لا تأثير (قوياً) لقرارات وزارة الإسكان على القطاع العقاري.. لماذا؟

رؤية

لا يختلف اثنان على أن اسعار العقار مرتفعة، فالتاجر يتربص بانخفاض العقار حتى ترتفع عوائد الاستثمار لديه مستقبلا، والفرد يبحث عن عقار يتناسب مع دخله. اقول ذلك حتى لا يعتقد البعض أنني أميل الى شريحة دون أخرى. ولأتمكن فقط من وضع رؤيتي لتأثير قرارات وزارة الاسكان الأخيرة على قطاع العقار. فالبعض سارع بالتوقع بانهيار العقار، وآخرون (وهم كثر) في حيرة، مما يفسر جزئيا الركود الذي يخيم على القطاع العقاري. دعونا هنا نضع حقائق ما ستقوم به وزارة الاسكان، ثم ندرس تأثيرها على القطاع العقاري. فالوزارة تستهدف بناء 40 ألف وحدة سكنية عن طريق تجهيز البنية التحتية فقط (طرق، كهرباء، صرف صحي، وخلافه)، وتستغرق فترة التجهيز 18-24 شهرا، ثم تبدأ بتوزيع أراضي فقط (وليس مساكن جاهزة)، للمستحقين حسب نظام (آلية) استحقاق تقوم باعداده. وفي حالة استحقاق عائلة ما، فانها تقدم القرض حتى يتسنى لها البدء بالبناء. من هذه اللمحة السريعة نلحظ أن أول من سيبدأ السكن قد يكون بعد 3 سنوات في أفضل الأحوال اذا استطاع رب العائلة انهاء البناء في سنة واحة بعد استلام ارضه من الوزارة بعد سنتين من الان. دعونا نفترض أن وزارة الاسكان ستقوم ايضا بالاعلان قريبا عن 40 الف وحدة سكنية أخرى في مناطق ومدن اخرى غير الذي اعلن عنه سابقا، فإننا سنتحدث عن 80 الف وحدة سكنية تستطيع توفيرها الوزارة خلال ال 3-4 سنوات القادمة في افضل الاحوال. هذه الحسبة البسيطة ستتيح نحو 26 الف وحدة سكنية فقط في السنة بدء من 2017.
دعونا الان نتحدث عن السوق، وسأكون متحفظا للغاية. يحتاج سوق الاسكان الى نحو 100 الف وحدة سكنية سنويا، باستثمارات قد تصل الى 70 مليار ريال سنويا. الفئة التي تحتاج مباني الاسكان من ذوي الدخل المتدني وكثير من ذوي الدخل المتوسط. وحسب ارقام وزارة السكان هناك نحو 2.6 مليون في طوابير صندوق التنمية العقارية. دعونا نفترض أن آلية وزارة الاسكان ستنجح في تخفيض هؤلاء حسب الآلية المنتظرة الى 1.5 مليون مستفيد في الثلاث سنوات القادمة. بمعنى أنها تحتاج الى 1.5 مليون وحدة سكنية لاستيعاب هؤلاء، ولأننا افترضنا انها قد تنجح بتوفير 80 الف وحدة سكنية بعد 3 سنوات من الان، فانها تحتاج الى 18 سنة لاستيعاب المنتظرين حاليا بعد استبعاد اكثر من مليون متقدم.
وحسب تصريح المتحدث الرسمي لوزلرة الاسكان، تحتاج الوزارة الى تمويل قد يصل الى نحو 1.5 ترليون ريال، اذ ان مبلغ ال 250 مليار المرصودة للوزارة كافية فقط لبناء 500 الف وحدة، وليس لمليون ونصف المليون وحدة. هذه الحسبة البسيطة افترضت نظريا وقف اية زيادة في عدد المتقدمين لصندوق التنمية العاقري، لكن الواقع يشير الى دخول عوائل جديدة لسوق العمل سنويا تحتاج الى سكن مما يفاقم المشكلة ويجعلها أكبر من أن تحلها وزارة الاسكان لوحدها.
إن حل مشكلة الاسكان تعتمد في المقام الأول على أنظمة وتشريعات عديدة حتى يمكن التغلب عليها بصورة أكبر. لقد صدر البعض من تلك الأنظمة مثل انظمة الرهن العقاري، بما فيها قضاء التنفيذ، والسجل العيني، ولكن الكثير مازال في الانتظار. فنحن في انتظار انظمة تشجع شركات التطوير العقاري والتمويل على المشاركة الفاعلة في قضايا الاسكان بما فيها مشاريع وزارة الاسكان. اننا ندرك ان وزارة الاسكان ماضية في العمل على مشاركة القطاع الخاص في هذه المشاريع، وندرك رغبتها التوصية بكثير من الاجراءات والتشريعات لتحسين بيئة الاسكان ومنها فرض رسوم على الاراضي البيضاء، لكن كل تلك التوجهات تبدو بطيئة بسبب حداثة الوزارة وعدم وضوح الرؤية لها في بدايات انشائها رغم قيامها بالكثير من ورش العمل واللقاءات مع المطوريين العقاريين وغيرهم من اصحاب الخبرة والعلاقة. ان أهمية اية قرارات ومدى قوة تأثيرها هو صدورها في الوقت المناسب، ويبدو أن معظم قرارات الاسكان جاء متأخرة جدا مما فاقم هذه المشكلة. وفي اعتقادي ان الكثير من أنظمة سوق الاسكان ستشهد تأخيرا مماثلا مما يفقد تلك القرارات قوة تأثيرها على قطاع العقارات مما يجعلني أرى أن أسعار العقار ستظل متماسكة حتى وان شهدت بعض الانخفاضات هنا أو هناك.