الرهن العقاري الإسلامي.. أسبوعان يفصلانا عن أنظمته وأسعار الشركات العقارية ترتفع قيمتها 83.4 %

تساؤلات حول مصير الشركة الحكومية المنتظر منها شراء القروض العقارية

مع بداية شهر أكتوبر تنتهي فترة التسعين يوما التي أعلنت عنها السعودية والمتعلقة بكشف لوائح الرهن العقاري. ليس عجبا إذا أن تقفز أسعار الشركات العقارية 83.4% مع نهاية الربع الثاني مقارنة مع الفترة نفسها من السنة الماضية وذلك وفقا لبيانات المصرف الاستثماري «أي اف جي – هيرميس».
تنتظر صناعة المال الإسلامية بشغف وترقب خلال الأسبوعين القادمين التفاصيل التي طال انتظارها عن قانون الرهن العقاري الإسلامي. ولعل أبرز ما يشغلهم هو القوانين المتعلقة بتعثر المستأجرين وكيفية أخذ المؤسسات المالية حقوقها عند حدوث تعثر في الدفعات الدورية.
ومع هذا فهناك آمال عظيمة أن يسمع السعوديون عن تفاصيل بخصوص الشركة الحكومية التي ينتظر إنشائها لشراء القروض العقارية من المؤسسات المالية السعودية على غرار «فريدي ماك» و «فاني ماي». حيث أكد الدكتور إبراهيم العساف وزير المالية في تصريح نشرته له رويترز قبل ثلاث سنوات، أن الحكومة تعتزم تأسيس شركة على غرار شركة فاني ماي الأمريكية لشراء القروض العقارية من المؤسسات المالية والمساعدة في تطوير أسواق محلية للسندات والصكوك، مشيرا إلى أن تأسيس الشركة سيتزامن مع سن أول قانون للتمويل العقاري في المملكة.
وأخذت تلك التوقعات زخما مع التقرير الموسع الذي نشرته وكالة «بلومبرج» العالمية مؤخرا والتي نقلت تصريحا من المحامي إبراهيم النصيري يقول فيه إن الأنظمة ستساهم في انشاء شركات للرهن العقاري مرخصة و تحت اشراف البنك المركزي السعودي. وتابع:» وعلى الرغم من أن الغالبية العظمى من هذه الشركات ستكون من القطاع الخاص, فإن من المرجح أنه سيتم إنشاء شركات حكومية كفريدي ماك و فاني ماي وذلك من أجل إعادة التمويل.»
وتعد شركة فاني ماي مشتريا أوليا لقروض الرهن العقاري من مصدريها، حيث تقوم بتوريق القروض في صورة أوراق معززة برهون عقارية وتبيعها إلى المستثمرين، وقد أنشئت بهدف إقامة سوق ثانوية للرهون العقارية المدعومة من الحكومة. وبالعودة إلى تصريحات العساف لرويترز في 2009 فإن «أحد عناصر قوانين التمويل العقاري هو إقامة هذه المؤسسة. إنها أحد المكونات»، مضيفا أنه من المنتظر تأسيس الشركة التي ستصمم بحيث تناسب احتياجات السوق المحلية .
كما أشار إلى أن قانون التمويل العقاري سيكون حافزا كبيرا أيضا على تنمية سوق السندات المحلية حيث ستصدر شركات التنمية العقارية سندات أو صكوكا لتدبير التمويل. وأردف «ستكون على سبيل المثال مثل الولايات المتحدة أو غيرها من الأسواق المتقدمة، حيث تكون هناك مؤسسات يمكنها شراء القروض وإعادة إصدارها في شكل سندات وبيعها لحاملي السندات سواء كانوا بنوكا أو صناديق تقاعد أو حكومات».
التصكيك
وتحظى الكيانات التي ترعاها الحكومة مثل «فاني ماي» بدعم ضمني من واشنطن ويعتبرونها الملاذ الأخير لسوق الإسكان الأميركية في خضم أسوء تحول سلبي تشهده منذ الكساد الكبير في القرن الماضي. حيث تقوم هذه المؤسسات بشراء الروهون العقارية من المؤسسات المالية. ومن ثم تقوم بتصكيك هذه الرهون على شكل سندات ليقوم بعدها المستثمرون بشرائها و تداولها في الأسواق الثانوية.
تحقيقات بعد الانهيارات
يذكر أن السلطات الإمريكية قد وجهت اتهامات مؤخرا لمسؤولين عملوا في «فريدي ماك» و «فاني ماي» بعد أن قاموا بصورة لا يستهان بها، بالتقليل من قيمة مقتنيات الشركتين من القروض العقارية عالية الخطورة. وفي نهاية الأمر انهارت هذه القروض، ما أدى إلى تدخل الحكومة في عملية إنقاذ يمكن أن تكلف دافعي الضرائب الأمريكيين 193 مليار دولار حتى عام 2014، باستثناء دفعات الأرباح على الأسهم، وفقاً للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.
وقال روبرت خزامي، عضو مجلس الإدارة المسؤول عن الالتزام في هيئة الأوراق المالية والبورصات: ‹›قال التنفيذيون في فاني ماي وفريدي ماك للناس إن مقتنيات الشركتين من القروض العقارية لضعاف الملاءة كانت أقل بصورة لا يستهان بها مما كانت عليه في واقع الأمر››. وأضاف إن هذه ‹›المعلومات الكاذبة بصورة جوهرية›› عملت على تضليل السوق بشأن المخاطر التي تتخذها قيود الشركة ‹›في فترة اتسمت بالاهتمام الحاد من جانب المستثمرين بمقدار انكشاف المؤسسات المالية للقروض العقارية لضعاف الملاءة››.
وقال خزامي إنه خلال الفترة من 2006 إلى 2008 قالت فريدي ماك إن مقدار ما لديها من تعاملات في القروض العقارية لضعاف الملاءة لم يكن يزيد على ستة مليارات دولار، في حين كان المقدار الحقيقي لتعاملاتها بين 141 مليار دولار و244 مليار دولار.
ثلاثة عقود من الانتظار
وبحسب تغطية الإعلام الغربي لأنباء فتح سوق الرهن العقاري بالسعودية فإن هناك ثلاثة أسباب أجلت إقرار الرهن العقاري لمدة تصل إلى ثلاثة عقود:
1-كان هناك موقف شجاع من الفقهاء حيال تقديم رهون القرض العقاري على شكل فائدة ربوية. حيث أصروا أن يتم تقديم الرهن بطريقة إسلامية.
2) والموقف الثاني الذي يحسب للفقهاء هي مجادلتهم حول مسألة إعادة الاستحواذ على المنزل وطرد قاطنيه في حالة عدم سدادهم الأقساط العقارية.
3) وحام السبب الثالث حول كون الذين يعملون على هذا المشروع حاولوا تجنيب المملكة أخطاء الدول الأخرى عندما تمادت وتساهلت في أنظمة الرهن العقاري ولاسيما بعد الفقاعة العقارية التي ضربت الولايات المتحدة الأمريكية و دبي.
ففي عام 1981 اعتبر المجلس الأعلى للقضاء بأن قانون الرهن العقاري المقترح غير إسلامي لينهي بذلك الجهود الأولية التي كانت ستسمح بتقدم الرهن لأول مرة بأكبر دولة مصدره للنفط. وفي عام 2008 أقر مجلس الشورى نسخة جديدة من قانون الرهن العقاري إلا أن النسخة النهائية لا تزال قيد المراجعة. وفي عام 2012 أُعلن أنه سيتم العمل بالرهن العقاري وأن الأنظمة الخاصة بذلك سيتم الكشف عنها في الفترة المقبلة. ولكي تتضح الصورة بشكل أكمل, ينتظر المراقبون نشر تلك الأنظمة ليتم معرفة كيفية التعامل مع المتعثرين.