حجم الاستثمارات المتوقعة في القطاع العقاري مهولة

د.عبد الوهاب أبو داهش - الاقتصادية السعودية
العنوان عاليه تدعمه الأرقام الكلية والإحصاءات الرسمية التي تشير إلى ضعف مساهمة القطاع العقاري في الاقتصاد الكلي. فنسبة مساهمته إلى إجمالي الناتج المحلي ظلت تراوح بين 6 و 7.5 في المائة في الفترة 2000 - 2012. ووصل الاستثمار التراكمي في قطاع المساكن إلى نحو 78 مليار ريال فقط في 2012 بعد أن كان نحو 43 مليار ريال في سنة 2000 وبنمو بطيء في بداية الفترة متجاوزا 2 في المائة بقليل حتى سنة 2004 عندما أخذ في الارتفاع التدريجي ليصل إلى الذروة في 2008 ثم عاد للتباطؤ حتى الآن، حيث لم يستثمر في قطاع المساكن إلا نحو ملياري ريال في 2011 ونحو ثلاثة مليارات في 2012. وفي السياق نفسه تأتي مساهمة القطاع العقاري في تكوين رأس المال الثابت ""الاستثمار في الإنشاءات والمعدات وغيرها من الأصول الثابتة"" أقل من دول أخرى، حيث وصل إلى 43.5 في المائة في 2011 مقارنة بنسبة 66.5 في المائة في المكسيك و55.5 في المائة في ألمانيا. وإذا نظرنا إلى قطاع المساكن ومساهمته في رأس المال الثابت فإنه يبدو بعيدا بنسب عالية عن بعض الدول. فهو يشكل نحو 12 في المائة في السعودية مقارنة بنسبة 23.5 في المائة في المكسيك و30.8 في المائة في ألمانيا.
وفي جانب التمويل البنكي يبدو أن نصيب القطاع العقاري متدن للغاية حتى عند مقارنته مع دول الجوار. فبينما تصل نسبة التمويل نحو 9.5 في المائة بمتوسط 14.5 مليار ريال سنويا من إجمالي القروض الاستهلاكية في الفترة 2000 - 2012، نجدها تتجاوز 50 في المائة في بعض دول الخليج مثل قطر. وهذه النسبة تبدو ضئيلة عند مقارنتها بإجمالي الناتج المحلي، حيث تصل إلى نحو 3 في المائة في السعودية وتتجاوز 20 في المائة في معظم دول الخليج، وتقترب من 100 في المائة في بعض الدول المتقدمة. علاوة على ذلك، لم يقدم صندوق التنمية العقاري إلا نحو 4.3 مليار ريال في المتوسط السنوي في الفترة 2000 - 2011 واصلا إلى 15 مليار ريال فقط في 2011.
وحسب دراسات عدة فإن قطاع الإسكان ولبناء 150 ألف وحدة سكنية سنويا يحتاج إلى استثمار بنحو 75 مليار ريال لسد الفجوة بين العرض والطلب. وإذا افترضنا أن وزارة الإسكان قادرة على بناء 100 ألف وحدة سكنية بمبلغ 50 مليار سنويا، فإن على القطاع الخاص بناء 50 ألف وحدة بنحو 25 مليار ريال. وعطفا على أرقام الاستثمار التراكمي في قطاع المساكن الحالي الذي وصل إلى نحو 78 مليارا في 12 سنة، فإنه من المستحيل أن نطلب استثمارات بمبلغ 75 مليار ريال سنويا ولمدة خمس سنوات في قطاع الإسكان وحده، لعدة أسباب أهمها عدم قدرة القطاع الخاص ووزارة الإسكان مجتمعين على بناء هذا العدد الهائل خلال عام عطفا على خبراتهم الضعيفة في هذا المجال وعدم قدرة الاقتصاد المحلي على استيعاب هذه المبالغ الضخمة.
فعليك أن تتخيل وصول استثمار القطاع العقاري نحو 30 في المائة من إجمالي الناتج المحلي مع افتراض بقائه ثابتا كما في 2012، فإننا نحتاج إلى نحو 65 مليار ريال للاستثمار في قطاع العقار. وهي لا تبعد كثيرا عما دعينا إليه بأن قطاع الإسكان قد يتطلب نحو 75 مليار ريال لبناء 150 ألف وحدة.
لكننا لا نتوقع أن هناك إمكانات استيعابية وتمويلية لضخ هذه المبالغ، ما يشير إلى أن القطاع العقاري سيظل يشهد قصورا في عرض المساكن، ما يسهم في استقرار الأسعار عند مستوياتها الحالية. وبالنسبة للأراضي فإن ما ستحدثه قرارات وزارة الإسكان قد تكون فعالة في المواقع التي ستشهدها مشاريعها، إضافة إلى تأثيرها النفسي في الطلب على القطاع بشكل عام، ما يحدث ركودا في القطاع حتى تتضح الصورة للمتعاملين في السوق.
خلاصة القول: إن حجم الاستثمار المطلوب في قطاع العقار، خصوصا الإسكاني لن يتم استيعابه إلا بوجود طلب واضح، ما يجعلنا نتوقع أن أسعار العقار بشكل عام ستظل مستقرة ومواكبة لقوى العرض والطلب وخصائص كل عقار على حدة حتى تتغير المعادلة.