قائمة سوداء لمنع التهرب من سداد الإيجارات

طالب قانوني معروف بإنشاء قاعدة بيانات بمن احترفوا المماطلة في دفع المستحق عليهم من الإيجارات (قائمة سوداء) لدى اللجنة العقارية في الغرفة التجارية وتوصيلها بمكاتب العقار ليستعين بها الملاك للتعرف عليهم، واعتماد عقد استرشادي يقوم بصياغته والإشراف عليه مجموعة خبيرة من القانونيين والحقوقيين يكون مرجعا للملاك والمستأجرين يعرفون على ضوئه حقوقهم وواجباتهم، وبالتالي يحد من تزايد قضايا الإيجارات أمام المحاكم.
ويصف الكثير من الملاك إجراءات ملاحقة مستأجري المساكن المماطلين في السداد بأنها صعبة ومعقدة وتأخذ وقتا طويلا، وهو ما يدفع الكثير منهم للتنازل عن حقوقه تلافيا ل "وجع الرأس" - على حد قولهم -، فبداية من تقديم شكوى للإمارة إلى مراجعة الشرطة ثم الذهاب إلى الحقوق المدنية ومراجعتها أكثر من مرة، وإن حدث وظفر المالك بإخراج المماطل من المسكن تبدأ رحلة أخرى في المحاكم للحصول على الحق المادي قد تطول كثيرا، كل هذه الخطوات جعلت الكثير من مكاتب العقار وإدارة الأملاك ترفض العمل في هذا المجال.
على الجانب الآخر يقول كثير من المستأجرين أنهم يعانون من الملاك، فمن محاولات إخراجهم من المسكن ولو كانوا حديثي عهد بالانتقال إليه طمعا في رفع الإيجار، إلى عدم دفع مصاريف صيانة المبنى، وتبقى مشاكلهم بلا حلول ويصبحون عرضة لعدم الإحساس بالاستقرار بسبب إمكانية إدخالهم في دوامة البحث عن مسكن آخر مع ما يمثله ذلك من إرهاق مادي ومعنوي. "المدينة" رصدت آراء الطرفين حول القضية وكانت النتائج متباينة ولا تخلو من مفارقات.
أفضل وسيلة لضمان الحقوق
يؤكد سمير العجمي (أحد العاملين في مجال التطوير العمراني) أن الاختيار الدقيق وبعناية للمستأجر يحد من الوقوع في شراك المماطلين، مشيرا إلى أنهم يطالبون الراغب بالإيجار في أي من البنايات التي يديرها مكتبهم بخطاب تعريف بالراتب من جهة عمله، موضحا أن معرفة الحالة المالية قبل التورط في الإيجار لمن لا تسمح إمكاناته بدفع المبلغ المستحق سنويا أفضل وسيلة لحفظ حقوق المالك المادية.
الحدس والخبرة
ويضيف العجمي أن المقابلة الشخصية بعد الحصول على كامل البيانات الشخصية من الراغب بالإيجار هي الخطوة الأخيرة قبل إتمام العقد، مؤكدا أن الخبرة الشخصية والحدس لمن يعمل في هذا المجال تجعله قادرا على التمييز بين شخصيات الناس بشكل كبير ولا يخطئ في معرفة المماطل منهم إلا في النادر.
ويعزو العجمي أبرز أسباب الحصول على بيانات شخصية دقيقة للراغب في الإيجار إلى التأكد من عدد أفراد الأسرة التي ستقطن في الشقة، فالمساحة تتحكم في العدد المسوح فيه إضافة للمصروفات المالية التي يتحملها المالك من مياه وشفط البيارات، مضيفا:"لا نسمح بسكن عائلة عدد أفرادها مبالغ فيه".
أفضلية التأجير للمقيمين
وإذا كان الاختيار الدقيق للمستأجر من الإجراءات الاحترازية لضمان حفظ حقوق المالك وعدم المماطلة في السداد، فإن بعض الملاك ومكاتب إدارة الأملاك العقارية وتحت نفس المبدأ السابق يعزفون عن التأجير للمواطنين مفضلين عليهم المقيمين، ومن ذلك ما يقوله عبدالرحمن (أبو عبدالله) والذي يدير أحد هذه المكاتب العقارية: "نفضل الإيجار للمقيمين وخصوصا من بعض الجنسيات لأن شركاتهم تلتزم بدفع الإيجار في موعده"، مضيفا:"للأسف الكثير من المكاتب أصبحت لا تؤجر للمواطنين بسبب مماطلة بعضهم في الدفع، ولصعوبة إجراءات الحصول على حقوق المالك في حالة هروب المستأجر دون سداد ما عليه"، متابعا:"شخصيا هرب أحد المستأجرين في الرابعة فجرا من عمارة أقوم بإدارتها، ولم أحصل على 4 أشهر مستحقة عليه".
إدارة الأملاك وجع رأس
أما في حالة عدم الاختيار الموفق للمستأجر ووقوع المالك في قبضة أحد المماطلين، فهناك إجراءات نظامية تتخذ لمطالبته بحقوقه، يذكرها أبو عبدالله:"الخطوة الأولى توجيه خطاب رسمي بتوقيع وختم المالك للمستأجر المماطل لمطالبته بالمبلغ المتأخر وللتوقيع عليه"، مضيفا:"وفي حالة استمرار عدم الدفع، يقوم المالك أو وكيله بالذهاب إلى اللجنة العقارية بإمارة المنطقة لتقديم شكوى بحق المستأجر"، متابعا:"لتأخذ بعد ذلك الشكوى طريقها من الإمارة إلى الشرطة فالحقوق المدنية لإخراج المستأجر من الشقة ثم إلى المحكمة للمطالبة بالحقوق المادية".
وخلاصة الأمر - يقول أبو عبدالله:" إدارة العقارات وجع رأس ولذلك فقد تركنا العمل فيها".
أعذار واهية للمماطلين
دخيل المالكي – وكيل ملاك يؤكد أن بعض المستأجرين رغم ظروفهم المادية الجيدة لا يلتزمون بدفع حقوق الآخرين، جاعلين هذا الأمر آخر اهتماماتهم، ويقول:"تجد أحد هؤلاء وسيارته جديدة، وجواله على أحدث طراز، إلا أنه وعند استحقاق قسط الإيجار يماطل ويتهرب من الدفع"، ويضيف:"أحد المستأجرين خرج من عقار أديره دون دفع مستحقات ثلاثة أشهر، رغم أنه أنه يشغل مركزا مرموقا والإيجار 18 ألف ريال سنويا فقط".
ولا يتقبل المالكي تعلل بعض المستأجرين بالظروف لعدم دفع الإيجار، ويرى أن جميع الناس يواجهون ظروف حياة صعبة، مضيفا: "الكل لديه ظروف لكن الالتزام بأداء حقوق الناس في الوقت المحدد يجب أن يكون من الأولويات".
تعنت بعض الملاك
بالمقابل يتعرض بعض المستأجرين بحسب قولهم لمضايقات الملاك لأسباب متعددة ومختلفة، فمن تعنت بعضهم وعدم صبره ولو على مبلغ لا يذكر لمستأجر يسكن عنده منذ سنين، إلى آخر يريد أخذ ما لاحق له فيه لأنه يملك واسطة.
أبو محمد يسكن في شقة منذ 8 سنوات، ذكر أن المالك قطع عنه التيار الكهربائي بدون إنذار سابق، وأغلق عداد الكهرباء بقفل حتى لا يتمكن من إعادته، ويضيف:"رغم مخالفة ذلك للقانون إلا أنه لم يتورع عن ابقائى بلا كهرباء مع ما يعنيه ذلك من استحالة الحياة بدون مكيفات ولا ثلاجة"، ويتابع:"لم أتأخر في الدفع سوى شهر واحد، وقد قبلت برفع المالك الإيجار مرتين بما مجموعه 4 آلاف ريال، وأتحمل عدم قيامه بواجبه في صيانة شقتي، إلا أن كل ذلك لم يشفع لي عنده بمراعاة ظروفي الطارئة".
صاحب الحق غائب
أما قضية على الزهراني فأطرافها كثيرون وتعقيداتها متشعبة، فقد قام قبل 15 عاما بتأجير قطعة أرض وبنى عليها مستودعات بقيمة مليون وثلاثمائة ألف ريال بحسب زعمه وأجرها بدوره لأحد أصحاب ثلاجات المواد الغذائية، إلا أنه فوجيء بشخص يتقدم بشكوى ضده للجنة العقارية بالمحافظة مطالبا إياه بدفع مبلغ 370 ألف ريال قيمة إيجارات متأخرة حسب ادعائه بوصفه صاحب الأرض الأصلي.
يقول الزهراني:"المدعي لم يقدم صكا شرعيا يثبت ملكيته للأرض، كل ما أظهره للجنة العقارية بالمحافظة هو فاتورة كهرباء، وكما هو معلوم وبحسب قرار مجلس الوزراء فإن عداد الكهرباء لا يمثل أي مستند ملكية يعتد به"، ولم تتوقف المفاجآت في القضية عند هذا الحد إذ أن الغائب الأكبر فيها ولأسباب مجهولة هو صاحبها الأصلي والشخص الوحيد الذي يملك صكا شرعيا يثبت ملكيته لها.
وزاد:"أول اشتراطات اللجنة العقارية لرفع شكوى وجود صك ملكية، فكيف تم التغاضي عن هذا الشرط في هذه القضية".
صديقان أمام اللجنة العقارية
ومن المفارقات الغريبة أيضا حضور خصمين في إحدى قضايا الإيجار إلى مقر المحافظة في جدة بصحبة بعضهما، واضطر المحامي جميل كابلي والذي يمثل المستأجر للوقوف في موقع الخصم أمام صديقه المحامي أيضا ياسر الخلف والذي يمثل المالك، أما تفاصيل القضية فهي أن الأخير رفع شكوى للجنة العقارية على المستأجر لممارسته أنشطة غير متفق عليها، وليظهر لاحقا أن حقيقة الأمر أن المستأجر وهو أجنبي بالأساس قام بتأجير العقار من الباطن إلى طرف ثالث رغم مخالفة ذلك لأنظمة الاستثمار الأجنبي.
الأحمري: المستأجرون لا يتحملون بمفردهم مسؤولية القضايا المنظورة بالمحاكم
قال رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بجدة عبدالله الأحمري إن الإجراءات النظامية والآلية المعمول بها لضمان حقوق الملاك والمستأجرين بالمملكة جيدة مقارنة بغيرها من الدول، محددا فرنسا على وجه الخصوص، ومؤكدا في رده على سؤال بخصوص قرار عدم القبض على أي مطلوب في قضية حقوق مالية بمقر سكنه وما يسببه من تأخير في رجوع الحق إلى أصحابه أن الوسائل المعمول بها قانونا من إيقاف الحسابات البنكية والأنشطة التجارية والمتاحة بتصرف قاضي التنفيذ حال صدور حكم قضائي ضد أي كان كافية، وتضمن عدم هدر الحقوق.
وشدد الأحمرى على أنه لا يجب تحميل المستأجرين اللوم فقط في قضايا الإيجارات العالقة بالمحاكم، فأحيانا يكون جشع المالك هو السبب خلف بعض القضايا، مضيفا:"هناك ملاك يخرجون المستأجر بحجة ترميم الشقة، فيما هم يهدفون إلى رفع الإيجار للضعف، بدون تطوير فعلي في البناية يستوجب رفع القيمة الإيجارية"، متابعا:"ووفق قرار سابق لمجلس الوزراء يحق للمستأجر الذي تم إخراجه من أجل الترميم العودة مرة أخرى لشقته وبنفس الإيجار السابق، فالمالك لا يحق له إخراج المستأجر إلا لإسكان من يعولهم شرعا".
غزاوي: مطلوب إعادة النظر في إجراءات قضايا الحقوق المدنية
أكد المحامي ياسين غزاوي أن إجراءات قضايا الحقوق المدنية شهدت تطورا ملموسا في السنوات الأخيرة مقارنة بالماضي من ناحية الحزم في التنفيذ، بعد انشاء اللجنة العقارية بالمحافظة، لكن يظل هناك قصور من حيث السرعة، وأعرب عن أمله في إعادة النظر في الإجراءات المعمول بها حاليا لإلزام المستأجرين المماطلين بدفع المبالغ المستحقة عليهم والمخلين ببنود العقود لإخلاء العقار بالسرعة الكافية.
واستشهد على بطء الإجراءات الحالية بتحويل بعض قضايا الاخلاء من المحافظة إلى المحكمة مما يطيل رجوع الحق إلى أًصحابه نظرا لعدد القضايا الكبير في المحاكم وما يتبعه من طول المواعيد، وكذلك استغلال بعض من تمرس في المماطلة بدفع الإيجار للأوامر بعدم القبض على المطلوبين في قضايا الحقوق المدنية داخل بيوتهم إلا بوجود سجانات لوجود محارمه من النساء، بخروجه من بيته خارج أوقات الدوام الرسمية وما يتسبب فيه ذلك التهرب من إطالة أمد عودة الحقوق لأصحابها.
قائمة سوداء
وللحد من أعداد قضايا الإيجارات الكبيرة المنظورة أمام الجهات المختصة، يرى غزاوي وجوب اتخاذ بعض الخطوات في هذا الصدد، منها إنشاء قاعدة بيانات بمن احترفوا المماطلة بدفع المستحق عليهم من الإيجار (قائمة سوداء) باللجنة العقارية في الغرفة التجارية وتوصيلها بمكاتب العقار ليستعين فيها الملاك للتعرف عليهم، واعتماد عقد استرشادي يقوم بصياغته والإشراف عليه مجموعة خبيرة من القانونيين والحقوقيين يكون مرجعا للملاك والمستأجرين يعرفون على ضوئه حقوقهم وواجباتهم.
وقال: هناك نقطة هامة جدا تغيب عن أغلب الناس حين كتابة العقد ويجب الانتباه لها، وهي طريقة إثبات اخلال أحد طرفي العقد لأحد بنوده، مؤكدا أنه لا يمكن الحصول على أي حق إلا من خلال القدرة على إثباته لأن القاضي غير ملزم في القضية المعروضة أمامه إلا بالمستندات والبراهين الدامغة، موضحا أن هناك عدة أمور يمكن اللجوء إليها لإثبات الإخلال ببنود العقد، منها الشهود والكتابة الموثقة بالتوقيع والقرائن وكمثال عليها احتفاظ أي من الطرفين بفواتير الصيانة كمرجعية تثبت حقوقه.
لجنة المحافظة تنفذ أوامر الإخلاء بنسبة 72%
"المدينة" حاولت الحصول على إحصاءات حديثة من اللجنة العقارية بمحافظة جدة عن عدد الشكاوى المقدمة للجنة وتلك المنظورة في المحاكم، إلا أننا لم نتمكن من ذلك، ووفقا لإحصاءات نشرت سابقا في "المدينة" ( 18-3-1432 ه)، على لسان مصدر مسؤول في المحافظة، نظرت اللجنة العقارية بالمحافظة خلال الفترة الماضية منذ إنشائها وحتى تاريخه 27346 قضية عقارية ضمن جهودها لمعالجة المنازعات والخلافات التي تقع بين ملاك العقارات والمستأجرين وضمان حقوق الطرفين بما يؤدى إلى نتائج ايجابية تنعكس على الجانبين الاقتصادي والاجتماعي من جهة، ويقلل من تكدس القضايا المنظورة لدى الجهات القضائية بحيث يمكنها الفصل فيها خلال وقت قصير والتفرغ لقضايا أخرى.
وقال المصدر: على الرغم من الفترة القصيرة لإنشاء هذه اللجنة والتي لا تتجاوز الثلاث سنوات، إلا أنها قامت بحل العديد من المنازعات والخلافات العقارية، إذ بلغ مجموع ما تم النظر فيه 27346 قضية منذ إنشائها في 4/7/1429ه و حتى 17/3/1432ه، منها 2856 قضية عام 1429ه ، 10372 قضية عام 1430ه ، 10926 قضية عام 1431ه ، و3192 قضية منذ بداية العام الحالي 1432ه، وحتى تاريخه تحقق تنفيذ أوامر الإخلاء بنسبة 35% بطريقة مباشرة بإلزام المستأجر بالإخلاء ومنحه المهلة المحددة، وبنسبة 37% بطريقة غير مباشرة من خلال إخلاء المستأجر للعقار من تلقاء نفسه أو بتسوية خلافه مع المؤجر.