الصندوق العقاري وكثافة الإشغال للوحدات السكنية

المقال

معدل الإشغال للوحدة السكنية الذي يعبر عنه بمتوسط عدد الأفراد لكل غرفة بالمسكن يمثل أحد المؤشرات والدلائل على المستوى الاقتصادي والوضع الاجتماعي للسكان في أي بيئة سكنية لذا تستهدف خطط التنمية دوماً تحسين نوعية المسكن من خلال تبني جملة من السياسات التي من أهمها اعتماد معايير ملائمة للكثافة السكنية يتم عبرها تفادي الاكتظاظ في الوحدات السكنية نتيجة إقامة أكثر من أسرة في الوحدة السكنية الواحدة ، أو زيادة كثافة إشغال الغرف بقدر يفوق المعدل المسموح به ، لما في ذلك من تأثير سلبي على الصحة العامة والراحة والرفاه للافراد والأسر المقيمة في تلك الوحدات السكنية.
وتشير بيانات قطاع الإسكان لدينا في المملكة إلى أن الوحدات الصغيرة تشكل الغالبية العظمى من إجمالي الوحدات السكنية بوجه عام ، حيث تمثل الوحدات السكنية المكونة من ثلاث غرف نوم فما دون أكثر من 83 % من مجموع الوحدات السكنية ، لا بل إن الوحدات السكنية المكونة من غرفتي نوم فما دون تمثل نسبتها ما يزيد على 64 % من إجمالي الوحدات السكنية المأهولة في المملكة ، كما تتضمن معلومات التعداد العام للسكان والمساكن في المملكة نحو 56 % من إجمالي الوحدات السكنية المشغولة بأسر سعودية تتسم بكثافة إشغال لكل غرفة تفوق المتوسط الذي هو في الغالب 2.5 شخص / غرفة ، وهي بذلك تعتبر مكتظة يتكون معظمها في الغالب من غرفة إلى غرفتي نوم في الوحدة السكنية الواحدة.
إن المتأمل في مضامين تلك المؤشرات و ما تعطي من دلائل ومحاولة الربط بينها وما نشر مؤخراً عن قيام صندوق التنمية العقارية بخفض الحد الأدنى لمساحة الوحدة السكنية المطلوب للحصول على كامل قرض التمويل من الصندوق البالغ خمسمائة ألف ريال ، لتصبح تلك المساحة 240 م2 مع تنفيذ اعمال البناء بمواصفات عالية ، أو 250 م2 مع تنفيذ أعمال البناء بمواصفات متوسطة ، أو 280 م2 مع تنفيذ أعمال البناء بمواصفات عادية ، تحدد تلك المواصفات جهة الاختصاص في الصندوق ، وذلك بدلاً عن المساحة المطلوبة سابقاً التي كانت تبلغ 390 م2 ، أي خفض متطلب ذلك الاشتراط بنسبة 40 % ، يجعل الأمر محيراً ومثيراً لعدد من التساؤلات والاستفسارات ، أجد أن من أبرزها التساؤل عما أخذ من احتياطات لئلا تقع تلك الوحدات السكنية التي سيمولها الصندوق بعد هذا القرار ضمن الوحدات السكنية ذات كثافة الإشغال العالية التي تفوق المعدل الوطني كما أشارت إلى ذلك بيانات التعداد العام للسكان والمساكن في المملكة، أما التساؤل الذي يعقبه فهو عن مبرر عدم الأخذ بهذا البديل منذ وقت مبكر طالما أن تلك المساحة تفوق حاجة الأسرة السعودية بمتوسط عدد أفرادها المعروف بكبره ، وذلك قبل رفع قيمة قرض الصندوق بنسبة تفوق 66 % عما كانت عليه في السابق ، حيث كان يمكن الاكتفاء بخفض الحد الادنى لمساحة الوحدة السكنية دونما الحاجة لرفع قيمة القرض وبالتالي إتاحة الفرصة لإقراض عدد أكبر من المواطنين المستحقين للتمويل من الصندوق ، أما الاستفسار الذي يأتي بعده فهو عن السبب في جعل التعديل لضوابط الصندوق الأخيرة متعلقة بعنصر المساحة فقط دون ربط ذلك بالعناصر الفراغية في الوحدة السكنية التي من أهمها عدد الغرف وكذلك اشتراطات كود البناء ، والقيام في ذات الوقت بوضع بعض الضوابط التي تحد من إمكانية رفع معدل الإشغال في تلك الوحدات السكنية ، أما التساؤل الآخر وربما ليس الأخير فهو عن تجزئة الإفصاح عن التعديلات التي تتم على اشتراطات الإقراض من الصندوق مؤخراً والإعلان عن واحد منها بين الحين والآخر ، دونما وجود ما يوحي بارتباط فيما بينها ، مما يخشى منه أن تكون تلك التعديلات واقعة ضمن إطار ردود الفعل لظروف قطاع الإسكان الآنية في المملكة وليس ضمن إطار مراجعة ودراسة شاملة وإستراتيجية لتلك الاشتراطات.