إيجارات دبي تقفز 23% وأكسبو 2020 يرشحها لمزيد من الصعود بدعم من الإنفاق الحكومي

دبي إحدى أفضل مدن العالم في البنى التحتية الراقية

أكد نيكولاس ماكلين، المدير الإداري الإقليمي في شركة الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إي، ان سوق العقارات المحلي يشهد مرحلة نمو، بفضل الانفاق الحكومي وشبه الحكومي على المشاريع العملاقة التي اعلن عنها منذ اشهر، قائلاً ان ثقة المستثمرين الاجانب باتت أقوى من أي وقت مضى بفضل حزمة الإجراءات التشريعية والقانونية التي سنتها الامارات في القطاع العقاري لضمان عدم عودة المضاربات الى الواجهة مرة أخرى. وتوقع ماكلين أن يحافظ قطاع العقارات على النمو الإيجابي حتى نهاية هذه السنة، حيث إن التوقعات الاقتصادية والمشاكل الإقليمية المستمرة تعزز من ظروف النمو المناسبة.
لافتا الى أنه سيكون لقرار منح اقامة معرض اكسبو 2020 في دبي والمنتظر بشغف في نوفمبر حافز رئيسي للنمو المستقبلي في جميع فئات الأصول الفعلية. وسيفتح باباً جديداً لتعزيز مكانة دبي كإحدى أفضل المدن العالمية والتي تمتلك بنى تحتية راقية. وسيساعد ذلك بشكل كبير في تقوية الطلب على قطاع العقارات في الإمارات والمساعدة أيضا في الوصول الى أسواق جديدة، وفي النهاية وصول مدينة دبي إلى العالم.
ومع توقع تدفق أكبر للقوى العاملة حال فوز دبي في ملف الاستضافة فإن ذلك سيرافقه تأثير كبير على العقارات السكنية، والتي تشهد بالأصل قفزة في معدلات الإيجارات بنسبة 23% على أساس سنوي. كما سيكون هنالك تأثير مباشر على الأسواق التجارية، حيث ستأتي شركات عدة إلى الإمارات لخدمة الاحتياجات المرتبطة بالحدث.
وأشار الى ان هناك استثمارات هائلة تبحث عن فرص عقارية مناسبة في السوق الاماراتي المحلي مصدرها من بريطانيا واميركا وعدد من الدول الآسيوية، فيما استثمرت اموال كثيرة قادمة من مصر وسورية في شراء الوحدات السكنية سواء عبر التملك او الإيجار.
ولايزال سوق العقارات السكنية على مسار تصاعدي بثبات ونمو متماسك ناتجا عن صفقات الإيجار والبيع. ولا تزال نشاطات البيع مدعومة بإجمالي 5175 صفقة عقار سكني خلال هذا الربع بقيمة إجمالية تصل إلى 11.15 مليار درهم، وهذا الرقم أقل بفارق بسيط عن الربع السابق ولكن يمثل ارتفاعا ملحوظا في المبالغ والقيمة مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.
وقال تقرير "نظرة على سوق دبي" الذي تعده شركة الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إي. إن قيمة إيجارات منطقة الأعمال المركزية ارتفعت بنسبة 7% مقارنة بالربع السابق، فيما ارتفعت الإيجارات السكنية 3.5% زيادة مقارنة بالربع السابق، كما ارتفعت إيجارات المكاتب الثانوية 3% زيادة مقارنة بالربع السابق.
ولفت التقرير إلى أن دبي تشهد نمواً كبيراً في إيجارات المواقع الجديدة ضمن المخططات الرئيسية الشاملة مدفوعةً من قبل طلبات شاغلي العقارات المهتمين بالتكلفة
الى جانب نمو الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية بمعدل يصل إلى 7% على أساس فصلي. فيما يحقق قطاع الشقق نمواً بنسبة 4.5% ، وقطاع الفلل يشهد ارتفاعاً في معدلات الإيجار قاربت 19% على أساس سنوي.
وخلص التقرير الى ان ظهور الطلب القوي أدى إلى تحفيز نمو الإيجارات في منطقة الأعمال التجارية المركزية بمعدل يصل الآن إلى 1,615 درهم للمتر المربع الواحد في السنة، أي بزيادة تصل إلى 7% بين الربعين.
ووفقاً للتقرير فإن تناقص الوحدات الراقية يمكن أن يؤدي إلى توجه الطلب نحو المواقع والمباني الثانوية. والتي هي الآن مواقع تشهد معدل نمو هامشي مع ارتفاع معدلات الاستئجار والإشغال رغم دخول معروض جديد إلى السوق. ويصل معدل ايجار المكتب الثانوي الى 955 درهماً للمتر المربع الواحد في السنة (باستثناء تيكوم أ وتيكوم ب) ممثلة زيادة بنسبة 3% بين الربعين.
وأضاف غرين: "بالنسبة لسوق الصفقات فإن الإيجار مستمر في حركته الإيجابية مع ارتفاع النشاطات في كافة أنحاء دبي. وقد وصل معدل نمو الربع الثالث في ايجار العقارات السكنية (بما في ذلك الفلل والشقق) إلى 3.5% مشابهاً بذلك الربع الثاني. ولوحظ أن أعلى ارتفاع كان في قطاع الشقق، الذي نما بنسبة 4.5% على أساس فصلي وبنسبة 28% على أساس سنوي، وقد حظيت الشقق الصغيرة من فئة الاستوديو والغرفة الواحدة بأعلى ارتفاع خلال هذا الربع، حيث إن الطلب على العقارات التي يمكن الحصول عليها بثمن أقل استمرت بالتأثير على قرارات الانتقال".
وقد تم تنفيذ عدد من القوانين في محاولة لكبح نشاطات المضاربة رغم أنه من غير المحتمل أن تكون هذه الخطوات وحدها كافية بشكل كامل لإيقاف هذه النشاطات على المدى القصير. وهذا يتضح من خلال الاهتمام المستمر بالعقارات خارج المخططات الشاملة، مع تحقيق غالبية تلك المباني الجديدة لنسب امتصاص كبيرة لوحداتها السكنية. وكما هو الحال خلال ال24 شهراً الماضية فإن اغلب المشاريع قد بدأت من قبل مطورين لديهم سجل عمل معروف في السوق المحلية وهذا يوضح وجود انحراف بسيط عن الدورة السابقة التي شهدت مشاركة واسعة من قبل شركات تطوير خاصة صغيرة ذات قدرات فردية أقل.
وأضاف غرين: "إن هذا التوجه ظهر نتيجة للتغيرات القانونية التي سنتها دائرة الأراضي والأملاك تطالب المطورين بامتلاك 100% من أراضيهم والاحتفاظ برأس مال جاهز بنسبة 20% على أقل تقدير من كلفة المشروع الإجمالية قبل البدء بالمشروع والمبيعات. وقد قامت السلطات بتنفيذ هذه المتطلبات للمساعدة في حماية مصالح المستثمرين من خلال ضمان الموقف المالي الصحيح للمطورين".
كما طرأت تحسينات مهمة على ربط الطرق وافتتاح مرافق التسوق الجديدة والمكملة، أدت إلى تطوير العمل التجاري في مناطق الخليج التجاري، وقرية جميرا، وواحة دبي للسليكون، والتي رفعت من قدرتها على طلب إيجار أعلى وتعزيز معدلات شغل المباني.
وشهدت منطقة الخليج التجاري على وجه الخصوص، مع محدودية معروض العقارات السكنية وقربها من وسط المدينة ومنطقة الأعمال التجارية المركزية، ارتفاعا في الايجارات بما يقارب 9% على أساس فصلي، وبنسبة 36% على أساس سنوي.
وقال غرين: "أما قطاع الفلل الذي كان يقود النمو في قطاع العقارات السكنية فقد بدأ بالتباطؤ قليلاً وشهد زيادة بنسبة 3% فقط مقارنة مع الربع السابق، وكانت الفلل ذات الغرفتين والثلاث والأربع غرف هي الأعلى تسجيلاً للنمو، وبشكل عام فإن قطاع الفلل شهد ارتفاع معدلات الإيجار بنسبة قاربت 19% على أساس سنوي".