ارتفاع (غير مبرر) للمساكن.. وإستراتيجية الإسكان بين (الورش)

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

أن تصل أسعار فلل (دوبلكس) بمساحة 230 مترا مربعا؛ 1.6 مليون ريال فإنه وضع لا يمكن قبوله؛ مهما كانت مساحة التداول الاقتصادي الحر.. في ظل ارتفاع الطلب الفردي على شراء المساكن أو بنائها..
رغم أهمية ودور القطاع الخاص وشركات التطوير العقاري ذات مصداقية الجودة والقيمة.. إلا تسارع ارتفاع الوحدات السكنية الذي يغذيه في الأساس ارتفاع الطلب على الاراضي السكنية.. لا يمكن كبحه والتحكم به دون دور حكومي بارز، يركز ويرتكز على حلول استراتيجية و(عملية).
أنا هنا اتحدث عن استراتيجية الاسكان التي بقيت محورا للنقاش في ورش متعددة.. تنتهي بتنظير لا يرتقي لحلول فعلية وعملية، وزارة الاسكان عليها الدور الأكبر، وادرك أنه دور يعتريه الكثير من الصعوبات وتراكم المشكلات.. وعلى يقين ايضاً أن معالي الوزير والعاملين في الوزراة يتفقون على هدف واحد وهو حلحلة مشكلة السكن..
مشكلة السكن والتملك لا يمكن أن تحل بذراع حكومي فقط، ذلك أن شمولية الحلول يجب أن يشترك بها الجميع: قطاعات حكومية، وخاصة، ومنشآت تمويلية. وسوف أوجز هذه الرؤية في آخر التقرير.
أزمة الإسكان في السعودية إلى أين؟.. هل تطول المدة في البحث عن حلول ووضع القوانين أم يستمر الدخول في دوامة تطوير الأرض والبحث عن مطور ومباحثات وعقود وموافقات الجهات المختصة وغير المختصة، فالمملكة - التي تعد أكبر اقتصاد عربي - في حاجة إلى ما يقارب مليون وحدة سكنية خلال الخمس سنوات المقبلة، لذا عملت الحكومة خلال الفترة الماضية على محاصرة الأزمة قبل حدوثها من خلال تصورات مختلفة، قد يكون أبرزها القرار الملكي بإنشاء وزارة الإسكان لحل الفجوة بين العرض والطلب على المنازل، وتحويل جزء من فوائض (250 مليار ريال) لتنفيذ تلك الوحدات.. وتحاصر الحكومة الأزمة الإسكانية بحلول من جميع الجهات التشريعية والتنفيذية والعمل على تنمية مشاريع تطوير الإسكان والمتغيرات التي يواجهها السوق بالإضافة إلى الفرص المستقبلية المتاحة لإنشاء مشاريع جديدة. وبلغ اجمالي ما خصص من قبل نحو 265 مليار ريال لتنمية مشاريع الإسكان لتلبية المتطلبات المخطط لها لتوفير 500 ألف وحدة سكنية خلال الاعوام المقبلة.
شفافية الطرح أهم من العمل ذاته؛ ذلك أن الشفافية، هي أهم محفزات استقطاب الرساميل المحلية والاجنبية لسوق الاسكان، وايضاح الرؤية للمستهلك - وهو الأهم - بهدف رفع المخزون السكني؛ واستقرار اسعار المساكن؛ والتنافس بين المنتجين للمساكن - عندما يرتفع العرض - على القيمة والجودة في منتجاتها.. عندما يتم خلق بيئة استثمارية جاذبة لا طاردة؛ كما حصل لاربع شركات تطوير اسكاني نشرت ( الرياض) عنها مطلع هذا الاسبوع؛ والتي لجئت الى بيع مواقع مشاريع السكنية؛ بسبب نقص التمويل وصعوبة اجراءات التراخيص، وبالمناسبة فإن هذا القصور لدى تلك الشركات كان بالامكان أن يجد تدخلا مناسبا، لو لجئت وزارة الاسكان لشراء تلك المواقع، وقامت بالشراكة مع تلك الشركات أو غيرها بالتشييد؛ وتجاوز مشكلة شح الاراضي التي تشكتي منها الوزارة؛ علما أن مساحة تلك المواقع يبلغ أكثر من 12 مليون متر مربع؛ يكفي لتوطين أكثر من 100 ألف وحدة سكنية.
وتعيش المملكة حاليا فجوة إسكانية عالية، حيث لا يمتلك السعوديون سوى نحو 35% من المنازل الموجودة والباقي يعيش في بيوت مستأجرة، إذ يشكل الشباب نسبة كبيرة من المجتمع، في الوقت الذي يقدر فيه عدد من الإحصائيات حاجة البلاد بنحو 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وهو الأمر الذي لا يمكن للقطاع العام أو الخاص تنفيذه بشكل مستقل، إلا أن الخطوة التي اتخذتها الحكومة بدعم وزارة الإسكان الجديدة ب 265 مليار ريال كفيلة بإنهاء الخوف من وجود أزمة سكن على مدى 5 سنوات مقبلة.
جاءت إعادة وزارة الإسكان في السعودية بأمر من خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز، لتأكيد مدى اهتمام الحكومة السعودية بإيجاد الحلول الخاصة لإنهاء مشكلة الإسكان، في الوقت الذي تحتاج فيه المملكة لبناء مليون وحدة سكنية على مدى 5 سنوات.
ويوضح القرار الملكي أهمية وجود تواز بين الجهات الخاصة بالإسكان، خاصة بعد تشكيل مجلس إدارة جديد لصندوق التنمية العقاري، برئاسة وزير الإسكان، وذلك في خطوة أعادها مراقبون إلى دعم مهمة وزارة الإسكان إلى إيجاد كافة السبل لتنفيذ مشروع بناء الوحدات السكنية للمواطنين في السعودية.
يذكر أن الخطة الخمسية التاسعة الممتدة من 2010 إلى 2014، تهدف إلى بناء نحو 80 في المائة من الطلب، أي نحو مليون وحدة سكنية يتم تنفيذها من قبل وزارة الإسكان (الهيئة العامة للإسكان سابقاً)، وصندوق التنمية العقارية، والقطاع الخاص.
وسيتم - بحسب خطة التنمية التاسعة - بناء نحو 66 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة، وصندوق التنمية العقارية يمول بناء نحو 109 آلاف وحدة سكنية من خلال تقديم نحو 90 ألف قرض في مختلف مناطق المملكة، وبناء نحو 50 ألف وحدة لمنسوبي عدد من الجهات الحكومية، في حين يتولى القطاع الخاص تمويل وبناء 775 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق السعودية، في الوقت الذي يتم توفير نحو 266 مليون متر مربع من الأراضي لإقامة المشروعات السكنية المتوقع بناؤها من القطاعين العام والخاص خلال سنوات الخطة في مختلف مناطق المملكة مع توفير البنى التحتية لها. وشهدت الأعوام السابقة دعم إنشاء شركات التمويل العقاري، وذلك من خلال الترخيص لها لدعم العملية التمويلية لأفراد وشركات التطوير العقاري في خطوة تؤكد السعي إلى حصر الأزمة من كل الجهات، إضافة إلى استعدادات البنوك المحلية لتشريع الرهن العقاري من خلال رفع رؤوس الأموال خلال الفترة الماضية.
يجب أن تتركز خطط الإسكان على رفع المعروض السكني لخلق بيئة تنافسية سكنية في القيمة والجودة
في المقابل استبعد مسؤولون حكوميون أن تكون المملكة وصلت إلى مرحلة الأزمة في الإسكان، متوقعين أن يتجاوز حجم الاستثمار في القطاع العقاري 82 مليار ريال خلال السنوات الثلاث المقبلة، مع توقعات بأن يصل حجم رؤوس الأموال المستثمرة حتى عام 2020 إلى نحو 484 مليار ريال، مشيرين إلى الوضع الاقتصادي المميز للمملكة، وتمكّنها من الخروج إلى بر الأمان من الأزمة المالية العالمية، مؤكدين أن زيادة إنفاق الدولة على الموازنة العامة لصرفها على المشاريع الخاصة بالبنى التحتية التي ستسهم في تعزيز العملية التنموية الشاملة وإنشاء هيئة عليا للعقار تكون مرجعاً لهذا القطاع.
وبينوا أن القطاع العقاري في المملكة من بين القطاعات المهمة التي تعد أحد الروافد للاقتصاد الوطني، لافتين إلى أن هناك 92 نشاطاً وصناعة مرتبطة به، وأنه يسهم بنحو 55 مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي للمملكة، وبنحو 9.5 في المائة من الناتج غير النفطي، مؤكدين ان عدد التراخيص حتى عام 2020 سيبلغ نحو 37 رخصة بناء، إضافة إلى مؤشر مبيعات الأسمنت في السوق المحلية الذي سجل ارتفاعاً كبيراً، هذا بالاضافة إلى أن حاجة السوق المحلية إلى بناء 2.62 مليون وحدة سكنية حتى العام 2020. وشددوا على أن حجم الصفقات العقارية تضاعف ليصل إلى نحو تريليون ريال، وأن القطاع سيواصل النمو في حال إقرار نظام الرهن العقاري والتمويل العقاري والتوسع فيه، مؤكدينً أن نظام الرهن العقاري في حال إقراره سيعمل على تنشيط القطاع العقاري الذي يعقد عليه المستثمرون آمالاً كبيرة. وكان وزير الإسكان، قد دعا إلى أهمية تضافر جهود المقاولين المتعاقدين مع وزارته لتنفيذ مشاريعها في سبيل تحقيق الرؤية الطموحة لقطاع الإسكان في السعودية التي ينشدها ولاة الأمر والمواطنون، وقوامها الجودة والسرعة. وأكد حرص الوزارة على أن تتسم قاعدة مشاريعها بالشفافية والنزاهة في آلية الترسيات، وبمصداقية وعدالة لجميع المقاولين الوطنيين، معبرا عن ثقة الوزارة بهم لتنفيذ المشاريع بمواصفات عالية في ظل تواصل العمل فيها لتنجز في أوقاتها المحددة. فيما أوضح خبراء ومطورون عقاريون أن على وزارة الإسكان الإفصاح عن استراتيجية واضحة، معتبرين أن ما نفذته حتى الآن غير مقنع. وتطرق المطورون إلى وجود أراض مهجورة وسط العديد من المدن السعودية لم تستغل، وأن معظم تلك الأراضي خلال ال30 سنة الماضية تحولت إلى أداة احتكار، مشيرين إلى أن أبرز أسباب ارتفاع أسعار الأراضي تعود لعدم توافر الأرض وأخطاء في توزيع المنح وتعدد الجهات التي تمنح الأراضي لمنسوبيها.
مؤسسة الملك عبد الله بن عبد العزيز لوالديه للإسكان.. إنجازات يفوق عمل وزارات
مؤسسة الملك عبد الله بن عبد العزيز لوالديه للإسكان التنموي هي مؤسسة اسكان خيري غير ربحي، بدأت فكرتها عندما عهد عبد الله بن عبد العزيز بالحاجة إلى تعبير خيري مؤسسي يتجاوز حدود العطاء المباشر للفئات المحتاجة من المجتمع السعودي، فعهد إلى نخبة من خيار المجتمع تدارسوا هذه الرغبة وتحويلها إلى مقترح، انتهى بإنشاء مؤسسة خيرية تسمى مؤسسة الملك عبد الله بن عبد العزيز لوالديه للإسكان التنموي، تهدف إلى تأمين مساكن ملائمة للفئات الأكثر حاجة في المجتمع السعودي، والقيام بمشاريع خيرية لها علاقة بالإسكان.
بدأت هذه المؤسسة عملها بعد الموافقة على التأسيس بدراسة مسحية شاملة لجميع مناطق المملكة؛ قام بها نخبة من اساتذة الجامعات السعودية، استغرقت أقل من سنة، وانتهت بنتائج حددت اوليات الاحتياج لمشاريع المؤسسة السكنية، التي باشرت (في الحال) التنفيذ.
وتهدف المؤسسة الى أن تصبح إسكانية تنموية خيرية مبدعة وفعالة في مساعدة المواطنين من ذوي الدخل المنخفض على النهوض ذاتيا بمستواهم التعليمي والمهني والمعيشي من خلال عملية تطوير اجتماعي انطلاقا من توفير السكن الملائم لهم وبالتضافر مع الإمكانات المتوفرة. ولايكاد يمر شهر أو يزيد قليلاً إلا ونسمع عن حفل تسليم لوحدات جديدة في مدينة أو قرية أو هجرة. وحتى الآن نفذت هذه المؤسسة 20 مشروعا إسكانيا تنمويا موزّعة على مناطق المملكة المختلفة بتكلفة إجمالية بلغت 642 مليون ريال وبعدد إجمالي للوحدات السكنية 2652 وحدة سكنية يستفيد منها حوالي 18.600 مواطن، بالإضافة إلى مشروع إسكان النازحين الذي أمر به خادم الحرمين الشريفين حفظه الله في منطقة جازان الذي يتكوّن من 6 الاف وحدة سكنية بتكلفة إجمالية قدرها ستة مليارات ريال.