دور استراتيجي للصناديق العقارية في جذب الاستثمار وتنظيم السوق

تلعب الصناديق العقارية دوراً محورياً في تنمية السوق السعودي من خلال زيادة الاستثمار في القطاع العقاري، وتوفير فرص استثمارية متنوعة، وتحسين السيولة، وتطوير المشروعات العقارية، والمساهمة في تحقيق رؤية المملكة 2030.
وتواصل الصناديق العقارية السعودية جذب المطورين، مع نمو مطرد في عدد هذه الصناديق على اختلاف أنواعها، الذي تجاوز العام الماضي 500 صندوق.
تحفيز الاستثمار المؤسسي
الصناديق العقارية، خصوصًا الصناديق العقارية المتداولة (الريتس)، تتيح للمستثمرين الأفراد والمؤسسات فرصة الدخول إلى السوق العقاري بطريقة منظمة وشفافة، مما يعزز السيولة والاستثمار طويل الأجل.
وتوفر الصناديق العقارية أداة استثمارية جديدة مقارنة بالتملك المباشر للعقار، مما يقلل المخاطر ويوزع رأس المال على عدة مشاريع أو أصول عقارية.
والكثير من الصناديق تسهم في تمويل مشاريع جديدة (سكنية، تجارية، صناعية)، ما يسرّع وتيرة التنمية العمرانية ويوفر خيارات جديدة في السوق.
وبما أن هذه الصناديق تدرس الجدوى قبل الاستثمار، فإنها تساعد في توجيه الاستثمارات نحو القطاعات الأكثر طلبًا (مثل الإسكان أو المكاتب)، ما يقلل من فائض المعروض.
جذب الاستثمارات الأجنبية
والصناديق العقارية الخاضعة للرقابة والتنظيم الجيد تجذب المستثمرين الأجانب الباحثين عن عوائد مستقرة ومضمونة، كونها مدرجة في السوق المالية، تُلزم هذه الصناديق بالإفصاح المالي المنتظم والامتثال للمعايير، مما يعزز ثقة المستثمرين ويرفع كفاءة السوق.
ومن خلال تطوير الأصول وإدارتها، تخلق الصناديق وظائف في مجالات مثل إدارة الممتلكات، الصيانة، والتطوير العقاري، وفي الوقت الذي شهدت السوق العقارية بالمملكة خلال النصف الأول من عام 2025 انخفاضاً في قيمة الصفقات العقارية الإجمالية ومتوسط سعر المتر المربع، وذلك بالتزامن مع تزايد المساحة المتداولة.
وبحسب بيانات البورصة العقارية بالمملكة التابعة لوزارة العدل (لفئة نقل الملكية)، سجل متوسط سعر المتر المربع تراجعاً بنسبة 13 %؛ إذ وصل في النصف الأول من 2025 إلى 2216 ريالاً، مقارنة بوصوله إلى نحو 2570 ريالاً في النصف الأول من العام الماضي. ويرى عقاريون هذا الانخفاض في قيمة الصفقات وتراجع سعر المتر بأنه نتيجة طبيعية لتأثر السوق العقارية بالقرارات الحكومية السعودية الهادفة إلى إعادة التوازن للسوق العقارية وزيادة حجم المعروض العقاري، وأضافوا أن هذه القرارات ساهمت في رفع النضج المتزايد في سلوك المستثمرين والتحول الاستراتيجي في أنماط الاستثمار العقاري، والتركيز على الفرص التنموية والطلب الحقيقي، والارتباط بشكل أكبر برؤية المملكة 2030، التي تؤمن بالتنمية المستدامة، والتخطيط بعيد المدى، وكفاءة الإنفاق.
وفي هذا الشأن يقول الدكتور إبراهيم القحطاني، خبير في الصناديق العقارية، عضو هيئة التدريس بكلية الاعمال بجامعة الملك فهد للبترول والمعادن، أن تنمية ونجاح الصناديق العقارية بالمملكة مهم ولها دور في التنمية العقارية، وهذه الصناديق متابعة من هيئة سوق المال ولديها شفافية عالية ومصداقية، وأوضح بأن سبل الاستثمار في المملكة أو منافذ الاستثمار في المملكة محدودة مقارنة بدول اخرى لها باع طويل في هذه الصناديق، فمثلاً العقار إما شراء، أو أسهم، أو بعض الاستثمارات الأخرى، وكذلك الصناديق العقارية، لافتا الى أن الصناديق العقارية تلعب دوراً مهماً في زيادة المعروض سواء الشقق كمبانٍ سكنية، أو مبانٍ مكتبية.
وأبان الدكتور القحطاني، أن الصناديق العقارية هي رافد مهم لمن لديه أراضٍ وليس لديه رأس مال لبناء الأراضي، فيكون هناك شبه مشاركة من صاحب الأرض وصانع العقار، ويرى بأن أنظمة الأراضي البيضاء وضعت أصحاب الأراضي في حرج، فهم يملكون أراضي وعليها رسوم متأخرة ولا يملكون القدرة المالية على بناء هذه الأراضي، فالصناديق العقارية هي الحل الأمثل بالمشاركة.
حلول استثمارية
وأوضح الدكتور بسام بودي، مستثمر في القطاع العقاري، أن الصناديق العقارية تلعب دوراً حيوياً في تنمية وتطوير السوق العقاري من خلال توفير حلول استثمارية متكاملة تخدم جميع الأطراف المعنية، بما في ذلك المطورون والمستثمرون وأصحاب الأراضي والجهات التمويلية، وأبان بأن الصناديق العقارية تنقسم إلى نوعين رئيسين يتمتع كل منهما بخصائص وآليات عمل مميزة: النوع الأول هو صناديق الريع العقاري (REITS) التي تتيح للمستثمرين بما فيهم صغار المستثمرين فرصة المشاركة في ملكية أصول عقارية كبرى مثل المجمعات التجارية والمكاتب والمشاريع السكنية المؤجرة والتي يصعب عادةً تملكها بشكل فردي، وتوفر هذه الصناديق توزيعات مالية دورية وعوائد سنوية مستقرة من خلال إدارة الأصول بشكل احترافي، ومن أبرز فوائدها إكمال دورة التطوير العقاري حيث يمكن للمطور بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع وبدء مرحلة التشغيل بيعه للصندوق مما يمكنه من إعادة استثمار أمواله في مشاريع جديدة، بينما يتولى الصندوق إدارة العقار وتحقيق العوائد للمساهمين، كما تتميز هذه الصناديق بإدارتها المحكمة من قبل جهات متخصصة مما يضمن كفاءة التشغيل وتقليل المخاطر وتوفير عوائد جذابة للمستثمرين، بالإضافة إلى ذلك تساهم في تعميق السوق العقاري وزيادة سيولة الاستثمار العقاري وتوسيع قاعدة المستثمرين، مما يدعم النمو المستدام للقطاع واتاحة الفرصة لصغار المساهمين بالمشاركة في مشاريع كبرى وتحقيق عوائد سنوية.
أما النوع الثاني فهو صناديق المشاريع المحددة (Project Specific Fund) التي تركز على تطوير مشاريع عقارية نوعية مثل المجمعات متعددة الاغراض والمشاريع السياحية والمجمعات التجارية المتكاملة، من خلال تجميع أصحاب المصلحة بما فيهم أصحاب الأراضي والمطورين والجهات التمويلية تحت إشراف مهني من مدير الصندوق، وتتمثل فوائد هذه الصناديق في تمكين أصحاب الأراضي الذين يفتقرون إلى الخبرة أو التمويل من تطوير أراضيهم عبر الشراكة مع الصندوق الذي يتولى التمويل والتصميم والتنفيذ من خلال شراكات مهنية متخصصة، كما تساهم في جذب الاستثمارات الكبرى وإنجاز مشاريع ضخمة عبر تجميع رؤوس الأموال وتوفير هياكل تمويلية مرنة، وتخضع هذه الصناديق لإشراف الجهات الرقابية مثل هيئة سوق المال مما يضمن التزامها بمعايير عالية في التخطيط والتنفيذ.
على المستوى الأوسع، أسهمت الصناديق العقارية في المملكة بحسب الدكتور بسام، بشكل ملحوظ في تطوير القطاع العقاري، ورغم التحديات الأولية إلا أنها أصبحت أكثر نضجاً من حيث التنظيم والشفافية والقدرة على إدارة المخاطر، وقد ساهمت هذه الصناديق في تحفيز الاستثمار عبر أدوات مالية مبتكرة وزيادة سيولة السوق من خلال تداول وحداتها في السوق المالية وتعزيز الشراكات بين القطاعين العام والخاص، ومع استمرار التطوير التنظيمي وتراكم الخبرات، من المتوقع أن تحافظ الصناديق العقارية على مكانتها كركيزة أساسية في تنويع القاعدة الاستثمارية، وهي أداة فاعلة لتحقيق التنمية المستدامة في القطاع العقاري.
د. إبراهيم القحطاني
د. بسام بودي