الأراضي البيضاء.. من تمكين المساكن إلى مضاربات تتجاوز النطاق العمراني

هل يمكن للقطاع الحكومي تطويرها ومنحها للمواطنين بعد اكتمال الخدمات؟

سوق الأراضي في المملكة من أفضل الأسواق لدى المستثمرين العقاريين خصوصا المضاربين.. فالأرض غالباً ما تتمسك بسعرها، بعكس المبنى الذي يحتاج إلى صيانة دورية، وتعد المملكة السوق الوحيدة بين أسواق دول الخليج التي يستحوذ فيها منتج الأراضي على حصة كبيرة من الاستثمارات والمضاربة، وقد تكون المملكة هي الوحيدة من بين دول الخليج التي يوزع فيها المستثمرون استثماراتهم في قطاع الأراضي بين المدن المختلفة. ولا تزال أسعار الأراضي في المملكة في مستويات مغرية مما يدفع البعض للاستثمار وشراء الأراضي لإنشاء المشاريع المختلفة والسكنية خاصة، وذلك لمواجهة نمو الطلب الكبير في قطاع الإسكان.
ويظل الإنفاق الحكومي العام على مشاريع التنمية هو المغذي الرئيسي لقطاع العقارات بمختلف اشكالها في البلاد، وأن السوق ماض بشكل متصاعد. وتشهد السوق العقارية رواجا لافتا في نشاط تأجير الأراضي الاستثمارية التي ظهرت أخيرا وأصبحت إحدى القنوات الاستثمارية التي يلجأ إليها الراغبون في الاستثمار العقاري.
وكانت المملكة قد شهدت في العقود السابقة تطوير الحكومة لمخططات أراض وطرحها على الأفراد، مما ولد ثقافة شراء الأراضي عند المستثمرين العقاريين بشكل خاص، ولا يكاد مستثمر في أي قطاع إلا ويكون جزء من استثماراته أو ثروته يتضمن أراضي عقارية، الأمر الذي يعزز حضور منتج الأراضي لدى الكثير من العقاريين.
وتنتشر الأراضي البيضاء في المدن الكبرى؛ حيث تشكل 77% من العاصمة الرياض، ونحو 60% من حجم حاضرة الدمام؛ حيث يستثمر العقاريون فيها أموالهم لمدد طويلة ويتوقفون عن عرضها للبيع منتظرين تنامي أسعارها مع مرور الوقت، وذلك لمأمونية الاستثمار فيها.
ويتميز منتج الأراضي بمميزات عديدة، تتمثل في انعدام تكاليف صيانة أو متابعة، بالإضافة إلى أن مدة الربحية فيها أفضل من العوائد السنوية التي تأتي على شكل إيجار، إضافة إلى أنها أصول ثابتة لا تتغير بشكل كبير، وان شهدت انخفاضاً في الأسعار فإن الانخفاض لا يصل إلى حد الخسارة الكبيرة.
وتم طرح برنامج "أرض وقرض" من قبل وزارة الإسكان لكبح جماح مضاربات الأراضي البيضاء الذي يعزز مراحل تصحيح للأسعار، ويفقد الأراضي الخام، التي لم تصلها الخدمات، ميزتها التي كانت تجذب أصحاب رؤوس الأموال وطالبي الربح السريع. ويعاني جيل الشباب من أزمة إسكان كبيرة بسبب نمو سريع للسكان، وتدفق للعمال الأجانب الوافدين إلى المملكة، مع تنفيذها خطة إنفاق على البنية التحتية بقيمة 580 مليار ريال.
وبعد مرور عامين على الإعلان عن برنامج الإسكان أصدر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز قرارا بأن تمنح وزارة الإسكان المواطنين أراضي سكنية وقروضا للبناء عليها في خطوة من شأنها أن تغير الطريقة الحكومية القديمة لمنح الأراضي وتزيل احدى أكبر العقبات أمام استكمال برنامج الإسكان الضخم. وذلك لتيسير تنفيذ أمر ملكي سابق بتخصيص 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية. كما نص الأمر الملكي على تسليم جميع الأراضي الحكومية المعدة للسكن إلى وزارة الإسكان لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها ومن ثم توزيعها على المواطنين بحسب آلية الاستحقاق.
فيما أكد وزير الإسكان في وقت سابق أن الوزارة تخطط من خلال أنظمتها وآلياتها للقضاء على الأراضي البيضاء التي تقع داخل المدن التي تتوافر بها الخدمات وأصبحت سلعة بحيث تكون أرضاً منتجة، مشيراً إلى أن الأراضي البيضاء سيفرض عليها رسوم حتى يقوم صاحبها ببنائها أو بيعها ولن يتم تحميل ذلك على المستهلك النهائي، مبينا في تصريحات صحفية أن نحو 60 إلى 70 في المئة من الأراضي داخل المدن عبارة عن أراضٍ بيضاء ويعتبر رقماً كبيراً إضافة إلى المباني الخالية، وهذا ما جعل الوزارة تخطط كي يقوم أصحابها ببنائها أو بيعها للاستفادة منها.
وقال خبراء استراتيجيون ان القرار خطوة مهمة نحو سد الفجوة بين العرض والطلب، مشيرين الى ان أسعار الأراضي ستنخفض مع تخصيص المزيد منها لوزارة الإسكان... ولن تنخفض أسعار الأراضي لاسيما في الرياض إلا بتوافر المزيد لاسيما أن معظم الأراضي لا تزال غير مطورة، مبينين انه يوجد ما يقارب من 4 مليارات متر مربع من الاراضي البيضاء داخل النطاق العمراني لمنطقة الرياض ويمتلك رجال الاعمال نحو خمس تلك الأراضي ويحتفظون بها من دون تطوير ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقا أو لصعوبة تطويرها سريعا في ظل تعقيدات روتينية وتحمل تكلفة تزويدها بالخدمات والبنية الاساسية... هذا اضافة الى أن نظاما قديما لمنح الأراضي أدى لزيادة المساحات غير المطورة إذ لم يمتلك الحاصلون على تلك الأراضي الأموال اللازمة للبناء عليها.
وكانت وزارة الشؤون البلدية والقروية قد وزعت نحو 2.2 مليون قطعة من الأراضي عن طريق المنح لكن لا توجد بيانات توضح كيف جرت الاستفادة من تلك الأراضي.. ومن المرجح أن معظم تلك الأراضي لا تزال غير مطورة. وفي المقابل، تواجه وزارة الاسكان صعوبة في الحصول على أراض مناسبة لإقامة مشاريعها السكنية وإن ما حصلت عليه حتى الآن يمثل نحو ثلث ما تحتاج إليه، ويبدو أن نقص الأراضي ليس العائق الوحيد إذ يرى خبراء بالقطاع أن البيروقراطية وعدم مشاركة القطاع الخاص في تنفيذ المشروعات من أبرز الأسباب وراء تأخر تنفيذ برنامج الإسكان.
وأوضحت وزارة الاسكان ان هناك تشريعات وأنظمة ستعلن للحد من هذه الأراضي البيضاء وستعمل الوزارة على تطبيق هذه الأنظمة سواء بنزع الملكية أما بالتعمير أو بالبيع، حيث يتم إعطاء فرصة لأصحابها لتنفيذ أحد الخيارات السابقة، إضافة إلى تطبيق رسوم عليها وعلى الخدمات التي تتمتع بها، لافتة إلى أن وجود أراضٍ بيضاء على الدائري الشرقي أو الشمالي أو شمال مدينة الرياض وبمساحات تزيد على مليون متر مربع ويملكها أصحابها بصكوك شرعية فإن لها طرقاً أخرى لحل مثل تلك المساحات، أما التي لا يوجد عليها صكوك فسيكون لها آلية أخرى، مشددة (الوزارة) على أن الدولة تهدف من خلال خططها الجديدة لحل مشكلة الإسكان ومنها "أرض وقرض" إلى الحد من المضاربة، وخفض أسعار الأراضي والمساكن والإيجارات.
وبينت مصلحة الزكاة والدخل في أن نظام جباية الزكاة الجديد الذي يدرس حالياً في هيئة الخبراء يُعنى بفرض الزكاة على الأراضي البيضاء، مشيرة إلى أن النظام يختلف عن النظام الذي تسعى وزارة الإسكان لتطبيقه في استراتيجيتها.. إلا ان نظام جباية الزكاة الجديد يختلف عمّا تعمل عليه وزارة الإسكان، لكنهما سيعملان على خطين متوازيين من دون تعارض.
وتعكف مصلحة الزكاة ووزارة الإسكان على إنهاء أنظمة تعيد للسوق العقارية في المملكة توازنها، بفرض الواجب الزكوي الشرعي على الأراضي البيضاء، وإلزام مُلاك الأراضي غير المستغلة بدفع رسوم عليها، وإقرار خطوات للحد من المضاربة وعمليات التداولات العقارية العالية.
وكانت وزارة الإسكان أبرمت في وقت سابق عقد تنفيذ البنية التحتية لأول مشروع في الرياض يهدف لتوفير أراضٍ مطورة للمواطنين. وتبلغ مساحة الأرض التي يجري العمل على تطويرها نحو خمسة ملايين متر مربع تهدف لتوفير أراضٍ سكنية تتيح بناء نحو 7 آلاف وحدة. وبموجب العقد الذي وقعته وزارة الإسكان ويمتد لمدة 20 شهراً، ستتولى شركة مقاولات سعودية تنفيذ البنية التحتية للمشروع بتكلفة تتجاوز المليار ريال، وستقوم الشركة خلالها بتنفيذ شبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحي. ويُعتبر هذا العقد الأول لوزارة الإسكان بعد صدور أمر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز الذي يكلفها بإعطاء المواطنين أراضي وقروضا للبناء عليها.
وكذلك، أكدت وزارة الإسكان أن هناك خطة لمعرفة أولوية استحقاق المواطنين للشقق أو الأراضي، مشيرة إلى أن بعض المواطنين سيمنحون شققاً وبعضهم أراضي للبناء عليها، وأوضحت أن بعض المواطنين رفضوا استلام قروضهم لارتفاع أسعار الأراضي خلال الفترة.
وحددت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مساحة النطاق العمراني في العاصمة الرياض بنحو 2435 كيلومترا مربعا، وقال تقرير الهيئة إن نحو 77% من النطاق العمراني أراضٍ بيضاء، بينما في حاضرة الدمام، بحسب أمين المنطقة الشرقية، تشكل ما نسبته 60% من الكتلة العمرانية، هذه المساحات هي فقط تلك التي تقع داخل النطاق العمراني، وإلا فإن النسبة ستكون أكبر في محيط المدن.
وكانت التنمية العقارية تعتمد اعتماداً كلياً على منتج الأراضي، مما ساهم في حركة الأراضي خلال العقود الماضية، وحتى الوقت الحالي يوجد في المملكة مستثمرون متخصصون في منتج الأراضي، سواء كانت كبيرة أو مفردة، التي تشهد حركة كبيرة خلال الفترة الماضية. وتعاني سوق الإسكان في السعودية من عدد من المشاكل أبرزها النقص الشديد في المعروض والزيادة المستمرة في أسعار الإيجارات، والمضاربة على الأراضي غير المطورة وطول فترة الحصول على التراخيص إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.
يذكر أن خطة التنمية التاسعة للمملكة 2010 - 2014، استأثر قطاع الإسكان والخدمات البلدية فيها بنحو 7 في المئة أو ما يقرب من 100 مليار ريال من إجمالي ما تم رصده لها بإجمالي 1.44 تريليون ريال، وهو ما يزيد بنحو 67 في المئة على ما رصد خلال خطة التنمية الثامنة التي تعكس توجيهات بالإسراع في تنفيذ الاستثمارات والبرامج التنموية والمشاريع الإستراتيجية والتكيف مع التطورات الاقتصادية العالمية، حيث تهدف خطة التنمية التاسعة في إنشاء مليون وحدة سكنية بواسطة القطاعين العام والخاص لمواكبة 80 في المئة من حجم الطلب المتوقع على الإسكان خلال سنوات الخطة موزعة على مناطق المملكة المختلفة.