الرياض.. جاذبية كبيرة للقطاع السكني وتنافسية عالية في «المكتبي»وازدهار التجزئة.. و إضافة 650 غرفة للفنادق

في قراءة لتقرير "جونز لانج لاسال" بنظرة عامة لقطاع العقارات في الربع الثاني من عام 2012

سوق الاسكان و المكتبي
لا يزال القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية السوق الاهم والأعلى ليس في المنطقة الخليجية فحسب، بل في منطقة الشرق الاوسط، وهو سوق يتسم بالغرابة بعض الشيء كونه تضخ فيه اموال كثيرة من قبل الدولة والأفراد والمؤسسات التمويلية وشركات التطوير العقاري.. إلا أن هذا السوق (الغريب) يستوعب كل هذه الاموال ويزيد وهنا تأتي وجه الغرابة، كما انه سوق استثماري آمن من الدرجة الاولى لذا يتسم ايضا بالجاذبية.
وتكشف التقارير أن هناك ما يزيد على 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 260 مليار دولار يجري تنفيذيها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية. ويساهم القطاع العقاري في السعودية بنحو 55 مليار ريال من الناتج المحلي الإجمالي نسبتها 5.1 في المائة، وأن ترتفع مساهمته في الناتج المحلي إلى 7.2 في المائة.
وبلغ إجمالى ما قدمته المؤسسات التمويلية فى المملكة للمواطنين حتى نهاية العام المالى 1428 / 1429 ه أكثر من ثلاثمائة وثلاثة وستين مليار ريال مما أسهم إسهاماً كبيراً ومباشراً فى التطور السريع الذى شهدته المملكة فى مختلف المجالات الزراعية والصناعية والإنشائية وغيرها.
وبحسب تقرير ل «جونز لانج لاسال» حول القطاع العقاري في المملكة خلال الربع الثاني لعام 2012 شمل قطاعات السكن والمكاتب والفنادق، وجد ان هناك تباطئاً في زيادة الايجارات بالنسبة للقطاع المكتبي والسكني وكذلك قطاع الفنادق.
وفي نظرة عامة على سوق المكاتب في الرياض خلال هذه الفترة وجد ان إجمالي المخزون المكتبي (في المناطق التي تم مسحها من قبل جونز لانغ لاسال ما يقارب من 1.8 مليون متر مربع. وتم الانتهاء من مشروعين كبيرين خلال الربع الثاني، منها واحة غزناطة المكتبية (133,600 متر مربع) على الطريق الدائري الشرقي وبرج العنود الثاني ( 17,500 متر مربع) على طريق الملك فهد، ومن المقرر اكتمال 37 ألف متر مربع خلال ما تبقى من عام 2012. وستشهد السوق بالرياض زيادة كبيرة في المعروض الجديد في عام 2013، عندما تدخل المباني المكتبية الأولى في كل من مركز الملك عبدلله المالي ومشروع الاتصالات والمعلومات إلى السوق.
من المتوقع اكتمال ما مجموعه أكثر من مليون متر مربع من المساحات الجديدة خلال العامين المقبلين 2013 و2014. وتم تأجير مبنيين (ما يقرب من 40 ألف متر مربع) في غرناطة بزنس بارك للشركة السعودية للكهرباء خلال الربع الثاني من عام 2012. انتهى الآن تأجير مشروع البوابة الاقتصادية. ولا يزال هناك طلب قوي على المساحات عالية الجودة من الحكومة، والشركات السعودية والقطاع الخاص والأجنبي، كما ان هناك مؤشراً آخر على استمرار الطلب على المساحات عالية الجودة.
وبخصوص مشاريع المكاتب الحالية والمستقبلية من حيث أداء تأجير المكاتب فقد انخفض متوسط إيجارات المكاتب في الرياض على مدى الربع الثاني لعام 2012 بنسبة 2٪، مع انخفاض المتوسط العام. وظلت الإيجارات (للمباني ذات أفضل جودة في السوق) من دون تغيير عند 1.900 ريال لكل متر مربع سنويا، مع انخفاض المتوسط لمباني الفئات "أ" و "ب" إلى 1,330 ريال و900 ريال على التوالي. وارتفعت معدلات الشواغر أيضا في الربع الثاني على نطاق المدينة وفي المنطقة المركزية عند 14 ٪ و16٪ على التوالي.
كما انه سيكون هناك مزيد من الضغوط التصاعدية على معدلات الشغور على مدى الأشهر ال 12 المقبلة نظرا للدخول المتوقع من المشاريع المكتبية الجديدة إلى السوق.
وسيؤدي ارتفاع معدلات الشواغر واضافة المباني الجديدة إلى منافسة شديدة لتوفير عدد كبير من المستأجرين. ومن المتوقع أيضا أن تكون استراتيجيات التأجير الجديدة شاملة بشكل كبير جدا على الحوافز للحفاظ على مستويات الإيجارات الحالية. وستبقى الإيجارات والشواغر في المباني الراقية (على سبيل المثال: برج المملكة والفيصلية ) ثابتة الى حد كبير. أما فيما يتعلق بالسوق بشكل عام، فمن المتوقع أن ترتفع نسب الشواغر، مسببة بذلك المزيد من الضغط على مستويات الإيجار للانخفاض خلال الفترة المتبقية من عام 2012 وحتى عام 2013.
ويصل حجم المخزون الحالي من المكاتب 1.8 مليون متر مربع وسيواجه سوق الرياض صدمة عرض كبيرة على مدى العامين القادمين عند إصدار المساحة المتمثلة في مشاريع مثل مركز الملك عبدالله وأبراج العليا 1.38 مليون متر مربع.
وبالنسبة للعرض المستقبلي 2012 – 2015 فان الشواغر على نطاق المدينة تصل الى 14% بينما تصل الشواغر في المنطقة المركزية 16% ويصل معدل الايجار الفئة "أ" 1330 ريال إلى ريال لكل متر مربع سنويا، بينما يصل معدل الايجار الفئة "ب" إلى 900 ريال للمتر المربع سنويا.
وفي نظرة عامة على السوق السكني بالرياض، فانه من المتوقع اكتمال ما يقرب من 15 ألف وحدة سكنية إضافية لتكتمل وتدخل السوق خلال الفترة المتبقية من عام 2012 وبذلك يصل إجمالي المخزون المتوقع من الوحدات السكنية إلى أكثر من 912 ألف وحدة سكنية. سيتم تسليم معظم هذا العرض عبر مشاريع صغيرة الحجم تضم أقل من 20 وحدة. ومن المقرر أن تدخل السوق 100 ألف وحدة إضافية في الفترة من 2013 حتى 2015.
وتعتبر المرحلة الثانية من منازل قرطبة ومنازل رغدان من المشاريع الكبيرة التي تم الاعلان عنها، في حين بدأت أيضا عملية استقبال العروضات لترسية المرحلة الثانية من منازل قرطبة وستتم اضافة وحدات سكنية جديدة في المجمعات السكنية (الكمباوندات) مثل كاليفورنيا، النخلة والفيصلية بأكثر من 2,000 وحدة في 2012، ومع ارتفاع أسعار الأراضي، فانه يتوقع أن نرى حصة أكبر من الشقق في سوق المجمعات في المستقبل.
كما ان الجهات التنظيمية الذي صدر مؤخرا باستبعاد مواقف السيارات من الحساب الكلي ستزيد من جاذبية المشاريع السكنية والتجارية على طريق الملك عبدالله. والموافقة على نظام الرهن العقاري من قبل مجلس الوزراء بالتأكيد ستزيد من الطلب على تملك المنازل على المدى الطويل. أما على المدى القصير، سيظل المقرضون حذرين ومن المرجح أن ينتظروا ويروا كيف تقوم المحاكم بإنفاذ أحكام هذا القانون، خاصة فيما يتعلق بالخروقات وعدم القدرة على الدفع.
ومن المتوقع مزيد من النمو في قطاع المسكن الميسر، والكثير من المطورين يسعون إلى عمل شراكات مع وزارة الإسكان لبناء مشاريع الإسكان الجماعي للمواطنين ذوي الدخل المنخفض. وزادت المبيعات من الوحدات السكنية، حيث تم تسجيل العديد من المطورين العقاريين مع وزارة الاسكان. وتتمثل المشاريع السكنية الكبرى الحالية والمستقبلية في مشروع القصر ومشروع بلنسية ومشروع الأرجان ومشروع الرابية ومشروع شمس الرياض ومشروع الغروب والمساكن العربية ومشروع برج رافال وقرية العقارية ودرة الرياض.
وفي السياق ذاته، زاد متوسط أسعار الفلل في معظم مناطق الرياض، ولكن مع انخفاض للأسعار في وسط المدينة في الربع الثاني حيث أن معظم المبيعات كانت من المشاريع القديمة التي تم تجديد لها نظرا لعدم وجود منتج جديد متاح للبيع. وانخفض متوسط سعر الفلل بنسبة 8٪ ليصل إلى 3,900 ريال للمتر المربع نظرا لتأثير المنطقة الوسطى وانخفاض المتوسط العام في حدود 3,900 ريال للمتر المربع.
وتعتبر مناطق الملقا، الياسمين، والصحافة في الشمال، بالإضافة الى الغروب والخزامى في الغرب وقرطبة والروضة في الشرق من أكثر المواقع جاذبية لبناء الفلل. وسيصبح المفهوم الجديد لبناء خليط من الشقق والفلل، مع مراعاة المداخل المنفصلة، سيصبح أكثر شعبية في المناطق التي يقطنها طبقة الدخل المنخفض في الجنوب والغرب .
وارتفع متوسط سعر بيع الشقق في أحياء شرق وجنوب وغرب الرياض خلال الربع الثاني من عام 2012 م. كما ارتفع متوسط سعر الشقق الجديدة بشكل طفيف ( 0.5 ٪) خلال الربع الثاني من عام 2012 م إلى 2,640 ريالاً لكل متر مربع (باستثناء الشقق ذات العلامات التجارية). ومتوسط الأسعار سوف يرتفع بمجرد البدء في بيع الشقق الجديدة في مشروع الأرجان – المرحلة الثانية.
ومشروع المرحلة الثانية من مساكن العربية (مشروع كبير يضم 1,000 شقة) وهو قيد البناء حاليا، بمجرد الانتهاء من هذا المشروع ستتوفر الشقق ذات الجودة العالية للمستخدمين النهائيين، وحاليا، تقع معظم الشقق المتاحة للبيع في المناطق ذات الدخل المنخفض من العزيزية، الشفاء، دار البيضاء، ظهرة لبن والاحمدية.
وارتفعت ايجارات الفيلا بنسبة 6٪ خلال الربع الماضي مع الفيلات ذات الدخل المرتفع في الشرق والمركز ممثلة أكبر الزيادات عن المناطق الأخرى.
بينما كانت ايجارات الفلل في المناطق السكنية مثل النخيل، الغدير، الخزامى، الرحمانية، أشبيلية، والحمراء، هي أعلى من تلك الموجودة في الأحياء المحيطة بها. وقد أظهرت فلل في مجمعات سكنية أكبر زيادة في الإيجارات، ويعكس هذا قوائم الانتظار الطويلة للحصول على هذا النوع من السكن. وتوافر فيلات جديدة للإيجار كبير في الأحياء مثل قرطبة، الملقا، الصحافة، والياسمين والمونيسية. وتستخدم العديد من الفلل في السليمانية، الملز والنسيم كمكاتب.
وجاء التوسع في المناطق الصناعية حيث زادت الإيجارات في المناطق ذات الدخل المنخفض مثل حاير، المنصورة، الخالدية والمنفوحة. ومع ذلك، تسعى هيئة المدن الصناعية لتوفير مساكن جديدة في المدينة الصناعية الثانية ومنحت عقودا للقطاع الخاص لبناء السكن الجديد للعمال والموظفين. والتحويل من المباني السكنية إلى فنادق ميزانية مستمر في سي بي دي، وزادت ايجارات الشقق بمعدل أعلى، فقد تزايدت بنسبة 12 ٪ من الربع الثاني من 2011 والربع الثاني من 2012 فقد بلغ الآن 30.000 ريال سنويا لوحدة متوسط 2 سرير. وإيجارات الشقق في أحياء مثل السليمانية ، العليا، والحمراء، هي أعلى من تلك الموجودة في الأحياء الأخرى. ونظرا لارتفاع معدلات الإشغال، وتركيز المدارس الخاصة والمستشفيات والإيجارات في أحياء مثل حي الورود، الملز، العليا والسليمانية فانها تستمر في النمو على مستويات أعلى.
وبالنسبة لمعدل التأجير السنوي - شقق في وسط غرب شرق جنوب شمال، حيث انه استنادا إلى التعداد الوطني للإسكان (2010) فان مخزون الوحدات السكنية الحالي 897 ألف وحدة سكنية خلال الربع الثاني في كل من عام 2011 و2012 يشمل جميع أنواع السكن.
سوق التجزئة
وفي نظرة عامة على سوق التجزئة بالرياض فانه تمت اضافة القصر مول (76,500 متر مربع) الى العرض الكلي للتجزئة في الرياض ومن المتوقع افتتاحه كإضافة إلى سوق البيع بالتجزئة في الربع الثاني من عام 2012 ومقره جنوب الرياض في حي السويدي. وقد زاد هذا المول من العرض الكلي مراكز بيع التجزئة الكبرى (أكثر من 10 آلاف متر مربع).. وعلى نطاق الرياض، ما يصل إلى حوالي 1.2 مليون متر مربع. وبالنسبة لخارج قطاع المولات، تم افتتاح مكتبة جرير في حي الربوة، بالإضافة الى افتتاح فرع لباريس جاليري على طريق العليا، والذي قام بالانتقال حديثاً من فرعه القديم، إضافة إلى لولو سوبرماركت/ هايبر ماركت تتوسع في الرياض وفتحت بنجاح الفرع الثالث لها بالبطحاء في الربع الثاني من عام 2012، وكارفور أيضا تتوسع وفتحت منفذها الخامس في القصر مول المنجز حديثا، ومن المتوقع أن يصل إجمالي العرض (المولات فقط) في بيع التجزئة إلى نحو 1,540 مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2015 ونحو 188 ألف متر مربع من المساحات الإضافية لقطاع التجزئة هي على هيئة مشاريع ومركز الملك عبدالله متعددة الاستخدامات داخل المركز، وكان هناك تركيز من قبل المشغلين في اعادة تموضع وتجديد قطاع منافذ البيع بالتجزئة الموجودة ذات العلامة التجارية في الرياض. وقد أنجز المغربي للبصريات وباناسونيك مؤخرا تجديد بعض من مرافقهما كمثال على ذلك. وظل متوسط الإيجارات للمحلات التجارية في مراكز التسوق (المولات) بدون تغيير خلال الربع الثاني من عام 2012 في حدود 2,380 ريال للمتر المربع سنويا، وظل تأجير المحال التجارية دون تغيير في جميع المراكز التي رصدت، مع عدم وجود ضغط من أجل زيادة الإيجار نظرا لتوافر عرضها داخل مراكز التسوق القائمة والمخطط لها في المستقبل، ومن المتوقع ارتفاع الإيجارات في أقوى المراكز أداء خلال الربع الثالث من عام 2012، لكن متوسط الايجارات من غير المرجح أن تزيد كما أن هناك العديد من مراكز الأداء الضعيف التي سوف تحتاج إلى خفض الإيجارات للاحتفاظ بالمستأجرين. ولا يزال هناك طلب على مساحات التجزئة خارج المولات . فالمستأجرون أصحاب المساحات الكبرى في المولات مثل فيتنيس تايم ويورومارشيه أوضحوا انهم يسعون إلى بناء مساحات للتجزئة جديدة خارج المراكز خلال الربع الثالث حيث يسعون إلى توسيع وجودهم في سوق الرياض.
ولا يزال قطاع التجزئة يحظى بشعبية كبيرة لدى تجار التجزئة المتخصصين، مع استمرار الطلب على الوحدات في المراكز الجديدة للبيع بالتجزئة في شارع العليا وطريق خريص. وتقوم المراكز بإضافة شاشات جديدة للدعاية، وتحديث الأثاث داخل قاعات الطعام وتحسين لافتات توجيه العملاء. ويظل المخزون الحالي داخل المراكز التجارية المنظمة أكثر من 10 ألف متر مساحة التجزئة الحالية 1,200 مليون متر مربع. وتم فتح واحد جديد في مول القصر في جنوب الرياض.
وكان متوسط إيجار المحال في مراكز التسوق الرئيسية مستقرا في الربع الثاني ولكن يمكن أن يزيد في وقت لاحق إلى 2,380 ريال سعودي لكل متر مربع سنويا في عام 2012.
قطاع الفنادق
وفي لمحة عامة عن سوق الفنادق بالرياض، فانه وبعد الزيادة الكبيرة في المعروض في عام 2011 هناك إضافات على عرض الغرف الفندقية في سوق الرياض في النصف الأول، مع بقاء المخزون عند 7,100 غرف.
ومن المتوقع إضافة حوالي 650 غرفة تفتتح في نهاية عام 2012 ، مما يزيد المعروض الحالي بما يقرب من 9%.
والعرض الجديد لعام 2012 يتضمن الخصائص والمزايا الدولية بدءا من العادي إلى المستوى الراقي. وتشمل هذه إيبيس العليا، هيلتون جاردن المروج وكورتيارد من ماريوت الواقع في العليا. وتم تأجيل افتتاح فندق هوليداي إن العليا لعام 2013. كما تم إعلان افتتاح فندق حياة ريجنسي للربع الثالث من عام 2013، وبدأت شقق ماريوت الفندقية تشغيل غرفها في الربع الثاني من عام 2012 مما زاد من المعروض في السوق من الشقق المفروشة ذات الجودة العالية. كما أعلنت أجنحة فريزر عن افتتاح أول أجنحة لها في العاصمة في عام 2013.
كما أعلنت مجموعة ريزدور مؤخرا عن مواقعها الجديدة في المدينة مع راديسون بلو المخطط لهما على الطريق الدائري الشمالي وفندق البارك إن في حي الصحافة في الرياض.
وشهد سوق الفنادق بالرياض بعض الضعف في الأداء خلال النصف الأول من عام 2012 حيث فشلت أرقام القادمين في مواكبة الزيادة الكبيرة في المعروض فسجلت مستويات الإشغال في عام 2011، وانخفضت نسبة الاشغال الى 63 % خلال الستة اشهر الأولى من العام 2012، بالمقارنة مع العام السابق، وأدى انخفاض الإشغال وأسعار الغرف إلى الانخفاض في إيرادات الغرفة الواحدة حيث تراجع بنسبة (14 ٪) من 196 دولاراً في النصف الأول من عام 2011 إلى 167 دولاراً حتى يونيو 2012.