة عن غياب القوانين والتنظيم الإداري لمهنة التثمين العقاري.
وقال بابحر : إن التثمين العقاري ببساطة هو "تخمين قيمة عين العقار في وقت معين ولغرض محدد، وقد يكون للعقار عدة قيم باعتبار غرض التثمين".
وذكر أن أهمية التثمين تكمن في كونه يجنّب المستثمرين أو المستأجرين دفع مبالغ إضافية تزيد على قيمة العقار الحقيقية التي قد تسبب خسائر كبيرة، ويحدد قيم البيع والشراء للقطاعات المستفيدة، ويقلل المضاربات العقارية التي تضر بالاقتصاد، ويدعم مسألة توفير السيولة للمستفيدين في جميع المجالات.
وأضاف أن التثمين يساهم في عملية تنظيم وتخطيط المدن، حيث ينصح المالك بأعلى وأفضل استخدام للمواقع حسب نظام البناء المصرح به.
كما يوفر للشركات قيم اصولها التي يتم تضمينها في تقاريرها المالية، وكذلك تحليل وتقدير أداء الاستثمارات العقارية التي يحتاجها المستثمرون للمقارنة مع استثمارات في القطاعات الخاصة.
ومضى يقول: إن التثمين أيضا يساهم في فض المنازعات بالمحاكم الشرعية، ويساعد على تحديد رسوم الضرائب والزكاة المتعلقة بالعقار.
وعن المثمن العقاري قال: إنه الشخص الذي يمتلك المؤهلات والقدرة الخبرة اللازمة لإنجاز التثمين وفي بعض الدول يشترط في الشخص أن يكون مرخصا ليتصرف كمثمن عقاري، وهو بذلك المسؤول عن حساب المبلغ المالي لأي قيمة تتعلق بالعقار وفق معايير وطريق تحليل علمية منظمة يؤدي استخدامها إلى الوصول إلى نتائج منطقية متوافقة مع هذه المعايير وطرق التحليل بشرط أن يتملك المؤهلات والقدرة والخبرة اللازمة لإنجاز هذه الحسابات.
واستعرض بابحر عددا من الشروط الواجب توافرها في المثمن العقاري، ومنها: التأهيل العلمي، والالمام بالجغرافيا والهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبية والادارة المالية والتمويل.
فضلا عن الخبرة والوعي والمعرفة الجيدة بالتشريعات والقوانين الرسمية بالسوق العقاري، والحيادية في التقييم، لافتا إلى ضرورة العضوية في منظمة وطنية معترفة بها (هيئة المقيمين المعتمدين).
وتحدث عن العوامل المؤثرة على قيمة العقارات وقسّمها على مؤثرات "اقتصادية، وبيئية، وتخطيطية، ومعمارية، وفنية، وإدارية، واجتماعية)
وعن طرق التثمين العقاري فهي (تكلفة الأهلاك، المبيعات المشابهة، راسمالة الدخل، القيمة المتبقية، التدفق النقدي).
وقال: إن غياب القوانين والتنظيم الإداري لمهنية التثمين يؤدي الى تذبذب في أسعار العقارات، ورفع مخاطر الاستثمار والتطوير العقاري، ونزع الثقة في السوق العقاري، وتضخم عشوائي للأسعار، ودخول كوادر غير مؤهلة في السوق العقاري.
وتحدث مفصلا عن هيئة المقيّمين المعتمدين، الذي صدر نظامها بالمرسوم الملكي رقم م/43 في 9/7/1433 الذي يتولى مهنة التقييم، ويشمل العقارات والمنشآت الاقتصادية والمعدات والممتلكات بمختلف أنواعها، ووضع المعايير اللازمة لعمليات التقييم، وتطوير المهنة، ورفع مستوى العاملين فيها فنيا واخلاقيا ومهنيا، وتأهيل الكوادر الشابة من خلال برامج تعليمية متخصصة.