م. الجليدي: تأجير الأراضي والدور الحكومي يجب أن تكون داعم لبرامج الإسكان وليس مانحاً

تناول التجربة الأسترالية في الإسكان

قال المهندس ندا بن عامر الجليدي الباحث في التخطيط والتصميم العمراني أن العديد من البرامج والمحاولات يعتبر من الإصلاحات الناجحة لحل مشاكل الإسكان، وضعت الخطوات الأولى في سياسة وأنظمة الإسكان في أستراليا. حيث تطورت من العشوائية إلى نهج أكثر توجها نحو التنظيم وهذا بعد استقلالها بخمس سنوات فقط . ومع هذا الإسكان لا يزال يشكل تحديا للأسر ذات الدخل المنخفض. وقد تم ضبط نظام الإسكان ليصبح قادراً على تحمل التكاليف المتزايدة بالارتفاع السريع في أسعار المساكن حيث كان النظام متشددا حتى وقت قريب .
ومن أهم الخطوات التي نطمح في محاكاتها قامت الحكومة الأسترالية في وضع أنظمة جديدة ومرنة لتمويل الإسكان لذوي الدخل المنخفض للبناء على فترة ثلاث سنوات يسكن الفرد في جزء من المنزل ويعفى خلال هذه السنوات من الضرائب والمعاملات الخدمية والفائدة التمويلية وبهذا يكون صافي دخله مع المتبقي معه من التمويل لبناء باقي المنزل على حسب المخطط الموافق عليه من إدارة التخطيط والتصميم العمراني. وبالإضافة إلى ذلك، مجموعة من التدابير المصاحبة من العروض التشجيعية على مواد البناء والتأثيث. ونكون قد استفدنا من هذه الخطوة هي برسم السياسات العامة والتوصيات المتعلقة بذوي الدخل المنخفض لحل مشاكل التمويل لديهم في السكن.
ومن الخطوات الجيدة في التجربة الأسترالية هي دراسة أوضاع هولاء المهاجرين من المناطق الريفية إلى المدن وأسباب هجرتهم إلى المدن لتوفير متطلباتهم المستقبلية والحد من الهجرة هذا من ناحية ومن ناحية أخرى الاستفادة من المناطق الريفية التي هاجروا منها والأملاك التي يملكونها لحل مشاكل التمويل لديهم وعدم قتل المناطق التي هاجروا منها.
ومن الدروس المستفادة هي تحقيق النمو بين المناطق الحضرية والريفية لكي لا تكون هناك ندرة إسكان في منطقة ووفرة إسكان في منطقة أخرى .
ومن الخطوات التمويلية المميزة هي العدالة في المجموعة المستهدفة من إعانات الإسكان لذوي الدخل المنخفض وخيارات واسعة جداً، على سبيل المثال، في إطار برنامج الإسكان بأسعار معقولة هو أحد مسميات برامج التمويل لديهم ، يتم منح الأسرة التي يقل الدخل السنوي لها عن 5000 دولار استرالي وهو السقف الذي يشكل اعلى من متوسط دخل الأسرة ، مما يجعل معظم الأسر مستفيدة من هذا البرنامج .
ونتيجة لذلك، فإن هذا النظام يكون عرضة لعدم الكفاءة مع الدخل المنخفض لذا تجد هناك العديد من البرامج التمويلية لأقل حتى لأصحاب الدخل السنوي الذي اقل من 1000 دولار أسترالي.
وهذا يجعلنا نتجه بجدية لإيجاد شراكة مع العديد من البرامج التمويلية ذات الفوائد غير الربحية .
وهذا الفكرة تستوقفنا لنستعرض في التجربة الأسترالية دور القطاع الخاص بتسهيلات الحكومة وليست شراكة بين الحكومة والقطاع الخاص بمعنى أن تكون الفائدة المرجوة من الإسكان خدميا وليس استثماريا بين الحكومة والقطاع الخاص . حيث تعتبر الضريبة التي تجلب من القطاع الخاص سواء كأفراد ومؤسسات جزءا منه لحل مشاكل الإسكان. حيث يتم من خلال هذه الخطوة تأجير الأراضي المحلية على مطوري العقار على فترة زمنية طويلة وبأرباح معقولة ولكن ثابتة تعوض في حالة الخسارة من ميزانية الولاية. وبعد استحقاق الأرباح للمطور تؤول هذه الأموال لصيانة المخطط المطور. وهذه تعتبر من المهام الرئيسية لدى هيئة الإسكان لإيجاد الأنظمة المرنة في تشجيع القطاع الخاص .
ومع أن الخطوة السابقة لم تجد النجاح الكبير فلم يقف المشرعون في الإسكان في استراليا مكتوفي الأيدي بل تم رفع النسبة العائدة من المشروع كفائدة سنوية على 3 % لتشجيع القطاع الخاص ولكن مع ان هذه النسبة تعتبر عالية المخاطر بنظرة مطوري العقار لدينا فقد دخل القطاع الخاص في مجال الإسكان باعتباره من الاستثمارات التي لا توجد به مخاطرة وذات ربح معقول بدعم الحكومة.
ومن هنا نستفيد ان يكون الدعم الحكومي للقطاع الخاص بتقليل مخاطره في تنمية الإسكان مشجعا حقيقيا لحل مشاكل التمويل والبرامج الإسكانية.
ونتناول في الأسبوع المقبل دور الإطار المؤسسي الأسترالي في تنمية الإسكان . وأسرع الطرق الاسترالية لتملك المسكن الاقتصادي. يكون المختصون لدينا أوجدوا حلولاً أفضل من التجربة الأسترالية لتمويل قطاع المساكن .