تقرير عقاري: العقار في المدن السعودية الرئيسية الأكثر جاذبية بين 50 مدينة عالمية

بالاستناد إلى معايير جديدة قام بتطويرها لمقارنة أسعار العقارات السكنية حول العالم

صنف تقرير عقاري حديث ، العقارات السكنية في المناطق الرئيسة الثلاث في السعودية ضمن الأكثر جاذبية بين المدن العالمية الأخرى حول العالم، حيث جاءت الرياض وجدة والدمام ضمن المدن العالمية الأقل تكلفة بالنظر في المساحة العقارية الممكن شراؤها من متوسط دخل السكان ، مما يشير إلى أن أسعار العقارات السكنية في المملكة تظل ذات جاذبية عالية بالمقارنة مع المدن الأخرى.
واعتمد التقرير الذي أعدته شركة دراية المالية ، أسلوباً جديداً لتقييم أسعار العقارات السكنية العالمية، حيث قام بمقارنة أسعار العقارات في 50 مدينة حول العالم بالنظر لمتوسط سعر المتر المربع من العقار السكني في مدن مختلفة، ومقارنته بمتوسط دخل الفرد في كل من تلك المدن، وذلك وصولاً للمساحة العقارية التي يمكن شراؤها في كل مدينة بناء على متوسط دخل السكان في تلك المدينة.
وعند استخدام مقياس "المساحة الممكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ، كشف التقرير أن مدينة مومباي الهندية هي الأقل جاذبية في القائمة التي غطاها التقرير نظراً لارتفاع سعر متر العقار السكني وانخفاض متوسط دخل الفرد، حيث يستطيع الساكن المتوسط في مدينة مومباي شراء 0.38 متر مربع من المسكن فقط بناء على متوسط دخل السكان السنوي، تأتي بعدها مدن موسكو، وهونج كونج، ولندن، وسنغافورة كأغلى مجموعة من المدن.
وبالمقابل فقد وجد التقرير ، أن بعض المدن السعودية مثل الدمام والرياض، وبعض المدن الأخرى كزيورخ، والقاهرة وكوبنهاغن، تعتبر ذات جاذبية أكبر حيث يستطيع الساكن المتوسط في كل من تلك المدن شراء ما يزيد عن 8 أمتار مربعة من المسكن بناء على متوسط دخل السكان السنوي، وبالتالي فإنها تمثل قيمة أفضل من حيث احتمالية زيادة القيمة ومن حيث قدرتها على إنتاج الدخل من الاستثمار في العقارات السكنية.
وذكر تقرير شركة دراية المالية ، أنه بالنسبة للعام المنتهي في الربع الأول من 2010، فقد شهدت بعض الأسواق الأوروبية الصغيرة مثل فنلندا زيادة عام وراء عام بنسبة 11%، في حين أن الأسواق الكبيرة مثل فرنسا وألمانيا شهدت زيادة متواضعة في حدود 0.5%. ولاتزال عمليات نزع ملكية العقارات في الولايات المتحدة في حالة تزايد، مما ينتج عنه انخفاض عام وراء عام في أسعار العقارات السكنية.
أما في آسيا، ووفقا للتقرير فقد شهدت هونج كونج، وسنغافورة، وتايوان زيادة هائلة، مما يزيد الشكوك من أن هناك فقاعة أسعار في طريقها للانفجار في هذه الأسواق، وأيضاً في الأسواق الكبرى الأخرى، وبخاصة الصين.
وأكد التقرير العقاري، أن الشرق الأوسط شهد اختلافات مشابهة، فأسعار الشقق السكنية في الرياض بالمملكة شهدت زيادة عام وراء عام مقدارها 6%، في حين أن الأسعار لا تزال تنخفض في مدن مثل دبي.
ومن منظور العائد من الإيجار، قال التقرير إن دول أمريكا اللاتينية، مثل بيرو والبرازيل، تبدو جذابة عند مقارنتها بنظرائها حول العالم. وعلى المستوى الإقليمي، فإن مصر والأردن توفران أعلى عائد من الإيجار يتراوح بين 7 و 8%.
وبحسب مقياس "المساحة التي يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ، أكد التقرير إن مدن مومباي وموسكو وهونج كونج لديها أقل مساحة يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان، وبالتالي فإنها الأصعب في تحمل التكلفة، في حين أن زيورخ والقاهرة والدمام لديها أعلى مساحة يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان، وبالتالي فإنها الأيسر في تحمل التكلفة.
وتعليقاً على هذا التقرير ، قال محمد القويز، العضو المنتدب والشريك المؤسس في شركة دراية المالية: تعتبر الاستثمارات العقارية جزءا مهما من محافظ المستثمرين في المملكة وباقي المستثمرين في الخليج. ولطبيعة الاستثمارات العقارية، فإنه يصعب على المستثمر الفرد أن يقدر ويحلل أداء العقارات كفئة من فئات الأصول الاستثمارية، إضافة إلى التعقيدات التي أضافتها الأجواء الاقتصادية العالمية الحالية. ويمثل هذا التقرير اصرارنا على أن بذل جهودنا التي تهدف إلى توفير الأدوات اللازمة للمستثمر الفرد لاتخاذ القرارات الاستثمارية السليمة."
وأوضح القويز، أن تقرير دراية قام بتحليل الأسواق بالنظر في قابلية قدرة المقيمين على اقتناء العقارات السكنية في المدينة، ويفترض التقرير أن كلما زادت قابلية اقتناء المقيمين للعقار، كلما كانت احتمالية زيادة قيمة العقار أعلى وبالتالي تكون الفرص أكبر في تحقيق الارباح من الاستثمارات في هذه العقارات السكنية.
وتابع :" في هذا التقرير، طرحت دراية معيارا جديدا – المساحة المقدور عليها من قبل السكان ذوي الدخل المعتدل – حيث يعاين هذا المعيار فرص الاستثمار في العقار السكني في أكثر من 50 مدينة حول العالم، واستخدم التقرير مقياساً جديداً لمقارنة العقارات على المستوى العالمي، وهو مقياس "المساحة التي يمكن شراؤها من متوسط دخل السكان" ،حيث يقارن هذا المقياس بين متوسط سعر المتر المربع في كل مدينة ومتوسط دخل السكان في هذه المدينة، بعد التعديل لحساب تدفقات السياح.
واعتبر القويز ، أن هذا المقياس المبني بصورة أساسية على القدرة على تحمل التكلفة، هو مؤشر جيد للقيمة، وخاصة بالنسبة للعقارات السكنية، وأنه يؤدي إلى بعض النتائج المثيرة للاهتمام، وذلك عند تطبيقه على بعض العينات من المدن الكبيرة في العالم.
ووصف القويز ، قطاع العقارات بالأصول الاستثمارية المرغوبة بشدة لدى المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي، وفي الشرق الأوسط بشكل عام، مضيفاً :" رغم أن العقارات مرغوبة بطبيعتها، فإنه ليس هناك سوى القليل من إطارات العمل التحليلية التي تساعد على تقييم القيمة العادلة للعقارات، خاصةً عند النظر إلى المستوى المحلي، حيث أن المعيار الرئيسي الذي يُستخدم للتقييم هو العائد من الإيجار (صافي القيمة السنوية لإيجار العقار مقسوماً على سعره السوقي)، ورغم أن هذا المعيار يُستخدم على نطاق واسع، فإنه معيار معيب على حد قوله، إذ أن الكثير من الأسواق (دبي، على سبيل المثال) قد شهدت ارتفاعاً شديداً في كل من أسعار العقارات والقيمة الإيجارية في نفس الوقت، وهذا جعل معيار "العائد من الإيجار" لا يعطي أي تحذير من فقاعة الأسعار الوشيكة.
وأضاف :" رغم أننا يجب أن نأخذ بعض العوامل الأخرى في حسابنا عند تقييم قيمة العقارات (مثل النمو الاقتصادي، وكثافة السكان، وبالطبع العائد من الإيجار)، فإننا نرى أن هذا المقياس يمكن أن يوفر لنا منظوراً مثيراً للاهتمام في بحثنا المستمر عن القيمة في الاستثمارات العقارية".