صك ملكية مستقل لكل وحدة سكنية.. وجمعيات لإدارة العقارات

أجاز نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها إصدار صك ملكية مستقل لكل وحدة عقارية بحسب الإجراءات النظامية، كما أتاح النظام الذى صدرت موافقة الجهات العليا عليه، تأسيس جمعيات لإدارة شؤون العقار إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، وتعد الجمعية ممثلة للملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.
ووفقا للنظام فإن لكل مالك أرض بصك مستوف للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناء ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة، وترقم الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ترقيماً تسلسلياً بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين في العقار المشترك نفسه ويجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاتها بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد.
ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة، وإذا طرأ أي تغيير على العقار المشترك، فيعد الملاك شركاء فيما ينتج عن هذا التغيير كل بنسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة المحددة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة العامة للعقار.
ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة العقارية المفرزة ومساحتها، عند تحديد حصة كل مالك فيما ينتج عن هذا التغيير. واشارت الضوابط الى انه على الشركاء عند بناء عقار مشترك تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية و النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره، والتزامات الشركاء وحقوقهم وأن يتقاسموا حصصهم المشاعة فيه، ويختص كل منهم بوحدة عقارية مفرزة أو أكثر، فإن لم يتفقوا على القسمة فلطالبها اللجوء إلى المحكمة المختصة.
كما ان على المالك أن يفصح - في بيان - لمن يرغب في شراء وحدته العقارية المفرزة عن جميع المعلومات الخاصة بمواصفاتها وملاحقها، وإذا لم يشتمل بيان الإفصاح ذلك فللمشتري الحق في فسخ عقد البيع خلال ثلاثين يوماً تبدأ من تاريخ توقيعه، أو من تاريخ العلم بتلك المعلومات إذا كانت جوهرية وترتب على إخفائها إلحاق ضرر به ولا يتحمل المشتري أي تكاليف ناشئة عن فسخ العقد، واوضحت الضوابط ان ملكية الحواجز الجانبية، والحيطان، والأرضيات، والاسقف، بين وحدتين عقاريتين مفرزتين متلاصقتين مشتركة بين ملاكها ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي.
ولا يحق لأي من الملاك استعمال الجزء المخصص له فيما يلحق ضررا بالآخر أو بباقي الملاك، وتكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة - فيما لا يقبل القسمة - جزءاً مشاعاً، و لا يحق لأي مالك القيام بعمل من شأنه الإضرار بالهيكل الإنشائي أو التأثير على الواجهات، ولا يجوز له استخدام الأجزاء المشتركة إلا فيما خصصت له، وتتم إجراءات نقل الملكية أمام الجهات المختصة بتوثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها، وفقاً للإجراءات النظامية المعتمدة
تأسيس جمعيات للملاك
ووفقا للضوابط إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة ويعد امتلاك وحدة عقارية مفرزة في عقار مشترك - مؤسسة له جمعية ملاك - قبولاً من المالك بالنظام الأساسي، والتزاماً منه بالقرارات التي تصدرها الجمعية العامة
وليس لجمعية الملاك أن تحد أو أن تقيد من حقوق المالك في التصرف بوحدته العقارية المفرزة، أو في الانتفاع بها، وإذا تعدد ملاك الوحدة العقارية المفرزة، وجب عليهم أن يختاروا من بينهم من يمثلهم في الجمعية العامة،. ويظل المالك ملزماً أمام جمعية الملاك والغير بجميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة العقارية المفرزة وبالأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك وبجوز للمستأجرين في عقار مملوك لمالك واحد، وتزيد عقود تأجيرهم على (خمس) سنوات، الاتفاق مع المالك على تأسيس جمعية ملاك، وتتكون موارد جمعية الملاك من اشتراكات الملاك والتبرعات والهبات والوصايا والأوقاف وعوائد استثمار أموال الجمعية والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار.
أبرز ضوابط نظام ملكية الوحدات العقارية
• لكل مالك أرض بصك أن يبني عليها بناء ويفرزه إلى وحدات مستقلة
• إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة
• ترقم الوحدات العقارية المفرزة ترقيماً تسلسلياً
• إعادة فرز العقار المشترك بعد موافقة الجمعية العامة
• تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية والنقدية
• يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة
• تلتزم جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك
• تعديل الشكل الخارجي للعقاربعد موافقة الجمعية العامة