السويد: برنامج صكوك الخزينة الحل الجذري ل «فقاعة سوق العقار»

رسوم الأراضي البيضاء لن تحل الإشكال والأسعار ستتضاعف خلال عامين

أكد الاقتصادي محمد السويد أن الحل الجذري لفقاعة العقار التي تشهدها السوق في المملكة هو تحويل سلوك المدخرين تجاه الأراضي من الادخار إلى الاستثمار من خلال قيام الدولة بتطبيق برنامج صكوك الخزينة الإسلامية مقابل الأراضي.
وقال السويد ل "الرياض" إن كل المؤشرات تدل على أن أسعار العقار في المملكة لن تنخفض في المدى المنظور، بل ستواصل الارتفاع، وستصل لضعف مستوياتها الحالية مع نهاية 2016، معربا عن اعتقاده أن التوجه لفرض رسوم على "الأراضي البيضاء" لن يدفع الأسعار باتجاه الانخفاض، بسبب وجود المدخرين في سوق العقار الذين يحولون الأراضي إلى أداة مالية ادخارية، وأن أسعار الأراضي لن تنخفض إذا لم يتم تطبيق برنامج صكوك الخزينة مقابل الأراضي.
وعن قراءاته لسوق العقار في المملكة أكد السويد الفوائد العديدة التي ستنعكس عن تطبيق برنامج الصكوك، وأن من أهمها إيقاف فقاعة العقار، لأن رخص أسعار الصكوك مقارنة بالعقار سيجعلها أكثر جاذبية لدى المدخرين الجدد الذين لا يملكون قيمة الأراضي المرتفعة حاليا، وبالتالي قطع الطريق على مطوري المخططات، والحصول في وقت قياسي على الأراضي التي تحتاجها وزارة الإسكان لتطبيق استراتيجيتها.
وفسر السويد رأيه بأن الرسوم والزكاة على الأراضي البيضاء لن يكون لها أثر على خفض أسعار العقار، وقال "فرض الرسوم والزكاة على الأراضي البيضاء لن يكون له أثر يذكر لخفض أسعار العقار لأنها في النهاية ستكون تكلفتها أقل بكثير من العوائد التي يجنيها ملاك الأراضي حاليا".
وأوضح أن العائد على تملك الأراضي عند بيعها يتجاوز في الغالب 10% سنويا وذلك نتيجة الاحتفاظ بها لسنوات طويلة، في حين أن معدل الزكاة المتوقع تحصيلها لا يتجاوز 2.5% سنويا، لذا ليكون لتحصيل الزكاة أثر فعّال على أسعار الأراضي يجب أن تكون أكثر من 10% سنويا وهو أمر لا يمكن تطبيقه، إلا إذا كانت على شكل رسوم منفصلة عن الزكاة.
واستطرد السويد أن الرسوم أو الزكاة لا تستخدم كأدوات للحد من المضاربة أو لخفض الأسعار وإنما وسيلة لتمويل البلديات والإدارات الحكومية، فالإمارات العربية المتحدة على سبيل المثال تطبق رسوما متعددة على العقار ومع ذلك يستمر العقار في الارتفاع بين الحين وآخر ويشكل فقاعات اقتصادية خطرة تؤثر على اقتصاد البلد ككل كما شهدنا خلال السنوات العشر الماضية وكما نشاهد الآن.
وعن الاعتقاد بأن أسعار العقار ستستمر في الارتفاع إذا لم يتم تطبيق برنامج صكوك الخزينة مقابل الأراضي، قال السويد أن المملكة تفتقد لسوق سندات متاح للعامة يضعون فيها مدخراتهم بسبب كونها ربوية، وطوال الفترة الماضية لم تقم وزارة المالية بأي خطوة لأسلمة السندات فاضطر الناس للارتجال باستخدام أموالهم المتنامية وتحويل الأراضي إلى أداة مالية إدخارية، فتجد الكثير يشتري أراضي خارج النطاق العمراني ولا يوجد فيها خدمات متكاملة لاعتقادهم أنها سترتفع على مدى العقود بسبب التطور العمراني لمدن المملكة، لهذا تلاحظ ارتفاع أسعار الأراضي في المملكة كافة لمستويات عالية جدا لا تتناسب وموقعها أو حتى صلاحيتها للاستخدام السكني أو حتى التجاري، لذا فاستمرار وجود المدخرين في سوق العقار سيجعل من الصعوبة أن تنخفض أسعاره، خاصة مع اقتراب تطبيق نظام الرهن العقاري والدعم المقدم من صناديق التمويل الحكومية للأفراد عن طريق القروض الأساسية أو الإضافية.
وأوضح السويد أن برنامج الصكوك إذا تم تطبيقه سيحقق جملة من الفوائد الآنية والمستقبلية، التي تتمثل في الحصول على الأراضي التي تحتاجها وزارة الإسكان لتطبيق استراتيجيتها بشكل سريع وفي وقت قياسي، ونمو سوق مالي ادخاري يخلق وظائف جديدة في القطاع المالي السعودي بشكل كبير جدا لازدهار سوق الصكوك، وتملك المواطنين لصكوك الخزينة سيزيد من ارتباطهم بالوطن ويجعلهم مرتبطين به ماليا، بالإضافة إلى ارتباطهم العاطفي، وهذا يعزز اللحمة الوطنية ويجعل من الصعوبة اختراق المجتمع السعودي من الطابور الخامس.
العائد على تملك الأراضي عند بيعها يتجاوز 10٪ سنوياً
ومن شأن تطبيق البرنامج أن يتوقف كبار تجار المخططات عن إقامة مخططات خارج النطاق العمراني، مما يساعد المدن على التخطيط الحضري بشكل أفضل يوفر من التكاليف ويزيد من العوائد، ومن فوائد تطبيق البرنامج أن المواطنين سيكونوا أكثر تقبلا عند فرض رسوم على استخدام المرافق العامة لأن هذه الرسوم ستكون جزءا من العوائد التي ستوزع على ملاك صكوك الخزينة.
وسيوجد البرنامج تمويلاً إضافياً للحكومة عن طريق صكوك الخزينة الجديدة التي تباع مباشرة للمواطنين الذي لا يملكون اراضي ولكن يستخدموها للادخار.
ولم ير السويد سلبيات تذكر للبرنامج وقال إن كانت هناك سلبيات في لا تتجاوز أن الحكومة ستضطر لتحمل أسعار الأراضي المرتفعة حاليا، نظر لارتفاع تكلفة البرنامج في بداية التطبيق، ولكنها ستنخفض مع إقبال الأفراد على تسليم أراضيهم حيث من المرجح أن ينخفض سعر الأراضي خلال السنة لأكثر من 40% خاصة إذا كثفت وزارة الإسكان من حملتها الإعلامية للتعريف بالبرنامج.
ومما يكون من السلبيات ارتفاع تكاليف إصدار الصكوك في حالة ارتفع سعر الفائدة خلال السنة الأولى بشكل أكبر من 2%، وكذلك الضرر الجزئي للبنوك السعودية التي قدمت قروضا برهون عقارية للعامة والشركات بسبب انخفاض أسعار العقار المتوقع.