الأراضي الخام تستحوذ على 25% من السوق العقاري و60% من صفقاته

السوق الخليجية وارتفاع السيولة والأرباح عززت من نشاطها في المدن الكبرى

بدأ نشاط الأراضي الخام (الأراضي غير المطورة) مع مطلع الثمانيات، التي شهدت بدء الطفرة مع ارتفاع أسعار النفط، وهذا تأكيد اقتصادي تاريخي أن طفرة العقار تلي طفرة النفط ورغم أن هذا النوع من النشاط العقاري شهد تقلبات كثيرة تراوحت بين الركود والنشاط الذي بلغ ذروته نهاية العام المنصرم حيث وصلت قيمة المتر إلى 950ريالاً للمتر.
وقال العقاري المخضرم إبراهيم محمد بن سعيدان إن حجم تداول الأراضي الخام تصل إلى 25في المائة من تعاملات السوق العقاري في المملكة، مشيرا إلى أن هذا النوع من الاستثمار العقاري قديم جدا، بل إنه من أقدم أشكال التعاملات العقارية، حيث إن تطوير الأراضي قديما كان مسئولية الأمانات وليس القطاع الخاص.
وعن ارتفاع تداول الأراضي الخام أخيرا أوضح بن سعيدان، أن تدفق السيولة النقدية، ودخول الشركات الخليجية والأجنبية للسوق العقاري خاصة في الرياض وجدة، إضافة إلى الإعلان عن مشاريع العقارية الكبرى، أو ما يسمى ب (الميجا عقار) من أبرز أسباب نشاط الأراضي الخام الذي شهدت ذروتها في العامين الآخرين.
ونفى بن سعيدان أن تكون التعاملات في سوق الأراضي الخام، لغرض المضاربة، حيث عمليات الشراء الكبيرة، كانت لحاجة التطوير وإقامة مشاريع سكنية واستثمارية، مستشهدا في ذلك بمشروع شمس الرياض الذي تطوره شركة دار الأركان.
وقال بن سعيدان إن تركز نشاط سوق الأراضي البيضاء في مناطق معينة شمالي الرياض، نقل جزءاً من هذا النشاط إلى شرق الرياض وشرقها الشمالي.
وأعتبر بن سعيدان أن استمرار التوسع في نشاط الأراضي سوف يساهم في ضغط الخدمات والمرافق، وصعوبة توفيرها، بسبب اتساع المساحات، مقترحا تدخل الحكومة من خلال نزع ملكيات الأحياء القديمة، مثل الشميسي والديرة ومنفوحة والعود ومن ثم منحها للمستثمرين والمطورين العقاريين، لتوطين مشاريع سكنية وتجارية، معللاً السبب أن هذه الأحياء ذات خدمات متكاملة، وفي الغالب أن جميع الطرق السريعة قريبة منها، ولا تحتاج إلا إلى إعادة بناء من خلال تطوير يأخذ باحتياجات المواطنين والمقيمين.
وأعتبر بن سعيدان أن الأنظمة الأخيرة التي نشرتها "الرياض" ويتوقع صدورها قريبا، سوف تساهم في رفع تداول الأراضي الخام، حيث إن كثيراً من الملاك والعقاريين يعيشون على أمل خلق تنظيم محكم وجيد للسوق العقاري.
من جهته قال ماجد بن محمد الشلهوب رئيس مجموعة شركة أنماء، والمتخصص في نشاط تداول الأراضي الخام، إن سوق الأراضي يتركز في مناطق محددة من الرياض، مشيرا إلى منطقة شمال الرياض تستحوذ معظم تداولات الأراضي الخام، حيث تتركز بين مخرج العمارية (طريق الأمير سلمان الجديد) جنوبا، حتى مخرج ملهم شمالا، ومن شرق طريق صلبوخ غربا، حتى منطقة شرق المطار شرقا.
وقدر الشلهوب حجم تداول سوق الأراضي الخام بحوالي 25في المائة، ورغم أنه لا يتجاوز هذا الحجم، إلا أنه يشكل أكثر من 65في المائة قيمة التداولات العقارية، مستشهدا بقيمة الصفقات الأسبوعية التي تظهر في مؤشر وزارة العدل، التي يستحوذ عليها صفقات الأراضي الخام في الرياض.
وأعتبر الشلهوب أن أسعار الأراضي الخام رغم أنها تجاوزت في بعض المناطق 900ريال للمتر، إلا أنها لا تزال معتدلة، وقال إن كثيراً من الشركات الخليجية دخلت السوق المحلية لإقامة مشاريع سكنية، لأن دراسات الجدوى لديها أثبتت أن أسعار الأراضي خاصة الخام في السعودية تعتبر معتدلة مقارنة بدول أخرى مثل الكويت وقطر والإمارات، وحتى البحرين، مشيرا في هذا الصدد إلى دور السوق الخليجية المشتركة في تعزيز الاستثمارات البينية الخليجية ومنها بالتأكيد سوق الأراضي الخام.
من جهته يعتبر عبد الاله عبد العزيز الموسى، رئيس مجلس إدارة شركة عبد الاله وإبراهيم الموسى أبناء عبد العزيز الموسى العقارية أن الاستثمار العقاري أن الأراضي الخام لا تزال سوقا محتكرة على ملاك الأراضي والأسر العقارية الكبيرة، التي تمتلك مساحات كبيرة من الأراضي منذ عشرات السنوات.
وقال الموسى الأراضي الخام كانت في السابق متاحة للاستثمار من قبل عامة المواطنين، من خلال المساهمات العقارية، ولكن بعد إلغاء هذه المساهمات، رجعت الأراضي الخام حكرا على ملاكها، وأصبحت متداولة فقط بين الملاك، وشركات التطوير العقاري الكبرى، وفي الفترة الأخيرة غدت الشركات الخليجية أيضا مستثمرة في هذا السوق، من خلال تملكها مساحات من هذه الأراضي.
تمويل الأفراد واستثماراتهم توجه للمساكن
لقد اتجه عدد كبير من السعوديين إلى طرق أبواب شركات التمويل العقارية نظراً لما تقدمه من تسهيلات تنافس البنوك المحلية، إذ إن هناك توجهاً من الحكومة السعودية للاهتمام أكثر بالقطاع العقاري من حيث التمويل والرهن العقاري وسن أنظمة جديدة للعقار لتساعد في انتعاشه بشكل كبير عما هو عليه الآن، خصوصاً في ظل الازدحام العمراني وارتفاع الإيجارات وندرة المساكن بسبب زيادة التعداد السكاني.
ووفقاً لعدة تقارير بينت حاجة السعودية خلال الفترة المقبلة إلى أكثر من 4ملايين وحدة سكنية. الأمر الذي دعا إلى إنشاء عدد من شركات التمويل العقارية، وكذلك تنافس البنوك في هذا الجانب الذي كان الإقبال عليه في الفترة الماضية بشكل بسيط لا يقارن بالوقت الحالي، خصوصاً هذا العام 2008هذا الأمر جعل الحكومة تتوجه للاهتمام بالعقار ومشتقاته لتلافي وقوع أزمة عقارية، وكذلك وضع قوانين جديدة ومرنة للتعامل مع الراغبين في الاستثمار في هذا الجانب دون غيرهم.
وفي هذا السياق، أكدت دراسة حديثة أهمية دور العقارات السكنية الجديدة في تنمية السوق السعودي إلى جانب المجمعات السكنية الكبيرة، في كونه يتجاوز غرض توفير المساكن.
وأوضحت الدراسات أن توافر وسائل تمويل لبناء المساكن متوافقة مع الشريعة الإسلامية بلغ ما نسبته 77.3في المائة، وكبر مساحة قطع الأراضي السكنية بنسبة بلغت 72.7في المائة، وضآلة قروض صندوق التنمية العقاري كعائق للسكن بنسبة بلغت 68.2في المائة.
وبينت الدراسات ذاتها نسب معوقات أخرى كالضغوط الاجتماعية نحو توسيع المسكن نظراً لكبر حجم الأسرة السعودية، وندرة شركات المقاولات المتخصصة في بناء المجمعات السكنية، وصعوبة الحصول على قروض تمويل المسكن من البنوك التجارية، وارتفاع الفوائد البنكية على قروض تمويل المسكن إلى نحو 60في المائة.
ويكمن التحدي الحقيقي المقبل في ردم الفجوة بين توقعات الإسكان التقليدي والمفاهيم التي توجد لدى المستهلك الذي يسعى إلى السكن في وحدات سكنية كبيرة وضخمة، توفر سكناً يتكون من عدة أجزاء.
واعتبرت أن موارد صندوق التنمية العقارية لن تكون كافية لتلبية الطلب المتزايد على قروضه، وذلك بسبب المعوقات التي تواجه تحصيل أقساط القروض السابقة، ما يتطلب تكثيف الجهود للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص الفترة الزمنية للانتظار للحصول على قروض جديدة. يذكر أن مخزون سوق الإسكان، بنحو 4.34ملايين وحدة في 2004ومن المنتظر أن يصل إلى 5.4مليون في 2010وفي عام 2020قدر ب 7.9ملايين وحدة وهو ما يمثل 80في المائة من سقف الطلب للإسكان وتقدر الطلب السنوي للإسكان ب 159ألف وحدة في 2004ومن المتوقع أن يصل إلى 201ألف وحدة في عام 2010وإلى 290ألف وحدة بحلول عام 2020وهو ما يمثل نحو 61في المائة من سقف الطلب للمساكن الجديدة في 2004ويتجاوز السقف في عامي 2018و2020.