توقعات بانخفاض أسعار الإيجارات 10% في الرياض والمنطقة الشرقية

مع ارتفاع نسب المعروض من الوحدات السكنية

قال تقرير عقاري متخصص إن مؤشرات السوق السعودي تشير إلى توقعات بانخفاض أسعار الإيجارات بنسبة %10 في مدينة الرياض مع احتمالات تسجيل نسب تراجع أخرى، نظرا لارتفاع نسب المعروض من الوحدات السكنية واتساع مساحة النقاش بين الملاك والمستأجرين حول القيمة الايجارية المطلوبة.
فيما تشير التوقعات تسجيل انخفاضات وموجات تصحيح على أسعار الإيجارات لدى المنطقة الشرقية أيضا رغم تماسكها حتى اللحظة.
وكشف تقرير شركة المزايا القابضة أن السوق العقاري في منطقة الخليج يشهد عمليات مضاربة واسعة سواء أكانت على مستوى الإيجارات أم على مستوى البيع للشقق والفلل الجاهزة وتحت الإنشاء وعلى الخارطة أيضا، فيما ساد نهج الارتفاع في الأسعار بين دول المنطقة مع صعوبة تحديد معدلات الارتفاع غير المقنعة وأسبابها.
وأبدى التقرير مخاوفه من أن تتجاوز نسب الارتفاع على أسعار الإيجارات على الوحدات السكنية والتجارية لدى السوق الخليجي، معدلات النمو الحقيقية للطلب المسجلة حتى اللحظة، على مختلف المواقع لدى المدن الرئيسية.
دراسة الطلب الحالي
فيما نوه التقرير إلى ضرورة دراسة طبيعة الطلب الحالي والمتوقع لكل دولة ومدينة، قبل البدء بتنفيذ المشاريع العمرانية على اختلافها، لتفادي الدخول في التأثيرات السلبية لزيادة المعروض من الوحدات السكنية والتجارية في مرحلة النمو والانتعاش التي بدأت مؤشراتها مؤخرا.
ولاحظ التقرير أنه مع بداية الدورة الجديدة من الارتداد والانتعاش على القطاع العقاري لدى دول المنطقة، فإن القاسم المشترك فيما بينها هو توفر عدد كبير من الوحدات السكنية والفلل ومن المساحات التجارية أيضا، سواء جاءت نتيجة للاستمرار في البناء والتشييد أم كانت استكمالا لمشاريع تم البدء في إنجازها، أم كانت نتيجة مؤشرات طلب غير حقيقية، وفي المحصلة تجاوزت قوى العرض قوى الطلب، وأدت إلى انخفاض واضح على أسعار التأجير والبيع.
وكان لافتا انخفاض أسعار المساحات التجارية أكثر من المساحات السكنية، فيما كان لمؤشرات الانتعاش الأخيرة تأثير واضح على مؤشر الأسعار السائد لدى غالبية دول المنطقة ومدنها الرئيسية، وبدأت الأسعار بالارتفاع تبعا لمؤشرات الطلب وتركزاته على مستوى المناطق وعلى مستوى البناء نفسه، فاخر ومتوسط وعادي.
وأشار تقرير المزايا إلى أن معدلات الارتفاع على أسعار البيع والتأجير قد تباينت بين دولة وأخرى ومدينة وأخرى من الدول الخليجية، حيث سجلت إمارة دبي أكبر ارتفاع على الإيجارات الرئيسية، وارتفعت إيجارات العقارات الرئيسية بنسبة %18 على أساس سنوي، جاء ذلك وفقا لمؤشر نايت فرانك لأسواق الإيجارات العالمية الرئيسية.
وأظهر التقرير أن المؤشر سجل أعلى نقطة وبنسبة %20.3 من أدنى نقطة سجلت خلال الربع الثاني من عام 2009، يذكر أن المؤشر يتأثر بالطلب القادم من الشركات والأفراد نتيجة حركة التنقل والتحول المسجلة على الأنشطة التجارية والإنتاجية بين دول الشرق والغرب، فيما أظهر التقرير أن الإيجارات الرئيسية لدى منطقة الشرق الأوسط ارتفعت بنسبة %13.1 على أساس سنوي وهو أعلى ارتفاع مسجل منذ عام 2009.
وعلى مستوى السوق العقاري السعودي، فمن الواضح أن حزمة المحفزات التي شهدها السوق مؤخرا، سواء كانت ضمن المشاريع والتوجهات الحكومية وأنظمة الرهن العقاري وبرامج وزارة الإسكان والمبادرات الخاصة بتنفيذ مشاريع إسكانية ضخمة خلال السنوات القادمة، بالإضافة الى تحسن قدرة قنوات التمويل على تقديم القروض والتمويل المناسب، كل ذلك سيعمل على دخول السوق العقاري السعودي مرحلة التصحيح بعد الارتفاعات المتواصلة وغير المنطقية التي سجلتها غالبية مدن المملكة.
وتشير مؤشرات السوق السعودي إلى توقعات بانخفاض أسعار الإيجارات بنسبة %10 في مدينة الرياض مع احتمالات تسجيل نسب تراجع أخرى، نظرا لارتفاع نسب المعروض من الوحدات السكنية واتساع مساحة النقاش بين الملاك والمستأجرين حول القيمة الايجارية المطلوبة، فيما تشير التوقعات تسجيل انخفاضات وموجات تصحيح على أسعار الايجارات لدى المنطقة الشرقية أيضا رغم تماسكها حتى اللحظة.
ارتفاع مستويات الائتمان
وكان تقرير متخصص كشف بأن القطاع السكني يقود حاليًا انتعاش سوق العقارات بالرياض وجدة خلال فترة الربع الأول من العام الحالي وقال التقرير: إن ارتفاع الطلب على العقار السكني في جميع الأسواق العقارية السعودية يبدو مدعومًا بارتفاع مستويات الائتمان وتوظيف العمالة والمساعدة والثقة.
كما ارتفع الطلب العقاري بقوة على العقارات المكتبية والتجارية والفندقية أيضًا في الرياض وجدة، مع اختلاف محفزاته وتفرد مخاطره على مطوري المشروعات العقارية والمستثمرين في كل من المدينتين.
وقال السيد جون هاريس الرئيس المشارك لجونز لانج لاسال في المملكة: تشرف المرحلة الأولى من المناطق المكتبية والسكنية والتجارية في حي الملك عبدالله المالي على الاكتمال في الربع الثالث من العام الحالي. وتم بالفعل افتتاح مركز التسويق في الحي وسيتم تدشينه رسميًا بعد عيد الفطر.
وأضاف: يواصل ارتفاع الطلب على العقارات المكتبية في أسواق الرياض استيعاب معظم العقارات المكتبية الجديدة التي يتم طرحها في تلك الأسواق.
وتوقع في هذا الخصوص توافر المزيد من العقارات المكتبية المستعملة في الوسط التجاري للمدينة في 2014، بالتزامن مع قيام بعض الشركات بنقل مكاتبها إلى مشروعات عقارية مكتبية جديدة في محيط هذا الوسط.
وتوقع التقرير أن يُؤدي ازدياد معدلات إخلاء المكاتب المستعملة وتوافر المزيد من الخيارات للشركات المستأجِرة، إلى مواصلة الضغط على مستويات الإيجارات طوال2013، وخصوصًا في الفئة "ب" من العقارات المكتبية.
ووفقًا للتقرير فقد شهدت الشريحة السكنية من القطاع العقاري في الرياض ارتفاعًا مطردًا في متوسِط أسعار إيجارات الشقق والفلل السكنية في المدينة.
انتعاش تجارة التجزئة
وقال السيد هاريس: تبدو أحوال تجارة التجزئة جيدة في الرياض نتيجة ارتفاع الإنفاق الاستهلاكي وافتتاح العديد من المتاجر الجديدة في المدينة.
وبالرغم من استقرار أسعار الإيجارات في جميع الشرائح، يسود نوع من القلق حول مدى قدرة تجار التجزئة على توسعة شبكة متاجرهم، نظرًا لتشديد القيود على استخدام العمالة الوافدة.
وفيما يتعلق بمدينة جدة قال التقرير: تشهد شريحة العقارات المكتبية في المدينة طلبًا قويًا مستمرًا من قِبل القطاعين الحكومي والخاص على حد سواء، ما أسفر عن انخفاض معدل الوحدات المكتبية الشاغرة من 16 في المئة في الربع الأول من 2012 إلى 12 في المئة في نهاية الربع الأول من 2013م.
وظلت أسعار الإيجارات مستقرة نسبيًا ومن المستبعد أن ترتفع خلال الشهور المتبقية من 2013، نظرًا لاحتمال طرح العديد من المجمعات المكتبية الجديدة في الأسواق.
وأوضح التقرير أن شريحة الفلل السكنية ظلت أقوى الشرائح أداء في أسواق العقارات السكنية في جدة، وشهدت ارتفاعًا في أسعار الإيجارات والبيع خلال الربع الأول من2013.
في المقابل، استقرت أسواق الشقق السكنية ولم تشهد أية زيادات في الإيجارات أو أسعار البيع.
من ناحيتها لم تشهد شريحة تجارة التجزئة في جدة طرح أية مشروعات كبيرة واقتصرت مراكز التسوق الجديدة على مجمعات صغيرة يقل عدد المتاجر الخاصة بكل منها عن 100 متجر. ولم تحدث أي تغيرات كبيرة في أسواق عقارات تجارة التجزئة في جدة خلال الربع الأول من العام الحالي.
وظل متوسط أسعار الإيجارات مستقرًا مع زيادة هامشية في إيجارات ماركات المولات الكبرى العابرة لدول المنطقة، وازنها انخفاض هامشي مماثل في إيجارات مولات الأحياء. ولا تتوقع شركة جونز لانج لاسال أي زيادات تذكر في أسعار الإيجارات في جدة خلال الشهور المتبقية من عام 2013م.