شركات التمويل العقاري بين انتظار التنظيم وحاجة السكان

تعاني من ارتفاع في التكلفة ودرجة المخاطرة العالية وانعدام آلية إعادة التمويل

عدم تفعيل نظام الرهن العقاري، و قلة الوعي المجتمعي تجاه السوق العقاري، ساهم في إحجام القطاع الخاص عن الدخول في التمويل العقاري، وهذا بدوره قلل من خيارات التمويل أمام المستهلك وأسهم بشكل واضح في ارتفاع نسبة المرابحة بين جهات التمويل العقاري.
وحول قلة عدد شركات التمويل العقاري تحدث مستثمرون عقاريون عن الأسباب والحلول الممكنة لزيادة التنافسية بما يخدم المستهلك، ويطرح أمامه العديد من خيارات التمويل الممكنة.
قصور الوقع العقاري
أكد مستثمر عقاري على أن الشركات المتخصصة في مجال التمويل العقاري، ينقصها الكثير من التنظيم والتفعيل، ومن ثم رفع الوعي المجتمعي بأهميتها، وهذا ينعكس إيجابيا على أداء هذه الشركات .
مؤكداً على حاجة السوق العقاري إلى إنشاء وحدات سكنية متنوعة من فلل وشقق ودبلوكسات تتناسب مع طلب وإمكانيات المستهلك في السوق وبأسعار معقولة يزيد من حجم مبيعاتها، كما أن زيادة تلك الوحدات السكنية يحتاج إلى مطورين عقاريين على مستوى عالٍ من الكفاءة والمصداقية.
و التنافسية هي أولا إيجابيات دخول الشركات في مجال التمويل العقاري، منها انخفاض نسبة الربحية، وتطوير الخدمة إيجابيا لمصلحة العميل، كما أن المقارنة بين قنوات التمويل العقاري الموجودة حاليا، من هامش الربحية وحجم التمويل ومدة التمويل بالإضافة إلى عمر المبنى والتأمين، وسرعة إنهاء الطلب التمويلي، يمكن العميل من اختيار التمويل الأفضل والمناسب لإمكانياته المادية وما يرغب في توفره في مسكن المستقبل.
ضعف الموارد المالية
قال عادل النجاشي مدير شركة تمويل عقاري، إن النشاط الحالي لشركات التمويل العقاري يقتصر على التسويق والتطوير. و نشاط التقسيط العقاري يحتاج إلى أموال ضخمة وإلى مهارات مالية عالية، لأن أي نشاط تمويل يعتمد على أربع عناصر، الموارد المالية، الصيغ والآليات، الحد من المخاطر، إعادة التمويل.
وكما هو معلوم إن هناك مشروع نظام للتمويل العقاري لدى مجلس الوزراء، و تطبيق هذا النظام حافز لدخول الشركات تمويل المساكن حيث تتضح الصورة لعملية التمويل من كلا الطرفين المستفيد والشركة مع حفظ حقوق جميع الأطراف.
وأكد النجاشي على أن دور التمويل العقاري يجب أن تقوم به شركات التمويل العقاري التي رخصت بعضها والبعض بدء مزاولة النشاط هذا فيما يخص التمويل السكني. أما التمويل للاستثمار العقاري فالمصارف كان لها فعال في هذا المجال و في الوقت الحالي أعتقد أن المصارف الاستثمارية التي رخصت حديثا هي من يجب أن يقوم بتمويل العقارات الاستثمارية، رافضا انفراد مؤسسات أو شركات صغيرة أو متوسطة الحجم في عملية التمويل العقاري كما هو معمول به حاليا لأن مواردهم ضعيفة فلذلك سيكون النشاط محدوداً كما أن بعض عقودهم يوجد فيها مخالفات أوتكون غير متوافقة مع الشريعة الإسلامية أوقد تحفظ حقوقهم دون حفظ حق طالب التمويل. و درجة المخاطرة لديهم عالية مما يؤدي إلى ارتفاع التكلفة بالنسبة لطالب التمويل. كما انه في الغالب لا يوجد لديهم أي تنظيم لإعادة التمويل.
ربح رمزي
وحول تقسيط العقاري الممارس في مكتب العقار، قال فهد العثمان صاحب مكتب عقارات: إننا لم نخض تجربة سابقة للتمويل العقاري أو التقسيط العقاري وهذا يرجع للعديد من الأسباب، وهي عدم التزام المقترض بسداد الأقساط تجميد رأس مال كبير مقابل ربح رمزي ، بالإضافة إلى التقسيط يعتمد على الظروف الاقتصادية للدولة وهذا بالطبع مردوده سيء على الممول ففي حالة الركود الاقتصادي فإن المقترض لا يستطيع التسديد.
وأكد على أن التمويل العقاري يحتاج إلى دراسة متأنية لكي تعم الفائدة على جميع الأطراف سواء المقترض أو الممول، و ما يحصل الآن في دول العالم يجب أن نستفيد منه استفادة تامة ونتجنب حدوثه لدينا في المملكة فنلاحظ الهبوط الحاد في العقارات خارج المملكة بسبب الرهن العقاري للبنوك، و نحن لسنا بحاجة لأي مخاطرة في هذا المجال فيكفينا خسارة الأسهم و أثرها على الكثير من المستثمرين فالعقار لا يقارن بالأسهم ولكن الحذر والحيطة واجبة من عدم الانجراف والمخاطرة فيه فالعقار انهياره لاسمح الله سيكون أكبر و أقوى من انهيار الأسهم على الوضع الاقتصادي ومع هذا فالعقار ابن بار والعقار يمرض ولا يموت فالحمد لله لازال العقار قويا ومتماسكا حتى وإن قل البيع والشراء فأسعار العقارات لازالت على وضعها وبالعكس وجود السيولة النقدية لدى البعض تجعلهم يضعون أموالهم بالعقارات فهي الأكثر أمانا من أي استثمار آخر.
الأنظمة القانونية
وعن تجربة التقسيط العقاري قال إبراهيم المعمار أحد موظفي شركات التقسيط العقاري: إنه من خلال تجربتي في عملي تقوم الشركة بالتقسيط للعقارات التجارية دون السكنية، وهذا يرجع إلى ضمان حقوق الشركة في سداد الأقساط، وفي حالة عدم السداد تستطيع الشركة قانونياً الاستفادة من العقار التجاري لسداد القيمة المتبقية للأقساط، وفي حال تعثر العميل عن السداد، يتم إعطاء العميل مهلة تحدد بعد التشاور مع الشركة تبدأ من ثلاثة أشهر وقد تصل إلى سنة ، قبل البدء بالإجراءات القانونية من قبل الشركة .
تعثر السداد
وعن تعثر العميل عن سداد أقساط العقار ، قال ثامر عبد الله - مستثمر عقاري - عند تعثر العميل عن السداد، ينظر في ظروف العميل، مثل التزامه بالسداد المنتظم، بعدها يعطى العميل وقتاً كافياً لتسديد الأقساط المتراكمة بما يتناسب مع إمكانية العميل، مؤكداً على أنه نادر ما تواجه الشركة مثل هذه المشكلة ، وطالب المسؤولين بالإسراع في تطبيق الأنظمة القانونية العقارية حفظا لحقوق الشركات والمستفيدين.