إقرار أنظمة التمويل يؤسس لشركات عقارية عملاقة تزيد من فرص تملك المساكن

مراقبون: القطاع الخاص الأقدر بعد هذا الدعم من قبل الحكومة في توسيع قاعدة التنمية العقارية

مشكلة التمويل العقاري هي حجر الزاوية في حل معضلة الاسكان في العالم بوجه عام وفي السعودية على وجه الخصوص، كما أنها تعد أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري والمستثمرين العقاريين في السعودية. وبات قطاع الاسكان في السعودية بالحذر الشديد مع بداية العام الحالي 2012 يشوبه بعض التفاؤل بعد ان شهد فترة ترقب طويلة، حيث شهد قفزة نوعية في القطاع العقاري عموما بعد ضخ الحكومة السعودية اكثر من 250 مليار ريال في السوق وكذا العمل على انشاء 500 ألف وحدة سكنية تصب جميعها في مصلحة المواطن وامتلاكه مسكنا.
مطالب لتكريس ثقافة التمويل العقاري لجميع الأطراف وتشجيع الممولين على الدخول شركاء في مشاريع التطوير
وكانت أنظمة التمويل العقاري في السعودية على قائمة الانتظار خلال نحو 3 سنوات، إلا أنها تأرجحت بين التشاؤم والتفاؤل، بعد إقرار مجلس الوزراء يوم 2 يوليو الماضي أنظمة التمويل العقاري ضمن خمسة مسارات عقارية رئيسية هي: نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام الرهن العقاري المسجل، ونظام قضاء التنفيذ.
وتوضح الإحصائيات عن أزمة سكن في السعودية، وتشير التقديرات الأولية إلى أن ما بين 50 و60% من المواطنين السعوديين لا يمتلكون منازل، وهو ما يمثل أكبر مشكلة تواجه حكومة المملكة. وتسعى الحكومة في مساعدة هذه الأنظمة بعد بدء تطبيقها في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في السعودية بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف، الأمر الذي من شأنه أن يحد من تكلفة التمويل العقاري.
ويعول الجميع على هذه الانظمة وخصوصا نظام الرهن العقاري في حل مشاكل الإسكان في السعودية، وكانت الحكومة اصدرت طوفان من الأوامر الملكية للنهوض بصناعة العقارات في المملكة لتتخطى بذلك محاولات الحراك العقاري لتصل في النهاية - وهذا هو الأهم - للفئات المتوسطة والصغيرة وحقهم في امتلاك مسكن.
وكان وزير المالية الدكتور إبراهيم بن عبدالعزيز العساف قد قدم شكره وتقديره لخادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود وسمو ولي عهده الأمين حفظهما الله بمناسبة موافقة مجلس الوزراء على أنظمة التمويل العقاري وهي مجموعة من الأنظمة التي تم رفعها من وزارة المالية لتطوير قطاع مالي جديد في المملكة هو التمويل العقاري وذلك ضمن التطوير الاقتصادي الذي تنفذه حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز - حفظه الله -، وستساعد هذه الأنظمة بعد بدء تطبيقها في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في المملكة بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف ومن شأنه - إن شاء الله - أن يحد من تكلفة التمويل العقاري وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها هذه الأنظمة للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية. مع تطور سوق التمويل العقاري في المملكة وتوسع دائرة الخدمات المقدمة في هذا القطاع وتزايد الطلب على توفير العقارات للمواطن من جهة وتوفير الضمانات القانونية التي تحفظ المستثمرين العقاريين بما يشجعهم على الاستثمار في السوق العقارية من جهة أخرى ظهرت الحاجة إلى تطوير بنية قانونية متكاملة تلبي احتياجات سوق التمويل العقاري في المملكة بما يحقق معادلة حماية المواطن وضمان حقوق المستثمر.
ويعتقد الكثيرون أن من رسم الرؤية الاستراتيجية والتي مطلعها يؤكد ان الاقتصاد السعودي بحلول عام 2025م متنوعاً ومزدهراً يقوده القطاع الخاص فالرؤية صعبة التطبيق، ودليل ذلك تضارب الحلول، ومثال على ذالك قضية الإسكان بسبب عدم وجود سياسة اقتصادية وطنية ترسم الخطوط العريضة المحددة للتوجهات المستقبلية العامة للمنظومة الاقتصادية وترسي إطاراً إرشادياً متكاملًا يكون أساساً مرجعياً ملزماً يضمن تواصل جهود تنمية المنظومة الاقتصادية وتعزيز أدائها نحو بلوغ الغايات المنشودة على المدى البعيد.
والتمويل العقاري عموما نظام يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار فقط عن طريق بقاء ملكية العقار للممول إلى حين سداد مستحقات التمويل حسب العقد المبروم. وكان نظام الرهن العقاري قد أثار خلال الثلاث سنوات الماضية الكثير من الجدل في الساحة المحلية، واستطاع خلال هذه الفترة ان يعيد الحيوية الى قطاع العقار مرة أخرى، خصوصا مع خسائر الأسهم المتلاحقة التي كانت قد أغرت أرباحها رساميل المستثمرين في القطاع العقاري، غير أن عدداً من مراقبي القطاع العقاري يرون أن نظام الرهن العقاري سيواجه إشكاليات كبيرة مع الزيادة في قروض المواطنين الاستهلاكية التي وصلت إلى 254 مليار ريال، إضافة إلى احتياج السعودية إلى نحو 275 ألف وحدة سكنية سنويا، بينما تصل قائمة الانتظار في الصندوق العقاري إلى 1.7 مليون مستفيد يبحثون عن وحدات سكنية.
وتباينت الآراء حول الرهن العقاري فيقول البعض انه سيكون له تأثير سلبي على المدى البعيد بالنسبة للبنوك لقلة السيولة، مستشهدين بما حدث في الولايات المتحدة من انهيار البنوك، مؤكدين أن زيادة السيولة في السوق المحلي وتضخم أسعار العقار سيكون لهما تأثير سلبي على زيادة أسعار السلع الأخرى، مشيرين إلى أن الإجراءات غير واضحة حتى الآن، ومستدركين أن الأمر مرهون بآلية تنفيذ النظام. فيما يرى آخرون أن الأنظمة الجديدة لها انعكاسات إيجابية كبيرة على الاقتصاد السعودي، متوقعين أن أسعار المنازل ستنخفض إلى حد كبير خلال الفترة المقبلة، فالقدرة على البناء ستزيد، مما يعني كثرة بناء الوحدات السكنية، الأمر الذي سينعكس على كثرة العرض وقلة الطلب، وبالتالي انخفاض التكلفة المالية لأسعار المساكن عموماً على المواطنين.
ويتوقع ان يشهد نهاية العام الحالي وبداية العام المقبل 2013 حراكا في قطاع الاسكان وذلك بعد اقرار انظمة التمويل التي اخذت حيزا كبيرا وسنوات كثيرة للمناقشة بعد سجال بيت مجلس الشورى ومجلس الوزراء، ويزيد هذا الحراك من دعم الاستثمارات في القطاع وازدياد أعداد الراغبين في تملك السكن، وبالتالي نقص الطلب على الوحدات السكنية التأجيرية، وتحقيق جانب الضغط على أسعار الوحدات السكنية مما سيؤدي إلى انخفاض أسعار البيع والتنافس بين المطورين، ويحفز المطورين المحليين على زيادة بناء الوحدات السكنية مما يساهم في دفع عجلة التنمية من جانب قطاع المقاولات والجوانب المرتبطة به.
ويرى مراقبون ان القطاع الخاص هو القادر بعد بعد هذا الدعم من قبل الحكومة في توسيع قاعدة التنمية العقارية، فالدعم الحكومي لا يمكن أن يواجه الطلب المتزايد على منتجات العقار، خاصة السكنية، ويكفي أن نعلم أن إجمالي ما أنتجه صندوق التنمية العقاري يزيد عن 600 الف وحدة سكنية، في حين أن حاجة المملكة السنوية تزيد عن 200 ألف وحدة سكنية. ومهما كان من جهود للقطاع الخاص، فإن التطوير العقاري والتمويل، أساس هذه التنمية، ورغم حداثة هذين المفهومين الاستثماريين إلا أن العلاقة بينهما كانت عكسية، أو متصادمة، أو متوازية، أو كل ذلك، لكنها لم تكن متقاطعة.
ويوصي اقتصاديون بتعزيز ثقافة التمويل العقاري لجميع الأطراف من أجل فهم العوائق والمشاكل التي تواجه المطور العقاري، وتشجيع الممولين على الدخول كشركاء في مشاريع التطوير العقاري الكبرى، إضافة إلى أنه يجب على المطورين العقاريين أن يترجموا حاجة السوق ويدركوا متطلبات الممولين العقاريين. كما أوصوا بتوطين التجارب العالمية للشراكات الإستراتيجية الناجحة بين شركات لتطوير والتمويل العقاري، وشركات الاستثمار العقاري، ودفع القطاع الخاص على تبنى مشاريع الضواحي السكنية ذات الخدمات.
وتستعد البنوك وشركات التمويل العقاري لانطلاقة جديدة في تاريخها، وستحل شفرة المعاناة لشركات التطوير العقاري القائمة ووضع حلول عاجلة لمشكلاتها التمويلية، سواء من الناحية القانونية، أو من الناحية الاقتصادية في ظل ما شهدته الفترة السابقة من عدم توافر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن من جهة، ومن جهة أخرى، فإن الوعي الاجتماعي تجاه هذه السوق الجديدة لا يزال ضعيفا.
ولا يزال قطاع العقار المحلي يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة، فقد دعّم توافر أساسيات الطلب المستمّر وليس مجرّد أنشطة المضاربة، نمو سوق العقار السعودي. وتواصل المملكة العربية السعودية، أكبر اقتصاد في دول مجلس التعاون الخليجي، التركيز على تنويع أنشطتها الاقتصادية.
وأوضحت الدراسات أن الخبراء في مجال التمويل والمهتمين بشأن العقاري يرون أن غياب آليات التمويل الإسكاني والتشريعات الضابطة لها تمثل إحدى العقبات الهامة في عدم ظهور شركات عقارية عملاقة في السعودية، وتوفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن في المملكة.
ويرى عاملون في القطاع العقاري ان نظام الرهن سيكون له فوائد بالغة التأثير، سواء على السوق العقاري أو البنوك نفسها التي ستضطر الى تحديث برامجها وخدماتها وتطويرها الى الأفضل حتى تتمكن من تلبية احتياجات القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة.
يشار الى أن المملكة تشهد حاليا إنشاء شركات عقارية جديدة، أعلنت عن إنشاء وحدات سكنية متعددة من خلال مشاريع التطوير الشامل، أو التي تعرف ب«الميغا ميكس»، حيث تحتاج السعودية إلى 200 ألف وحدة سكنية بشكل سنوي وفق إحصاءات غير رسمية من قبل مستثمرين وعاملين في السوق، وهو الأمر الذي يحتاج إلى عدد أكبر من شركات التطوير العقاري.