جيه أل أل: انخفاض عائدات النفط سيكون له تأثير محدود على السوق العقاري

استمرار الثقة في قطاعي الفنادق والتجزئة في الرياض خلال الربع الأخير من عام 2014

نشرت شركة "جيه أل أل"، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم، تقريرها الخاص بأداء الأسواق العقارية في الرياض للربع الأخير من عام 2014، ويسلط التقرير الضوء على أحدث الاتجاهات في الشرائح المكتبية والسكنية والتجارية والفندقية من القطاع العقاري في أكبر المدن السعودية.
وفي معرض تعليقه على إصدار تقرير سوق الرياض العقارية، قال جميل غزنوي مدير شركة "جيه أل أل" في المملكة العربية السعودية: "شهدنا خلال الربع الأخير من عام 2014 تطبيق لوائح الرهن العقاري الجديدة التي تتطلب سداد دُفعة مقدمة قدرها 30% على جميع تمويلات المنازل، وهو ما حدّ من مستويات النمو في السوق السكنية، بينما أدى المعروض الجديد في قطاع المكاتب إلى تقييد الأداء وزيادة مستويات الشغور، ولا تزال الثقة في سوق التجزئة قوية وهو ما عكسه الإعلان عن العديد من مراكز التسوق الجديدة، الأمر الذي كان له تأثير إيجابي على معدلات نمو الإيجارات، وقد زاد المعروض في قطاع الفنادق، وهو ما أظهر تحسن مستويات الإشغال لكن يظل متوسط الأسعار اليومية تحت ضغط هبوطي".
وأضاف غزنوي: "تعتمد السوق العقارية السعودية بشكل مكثف على مستويات الإنفاق الحكومي المرتفعة وفي حين أن اتباع نهج أكثر تحفظاً لن يكون له على الأرجح تأثير مباشر على السوق خلال 2015، إلا أنه يمثل بشكل مؤكد نهاية فترة الزيادات السريعة في الإنفاق، وهو ما قد يترتب عليه تقييد نمو السوق العقارية على المدى الأبعد".
وفيما يلي موجز لأبرز النقاط حول القطاعات العقارية بالرياض خلال الربع الاخير من 2014:
قطاع المكاتب
بلغ إجمالي المعروض من المكاتب الإدارية في الرياض 2.3 مليون متراً مربعاً بنهاية 2014، بما يمثل زيادة سنوية قدرها 9.5%، ومن المتوقع أن يشهد عام 2015 تسليم مساحات مكتبية إضافية قدرها 500 متر مربع، من بينها مجمع تقنية المعلومات والاتصالات ومركز الملك عبد الله المالي، وتظل معدلات الشغور في المدينة منخفضة نسبياً عند 16% و10% في منطقة الأعمال المركزية، لكن من المتوقع أن تزداد مع دخول مساحات إضافية إلى السوق. وهناك توقعات بأن يؤثر ذلك أيضاً على أسعار الإيجارات التي تراجعت لتصل إلى 1,053 ريالاً للمتر المربع خلال الربع الأخير.
القطاع السكني
زادت قيمة العقارات في الرياض على مدار العام الماضي، إلا أن الربع الأخير شهد مزيداً من تراجع النمو، وهذا التباطؤ في أسعار بيع وإيجارات كل من الشقق والفلل يرجع في المقام الأول إلى لوائح الرهن العقاري الجديدة التي تُقيِّد نسب القروض إلى القيمة عند 70% بحد أقصى، ومن المتوقع أن يؤثر هذا على الشريحة السكانية ذات الدخل المتوسط، حيث يعتمد المشترون الجُدد على التمويل بشكل مكثف ولا يمكنهم تحمل نسبة 30% المطلوب سدادها مقدماً. ولهذا قد يشهد عام 2015 تراجع معدلات نمو الأسعار في القطاع السكني.
قطاع تجارة التجزئة
لم يشهد قطاع التجزئة استكمال أي مشاريع جديدة على مدار الربع الأخير، حيث لم يتم تسليم سوى عدد صغير من مراكز التجزئة، وشهدت إيجارات مراكز التسوق الإقليمية والمجتمعية زيادة طفيفة بينما لم تشهد مراكز التسوق الإقليمية الكبرى أية زيادة، وقد تراجعت مستويات الشغور في مراكز التسوق الكبرى بشكل طفيف (-1%) خلال هذا الرُبع. وترتب على التأخيرات في مشروعي مركز الملك عبدالله المالي ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات إرجاء مكونات التجزئة بهما إلى عام 2015 وما بعده.
قطاع الفنادق
لم يتم تسليم أي فنادق جديدة في السوق خلال الربع الأخير من عام 2014، مما ترتب عليه بقاء إجمالي المعروض عند 13,390 غرفة. وقد سجلت معدلات الإشغال زيادات سنوية لتصل إلى 60% ومن المتوقع أن تظل مستقرة على مدار الاثني عشر شهراً القادمة. غير أن الزيادة في الإشغال تحققت على حساب انخفاض متوسط أسعار الغرف. إذ بلغ متوسط السعر اليومي على مدار السنة حتى نوفمبر 237 دولاراً، بتراجع 6% تقريباً مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2013، ومن المتوقع أن يؤدي استكمال 2,820 غرفة في عام 2015 إلى زيادة المنافسة ومن ثم وضع مزيد من الضغوط الهبوطية على متوسط السعر اليومي.