محافظ مؤسسة النقد يشخّص مشكلة الإسكان.. والرهن العقاري أهم الحلول

لدى استعراضه أمس الأول التقرير السنوي السادس والأربعين لمؤسسة النقد أمام خادم الحرمين

دخلت قضية الإسكان واستمرار ارتفاع أسعار الأراضي منعطفاً مهماً، بتشخيص واقع هذه المشكلة من قبل أكبر مرجعية مالية في المملكة، حيث شدد معالي محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي الدكتور محمد بن سليمان الجاسر على توفير السكن الملائم للمواطنين، وهي قضية ذات أبعاد ومسببات مختلفة، مؤكداً في الوقت ذاته على أن أول وأهم خطوات الحلول الجذرية اقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري التي عادت إلى طاولة مجلس الشورى للنقاش.
واعتبر محافظ مؤسسة النقد، لدى تسلم خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود حفظه الله التقرير السنوي السادس والأربعين لمؤسسة النقد العربي السعودي الذي يستعرض أحدث التطورات الاقتصادية بالمملكة للعام المالي 1430/ 1431ه (2009م) والربع الأول من العام الحالي، خلال استقبال الملك المفدى في قصره بجدة مساء أمس الأول معالي وزير المالية الدكتور إبراهيم بن عبدالعزيز العساف ومعالي محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي الدكتور محمد بن سليمان الجاسر وعدداً من المسؤولين في المؤسسة، اعتبر أن توفير السكن الملائم للمواطنين، هي قضية ذات أبعاد ومسببات مختلفة ولعل من أبرزها قلة توافر الأراضي القابلة للتطوير داخل النطاق العمراني وبأسعار مناسبة لدخل المواطن وضعف مصادر التمويل بسبب غياب الإطار التنظيمي. وهنا تكمن أهمية إصدار أنظمة التمويل والرهن العقاري.
ويترقب العاملون في القطاع العقاري والمواطنون في المملكة العربية السعودية إقرار نظام الرهن العقاري، حيث يسود اعتقاد عام بان اقرار هذا النظام سيؤدي الى زيادة كبيرة في التمويل
إيجابيات النظام المتوقعة: إشراك البنوك.. تحول المواطنين من التأجير إلى التملك.. خلق منافسة مفيدة بين شركات التمويل
العقاري في المملكة حيث يتوقع ان يبلغ حجم التمويل المصرفي العقاري وفقاً لدراسة اعدتها الغرفة التجارية بالمنطقة الشرقية تناولت (الوضع الراهن للقطاع العقاري.. والدور المأمول لنظام الرهن العقاري) نحو (100) مليار ريال في عام 2010 مقارنة بحوالي (14.9) مليار ريال عام 2008.. هناك نمطان للتمويل العقاري وفقا لنظام الرهن العقاري والمتمثلان ب:
النمط الأول: بين القطاع البنكي وبين شركات التطوير العقاري.
النمط الثاني: بين القطاع البنكي والأفراد بشكل مباشر لتمويل الأفراد لتملك المساكن.
ومع ذلك لابد من التأكيد على ان نظام الرهن سيكون متحيزا لفئة المواطنين القادرين على تقديم الضمانات المطلوبة ولديهم الدخل الكافي لضمان الرهانات بكافة أشكالها، إضافة الى ذلك فإن وجهات نظر العقاريين تتباين في تحديد مجمل الآثار الاقتصادية التي يمكن ان تنجم عن اتساع حجم التمويل الذي سيؤدي اليه إطلاق نظام الرهن العقاري في المملكة، وهذا ما نتناوله في فقرتين كالآتي:
الآثار الايجابية:
- إقرار نظام الرهن العقاري سيؤدي الى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وان الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا في تطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري. إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.
- نظام الرهن العقاري سيؤدي الى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة.
- نظام الرهن العقاري يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها، كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء.
- نظام الرهن العقاري سيستفيد منه الأفراد من متوسطي الدخل وما فوق إضافة إلى الشركات التمويلية بينما تتضاءل فرصة الشريحة أقل من متوسط الدخل، الاستفادة من النظام المرتقب.
سلبيات النظام المتوقعة: ارتفاع الأسعار.. تسييل الأصول.. ضعف الوعي بالتمويل الادخاري الإسكاني
- نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها حيث يتوقع ان يصل عددها لأكثر من خمسين شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.
- نظام الرهن العقاري المقترح أعار أهمية كبيرة لجانب التنفيذ ووضع له أنظمة واضحة تركز على الجانب العملي منها، بحيث يتيح للجهات التنفيذية والقضائية اتخاذ القرارات المناسبة دون العودة إلى مرجعيات أخرى.
- تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي الى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
- إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم بخاصة اذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ.
الآثار السلبية المتوقعة:
- اندفاع المواطنين للحصول على قروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن وبالتالي يرفع من أسعار الأراضي.
- من المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير.
- قد يؤدي نظام الرهن العقاري الى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
- وفقا لنظام الرهن العقاري الممولون يفرضون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر، ومن شركة الى أخرى، كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، الا ان المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي الى الحد من المزايا الايجابية للنظام من جانب آخر.
- قيمت إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول مشروع نظام الرهن العقاري وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات، منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن نسبة 40% من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري.
والأهم من هذا أن شروط التمويل العقاري التي تفرضها البنوك وشركات التمويل في غاية الصعوبة بالنسبة لشريحة العملاء المطلوب استفادتهم من النظام عند تطبيقه.
- شركات التمويل العقاري القائمة حاليا تعاني من عدد من المشاكل سواء من الناحية القانونية، أو من الناحية الاقتصادية في ظل عدم توفر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن، من جهة، ومن جهة أخرى، فإن الوعي المجتمعي تجاه هذا السوق الجديد لا يزال ضعيفا.