استمرار الطلب على المباني التجارية لأغراض البيع والشراء والتأجير

تقرير (مزايا) يؤكد رصد (الرياض ) للأراضي التجارية والأبراج على طريق الملك فهد

اتجهت أنظار المستثمرين السعوديين نحو قطاع المباني التجارية في السوق السعودي، نظراً لما يشهده القطاع من ارتفاع مستوى الطلب وارتفاع الربحية المتحققة حيث نجد أن قطاع المباني التجارية قد سجل ارتفاع في قيمة السيولة المستثمرة لديه من خلال المبايعات المنفذة بنسبة 35.6في المائة خلال فبراير 2008، ووفقا لتقرير صادر عن شركة مزايا القابضة فقد ارتفع متوسط أسعار المبايعات العقارية المنفذة على عموم النشاط العقاري لدى المملكة بنسبة 2.2في المائة، وانخفض أحجام المبايعات على عموم النشاط العقاري المنفذ بنسبة 8في المائة بضغط من الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 8.2في المائة، وشهدت قيم السيولة المستثمرة لدى القطاع العقاري في المملكة انخفاضا طفيفا خلال فبراير بنسبة 3.1في المائة بضغط من الانخفاض الحاصل على قيم السيولة المستثمرة لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 7.1في المائة.
ولاحظ التقرير أن السيولة المتوفرة لدى المستثمرين السعوديين أخذت تدار بطريقة مختلفة عما كان سائدا خلال العامين الماضيين فقد لوحظ أن شهر فبراير شهد انخفاضاً في أحجام السيولة المستثمر لدى القطاع العقاري والقطاع المالي حيث شهد السوق المالي السعودي انحساراً في قيم التداولات المسجلة بالمقارنة بمستوياتها مع نهاية العام 2007وهذا يشير إلى أن جزءاً من السيولة المتوفرة أخذت تتوزع باتجاهين الأول البحث عن فرص استثمارية نوعية أخرى متوفرة داخل السوق السعودي بالإضافة إلى تسرب جزء من السيولة إلى الاقتصاديات المجاورة سواء كانت داخل قطاعاتها العقارية أو المالية مع الأخذ بعين الاعتبار الزيادات الحاصلة على رؤوس أموال للشركات المدرجة بالإضافة إلى إدراج العديد من الشركات للاكتتاب الأولي.
وتعتبر التذبذبات الحاصلة خلال فبراير 2008كانعكاس لحركة السيولة السريعة من قبل السماسرة وتجار الأراضي وليس من قبل المستثمرين حيث نجدهم يتحركون بين القطاع العقاري، والقطاع المالي كلما كانت هناك فرصة استثمارية متوفرة وهذا الاتجاه لا يؤثر بشكل كبير على اتجاهات وتحركات النشاط العقاري ذلك أن الاستثمار في القطاع العقاري يحتاج إلى أحجام سيولة كبيرة جدا للتأثير عليه بالإضافة إلى ضرورة توفر الخبرة والدراية مع الأخذ في الاعتبار أن اتجاهات العرض والطلب الحقيقي الظاهر في السوق العقاري يفرض محدداته وشروطه عند كل صفقة منفذة أو ستنفذ.
وبتتبع مؤشر مزايا العقاري خلال فبراير نجد أن المؤشر قد عكس كافة التحركات من صعود وهبوط على متوسط الأسعار والأحجام وقيم المبايعات حيث نجد أن مؤشر أحجام القيم قد انخفض بواقع 7.5آلاف نقطة ليغلق عند 86.6ألف نقطة تراكمية في حين انخفض مؤشر قيم السيولة المستثمرة بواقع 1.8ألف نقطة لغلق عند 58.5ألف نقطة تراكمية ومن الملاحظ أن متوسط السعر وكما عكسه المؤشر قد ارتفع بواقع 19نقطة ليغلق عند 860نقطة سعرية تراكمية في نهاية فبراير
2008.اتجاهات وتحركات أسعار قطاع الأراضي السكنية خلال فبراير
2008- ارتفاع طفيف على متوسط أسعار المبايعات على الأراضي السكنية بنسبة 1.2في المائة.
- انخفاض أحجام المبايعات المنفذة بنسبة 8.2في المائة.
- انخفاض قيمة السيولة المستثمرة لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 7.1في المائة.
- استمرار وتيرة المبايعات ضمن المعدل المسجل والذي يدور ضمن حدود 10ملايين متر مربع شهرياً.
شهد قطاع الأراضي السكنية خلال فبراير تنفيذ العديد من المبايعات التجارية على الأراضي السكنية التي تم بيعها وتسجيلها في وقت سابق نتيجة ارتفاع الطلب على تلك الأراضي ومواقعها وحيويتها والتي تتركز داخل المناطق المأهولة ولم يشهد قطاع الأراضي السكنية توسعا أفقيا كبيرا في المساحات الداخلية في المبايعات نتيجة توجه السماسرة وتجار الأراضي إلى تركيز نشاطهم في المناطق ذات الطلب العالي الذي يضمن تخفيض فترة الاسترداد وسرعة تحقيق الأرباح الرأسمالية، كل ذلك انعكس على ارتفاع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية بنسبة 1.2في المائة حيث سجل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية مستوى جديد في نهاية فبراير ليصل إلى 600ريال بالمقارنة ب 593درهماً خلال يناير الأمر الذي انعكس على أحجام وقيم المبايعات والتي انخفضت بنسبة 8.2في المائة و 7.1في المائة على التوالي.
ويشهد قطاع الأراضي السكنية مستويات عالية من التذبذب من فترة إلى أخرى تبعا للتوجهات الاقتصادية والقطاعات المراد تنميتها الأمر الذي يرفع أو يخفض وتيرة الطلب مؤقتا علما أن قطاع الأراضي السكنية لدى المملكة سيبقى محافظاً على مستويات طلب عالية ومتذبذبة خلال الأعوام الخمسة القادمة على اقل تقدير.
هذا فقد عكس مؤشر مزايا اتجاهات أحجام المبايعات وقيمها حيث انخفض مؤشر قيم السيولة المستثمرة بواقع 4.9ألف نقطة ليغلق المؤشر عند 63.9ألف نقطة حجم تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 7.8آلاف نقطة ليغلق عند 88ألف نقطة قيمة تراكمية فيما ارتفع مؤشر الأسعار بواقع 8نقاط ليغلق عند 725نقطة سعريه تراكمية في نهاية فبراير
2008.اتجاهات وتحركات أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية خلال فبراير
2008- ارتفاع متوسط أسعار المبايعات المنفذة على الأراضي التجارية بنسبة 3.7في المائة.
- انخفاض أحجام المبايعات المنفذة بنسبة 2.3في المائة.
- ارتفاع طفيف لحجم السيولة المستثمرة داخل قطاع الأراضي التجارية وبنسبة 1.3في المائة.
- قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية يشهد المزيد من النشاط ويسجل مستويات جديدة من الأسعار وأحجام المبايعات.
من غير المتوقع أن يشهد النشاط الحاصل على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية انخفاضات ملموسة أو هدوءا على مبايعاته نتيجة تنوع وتوسع المشاريع التي يتم تشيدها على تلك الأراضي الأمر الذي عكس موجات من الطلب الكبير خلال الفترة الماضية حيث نجد أن هناك العديد من المشاريع الكبيرة سواء على مستوى المدن الصناعية أو المدن التجارية والسياحة والتي تضغط جميعها على مناطق التطوير وترفع من متوسطات أسعارها السائدة هذا ويحمل الاستثمار في القطاع التجاري والصناعي لدى المملكة المزيد من فرص النجاح والمزيد من جذب رؤوس الأموال المحلية والخارجية في حين نجد أن متوسط الأسعار الحالية والتي وصلت إلى 16.6ألف ريال سعودي للمتر المربع من الأراضي التجارية والاستثمارية بالمقارنة ب - 16ألف ريال خلال يناير 2008، وفي حال استمراره سيضغط على أحجام المبايعات المنفذة في المستقبل وسيؤدي إلى توسع مساحة الأراضي التي ستدخل نطاق المبايعات وبأسعار منخفضة قليلا الأمر الذي سيؤدي إلى ارتفاع تكاليف التطوير والتأهيل والبنى التحتية التي تقوم الحكومة بانجازها للمساعدة في تسريع وتسهيل الاستثمار وإنجاحه.
في المقابل فقد نجح المؤشر في عكس كافة التحركات الجارية على قطاع الأراضي التجارية حيث نجد أن مؤشر أحجام المبايعات قد انخفض بواقع 912نقطة ليغلق المؤشر عند 38.3ألف نقطة حجم فيما أغلق مؤشر قيم السيولة المستثمرة بواقع 622نقطة قيمة ليغلق المؤشر عند 49ألف نقطة تراكمية في حين عكس المؤشر الارتفاع الطفيف الحاصل على متوسط أسعار المتر المربع من الأراضي التجارية بواقع 46نقطة ليغلق المؤشر عند 1280نقطة سعريه تراكمية في نهاية فبراير
2008.اتجاهات وتحركات أسعار المباني التجارية (مكاتب) خلال فبراير
2008- ارتفاع طفيف على متوسط أسعار المبايعات المنفذة بنسبة 1.8في المائة.
- ارتفاع ملحوظ على أحجام المبايعات المنفذة لدى المباني التجارية وبنسبة ارتفاع 33.2في المائة.
- ارتفاع قدرة قطاع المباني التجارية من جذب المزيد من السيولة المستثمرة وبنسبة ارتفاع 35.6في المائة.
- قطاع المباني التجارية يشهد المزيد من النشاط على المبايعات وقيم السيولة المستثمرة مما يمهد الطريق أمام دخول مخرجات هذا القطاع مرحلة العرض والطلب المبني على التملك ليوازي الطلب الحاصل عن الاستئجار.
من الملاحظ أن قطاع المباني التجارية (مكاتب) يشهد نشاطاً كبيراً خلال الفترة الأخيرة وقد رصد مؤشر مزايا دخول المزيد من السيولة الاستثمارية على مكوناته نتيجة ما يحمله الاستثمار داخل هذا القطاع من مستويات ربحية عالية وانخفاض درجة المخاطر الناتجة عن صعوبة التسييل ويعود هذا النشاط مدعوما من عدة عوامل أهمها قوة النشاط التجاري الحاصل بشكل خاص ونسب النمو والتطور السريع الذي يشهده الاقتصاد السعودي في حين نجد أن ارتفاع متوسط أسعار التأجير وتعديل بعض الشروط أفضى إلى تغير ثقافة الاستغلال والاستخدام حيث نجد أن هناك العديد من الشركات اتجهت لتملك مبان بأكملها لاستثمارها عند مستويات أسعار التأجير السائدة مما يحقق مستويات عالية من الأرباح المحققة مع الأخذ بعين الاعتبار حالات التملك المباشر من قبل الأفراد والشركات في حين نجد أن متوسط سعر المتر المربع من المباني التجارية استمر بالارتفاع حيث سجل متوسط السعر 11.9ألف ريال سعودي خلال فبراير بالمقارنة ب 11.7ألف ريال خلال يناير 2008هذا ومن المتوقع أن يستمر الطلب على مخرجات قطاع المباني التجارية خلال الفترة القادمة سواء كانت بهدف البيع والشراء أم على مستوى التأجير.
وبتتبع حركة مؤشر مزايا العقاري نجد أن المؤشر قد عكس التغيرات الحاصلة بدقة حيث اظهر الارتفاع الحاصل على أحجام المبايعات بواقع 23ألف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 92.5ألف نقطة حجم تراكمية في حين ارتفع مؤشر قيم السيولة بواقع 12.6ألف نقطة قيمة ليغلق المؤشر عند 48ألف نقطة تراكمية فيما عكس المؤشر الارتفاع الطفيف الحاصل على متوسط سعر المتر المربع من المكاتب بواقع 9نقاط سعرية ليغلق المؤشر عند 519نقطة سعرية تراكمية في نهاية فبراير 2008.