دعم الإسكان .. هل يؤثر في أسعار العقار؟

يتساءل الكثيرون حول واقع السوق العقاري خلال الفترة القادمة، وهل سترتفع أسعار العقار في أعقاب القرارات الملكية الأخيرة، خصوصا تلك المتعلقة بدعم قطاع الإسكان؟.. إذ إن ضخ 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية، إضافة إلى زيادة قيمة القرض العقاري يتوقع أن يكون لها أثر واضح على أسعار العقار، خصوصا العقار السكني. والتساؤل هو الكيفية التي سيؤثر بها هذا القرار على أسعار العقارات، وهل سيكون التأثير إيجابا بزيادة أسعارها، أو سلبا بتخفيضها. قد يبدو للوهلة الأولى أن الإجابة عن هذا السؤال منطقية، وأنها تتمثل في ارتفاع أسعار العقار السكني نتيجة لزيادة الطلب عليه. لكن التوصل إلى نتيجة حاسمة بهذا الشأن تعتمد على عدة عوامل يتحدد بناءً عليها اتجاه الأسعار.
أولى هذه العوامل الآلية التي سيطبق القرار المتعلق ببناء 500 ألف وحدة سكنية بناء عليها، وبالتحديد عملية توفير الأراضي السكنية المطلوبة لتنفيذ هذا القرار. ومضمون القرار يتضمن توجيه أمراء المناطق بالتنسيق مع وزير الشؤون البلدية والقروية، ووزير العدل، ووزير الاقتصاد والتخطيط، ومحافظ الهيئة العامة للإسكان (وزير الإسكان حاليا) للعمل على إيجاد أراض للهيئة العامة للإسكان (وزارة الإسكان) بهدف استخدامها لتنفيذ الوحدات السكنية. إضافة إلى ذلك، يتضمن القرار تكليف لجنة من كل من وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المالية والهيئة العامة للإسكان (وزارة الإسكان) لحصر الأماكن التي لا تتوافر فيها أراض حكومية وتتطلب الحاجة تنفيذ وحدات سكنية فيها، وأن تتولى وزارة المالية اتخاذ اللازم لتوفيرها بشكل عاجل. وصيغة القرار تدل على أن هناك إدراكا من خادم الحرمين الشريفين - حفظه الله - بإمكانية تأثير تبعات هذا القرار على الوضع العام في سوق العقار، وبالتالي عدم تحقيقه الأهداف المرجوة منه بتوفير السكن الملائم بأسعار تكون في متناول المواطن. لذلك فقد وضع القرار أولوية لتوفير أراض حكومية لتنفيذ الوحدات السكنية، وأن يتم الشراء إذا دعت الحاجة إلى ذلك. ماذا يعني ذلك؟ أن الدولة ستتوجه أولا للأراضي الحكومية لتطويرها وإنشاء الوحدات السكنية عليها، ثم إذا كان هناك نقص في هذه الأراضي مع الحاجة إلى بناء وحدات سكنية، فسيتم تدبيرها عن طريق وزارة المالية. إذاً هناك جانبان للتأثير، الأول قيام وزارة الإسكان بتنفيذ هذه الوحدات على أراضٍ حكومية، والثاني قيام وزارة المالية بتدبير الأراضي في حالة عدم وجود أراضي حكومية.
ولنبدأ بالتأثير الأول، حيث إن توفير أراضٍ حكومية، خصوصا تلك الأراضي غير المستغلة والتي تقع في ملك جهات حكومية داخل المدن سيؤدي بالطبع إلى التأثير السلبي على سوق العقار بشكل عام، وبشكل خاص القطاع السكني. فبسبب توفير عدد كبير من المساكن (زيادة العرض)، يتوقع أن يكون هناك تأثير سلبي على الإيجارات وعلى أسعار الأراضي السكنية الحالية بسبب انخفاض الطلب عليها. يبقى السؤال عن حجم هذا التأثير (نسبة الانخفاض) وسرعته، وهذا يرتبط بعوامل أخرى، أهمها نسبة التمويل الائتماني إلى حجم الاستثمارات في قطاع الأراضي، حيث إن زيادتها ستزيد من سرعة الانخفاض ونسبته. التأثير الثاني يتعلق بتوجيه وزارة المالية بتوفير الأراضي عند عدم توافرها، والكثيرون يفترضون أن وزارة المالية ستقوم بالشراء، لكن القرار لم ينص على ذلك، بل كلف الوزارة فقط بتوفير الأراضي التي تحتاج إليها وزارة الإسكان، وقد يكون الشراء أحد البدائل المطروحة، لكنه يتوقع ألا يكون الخيار الأول. وإذا ما تم ذلك، فإن تأثيره سيكون محدودا بأسعار الأراضي الخام وليست الأراضي المعدة للبناء والسكن.
والمتصفح لمواقع العقار على شبكة الإنترنت يجد أن هناك جدلا وقلقا واضحين في الكثير ممن يرتادون هذه المواقع وأكثرهم من المستثمرين في العقار. على سبيل المثال، هناك من يرى أن انخفاض العائد على العقار بسبب زيادة المعروض منه سيؤدي حتما إلى انخفاض الاستثمار فيه والاتجاه إلى قنوات استثمارية أخرى، وقد يكون سوق الأسهم أحد خياراتها. آخرون يرون أن القطاع العقاري قد تضخمت أسعاره بشكل كبير خلال السنوات الأخيرة، وأن الوقت حان لتصحيح الأسعار والدخول في دورة اقتصادية جديدة لهذا القطاع. آخرون يرون أن مجرد تضخم الأسعار بهذا الشكل يجعلها في خارج متناول المستهلك النهائي، وبالتالي فإن ما يتم من صفقات هي مجرد مضاربات بين رجال الأعمال، ولا يعكس بحال الطلب الحقيقي من خلال المستهلك النهائي؛ مما يرجح انخفاض الأسعار حال انخفاض العائد بالنسبة للمطورين العقاريين نتيجة تراجع الطلب الحقيقي.
بقي أن أقول إن ما طرحته يعتمد بشكل كبير على طريقة تنفيذ قرار دعم قطاع الإسكان على أرض الواقع. أضيف إلى ذلك، أن هناك الكثير من الآليات التي يمكن أن تستخدمها الدولة لجعل المساكن في متناول المواطن العادي من خلال فرض الكثير من التشريعات والرسوم على المبادلات العقارية التي لا تستهدف الاستخدام النهائي للسكن، والأراضي البور داخل المدن، والمزارع والاستراحات داخل النطاق العمراني، والمصانع والأراضي الحكومية الكبيرة المساحة، خاصة تلك المملوكة لقطاعات عسكرية، وزيادة المتاح للبناء من الأراضي السكنية، وغيرها من السياسات والتشريعات التي يمكن أن تستخدم جنبا إلى جنب مع عملية وضع قرار دعم الإسكان موضع التنفيذ.
نقلا عن الاقتصادية السعودية