الأزمة المالية العالمية.. السوق العقاري المستفيد الأكبر

"الرياض" ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يمكن أن تؤثر الأزمة المالية العالمية الحالية في القطاعات العقارية التي تشهد طلبا وهميا (الأسواق المضاربية)، ولكن سوف تكون أقل أثرا في الأسواق التي تشهد طلبا حقيقيا.
ورغم هذه التوقعات فهناك من يقول إن القطاع العقاري قد يأثر إيجابا في الأسواق التي تشهد طلبا حقيقيا على المنتجات العقارية النهائية (المساكن مثلا) حيث أدت وستؤدي هذه الأزمة المالية لهبوط في أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة ما يؤدي إلى وصول الأسعار إلى ما هو في متناول المشترين لتصير إلى نشاط وتداول أكبر.
وهناك ثلاثة عوامل تشكل المكونات الرئيسية التي يستند إليها أي استثمار ناجح، وهي النمو السكاني اولا، ومعدل دخل الفرد ثانيا، وثالثا، متانة اقتصاد البلد لناحية تحقيق النمو الاقتصادي وتوافر السيولة وتنويع مصادر الدخل وسواها) ولاشك أنها عوامل تتوافر في السوق السعودية يعززها فجوة قائمة متراكمة تحتاج لاستثمارات كبرى وشركات مطورة متعددة لتلبيتها، وهو ما دفع شركات مطورة سعودية وأخرى إقليمية لتبني مشاريع عقارية عملاقة وافقت دعم كبير من حكومة خادم الحرمين الشريفين كان آخرها ما تم عرضه في مدينة جدة.
وبحسب أحد الماليين فإن الاستثمار في تمويل المشاريع العقارية الكبرى المقامة في بلادنا يحقق عدة قيم مضافة منها المساهمة في تحقيق الأهداف التنموية في بلادنا التي ستنعكس على جودة حياة المواطن وعلى تعزيز مكانة الاقتصاد الحقيقي في البلاد حيث توفر مثل هذه الاستثمارات والمشاريع فرصا وظيفية وفرصا استثمارية، كما تؤكد تلك الاستثمارات متانة الاقتصاد السعودي وتعزز الثقة بالنظام المالي بما يساهم في تهدئة الذعر القائم حاليا نتيجة العاصفة المالية العالمية القائمة، إلى غير ذلك من الفوائد الإيجابية فضلا عن ثقة الممول بالأصول الضامنة التي يراها تتعاظم قيمتها أمام عينية بدل تلك التي تتهالك قيمتها وتتبخر فجأة دون أن يكون لها أي أثر على اقتصاديات بلادنا.
الرهن العقاري ونشوء العاصفة الأزمة
يمر العالم اليوم بعاصفة مالية خانقة راح ضحيتها الكثير من المؤسسات المالية والمؤسسات الإنتاجية والدول والأفراد حيث تبخرت مليارات الدولارات نتيجة تداعيات أزمة الرهونات العقارية عالية المخاطر التي وقعت في منتصف العام الماضي في الولايات المتحدة الأمريكية ولم يتم التعامل معها بدرجة عالية من الحزم، ولا يخفى على أحد من العارفين ببواطن الأمور الاقتصادية والمالية أن أزمة الرهن العقاري لا تزيد عن كونها أزمة ائتمانية في سوق الرهونات العقارية حيث تم تمويل الكثير من أصحاب السجلات الائتمانية الضعيفة لشراء مساكن لهم بفائدة متغيرة دون أية ضمانات سوى قيمة المنزل المرهون لصالح الممول، والمبالغة في قيمته والذي ما إن تدهورت قيمته بسبب عجز الكثير من المشترين عن سداد التزاماتهم الشهرية حتى أصبح من غير المجدي الاستمرارية في دفع أقساطه حتى بالنسبة لأصحاب السجلات الائتمانية السليمة والجيدة، وهو ما أدى بالتبعية لزيادة المعروض والمزيد من التدهور في أسعار العقارات مما جعل الأوراق المالية (السندات) المدعومة بتلك الرهونات في مهب الريح.
تداعيات الأزمة
هذه السندات المكشوفة أو المسمومة كما أطلق عليها البعض أستخدمها الكثير كضمانات للحصول على قروض انكشفت هي الأخرى، وهكذا تداعيات تجر بعضها البعض أدت إلى إفلاس بنوك وتدهور في البورصات العالمية دون استثناء أدت في مجملها إلى خسائر مالية كبيرة للكثير من الأفراد والمؤسسات والحكومات، كما أدت لضعف السيولة وضعف قدرات المؤسسات المالية على التمويل بشكل ينذر بكساد اقتصادي عالمي، وهو دفع حكومات الدول الغربية والاسيوية الكبرى إضافة لحكومات بقية دول العالم، للتدخل بمليارات الدولارات، حيث تحملت الولايات المتحدة أكثر من ترليوني دولار لدعم مؤسساتها المالية الحيوية من السقوط حيث أنقذت على سبيل المثال عماد صناعة الرهن العقاري في أميركا "فاني ماي" و"فريدي ماك"، كما تدخلت البنوك المركزية لضخ السيولة وتخفيض أسعار الفائدة إلى غير ذلك من الإجراءات المالية التي تنادت حكومات دول العالم لاتخاذها ولازالت غير قادرة على إيقاف حالات التدهور خصوصا في البورصات العالمية التي تشهد إنحدارات سعرية بشكل يومي نتيجة التوقعات القائلة بانخفاض أرباحها نتيجة حالات الركود الاقتصادي الذي دخلته بعض الدول مثل أمريكا وبريطانيا.
أثار الأزمة العالمية على الاقتصاد الحقيقي
العاصفة المالية وقعت في أسواق المال أو ما يسمى اصطلاحا الاقتصاد غير الحقيقي أو الوهمي حيث يتم تداول مليارات الدولارات يوميا في مضاربات على العملات والأوراق المالية دون قيمة مضافة تذكر على الاقتصاد الحقيقي المتمثل باقتصاديات إنتاج السلع والخدمات ذات القيمة المضافة والأثر الإيجابي على مستوى حياة الإنسان، ولاشك أن تداعياتها ستضر بصورة مباشرة أو غير مباشرة الاقتصاديات الحقيقية في كافة دول العالم وستؤثر على كافة القطاعات الإنتاجية والخدمية، ولكن بكل تأكيد ستكون متفاوتة الأثر من قطاع لآخر بحسب وضعه وأهميته وحيويته كما أن الأثر سيتفاوت على كل مجال من مجالات القطاع الاقتصادي بحسب وضعه وأهميته وحيويته أيضا.
العاصفة المالية والقطاع العقاري
ولو أخذنا القطاع العقاري مثالا لوجدنا أنه قطاعا هاما وحيويا بالنسبة للفرد والمجتمع والمؤسسات المالية فلا يمكن لإنسان أن يعيش دون سكن ولا يمكن لمجتمع أن تتناسق علاقاته دون أحياء سكنية مخططة ومتكاملة الخدمات، ولا يمكن لنشاط تجاري أو صناعي أو خدمي أو زراعي أن يقوم دون عقار، وهو ما جعل القطاع العقاري في كافة الدول المتقدمة، القطاع الأكبر من حيث الحجم ومن حيث مساهمته في إجمالي الناتج الإجمالي الوطني، بل انه يمثل القاعدة الصلبة التي تستند إليها اقتصاديات تلك الدول والضمانات الأكثر أمانا التي تنتقل من خلاله رؤوس الأموال من قطاع لآخر حتى قيل بأنه الوسادة التي تمتص الأزمات المالية الكبرى، وللعلم فإن القطاع العقاري في الولايات المتحدة استطاع امتصاص الآثار السلبية لأزمات كبرى بما فيها أزمة الحادي عشر من سبتمر ولقد حمل ما لا يحتمل حتى نشأت الأزمة المالية الحالية في أحضانه.
إذن القطاع العقاري قطاع مهم وحيوي وضخم ويشكل قناة استثمارية كبرى وآمنة إذا تمت هيكلته بطريقة سليمة وتمت حمايته من تلاعب المتلاعبين، ولكن القطاع العقاري يمكن أن يكون قطاع قائم على الطلب الحقيقي كما هو الحال في بلادنا، ويمكن أن يكون قائما على المضاربات كما هو الحال في دول أخرى، والمضاربات هي الآلية المثلى لخلق الفقاعات وما ينبني عليها من إختلالات مالية، تحرق الأخضر واليابس حال انفجارها كما هو الوضع في العقارات الأمريكية.
ولاشك أن العاصفة المالية الحالية ستكون ذات آثار سلبية كبيرة على القطاعات العقارية التي تشهد طلبا وهميا (الأسواق المضاربية)، ولكن سوف تكون أقل أثرا في الأسواق التي تشهد طلبا حقيقيا، وسيكون أثرها أكثر وضوحا في أسعار الأراضي البيضاء خصوصا تلك التي تقع خارج النطاق العمراني.
ورغم هذه التوقعات فهناك من يقول أن القطاع العقاري قد يتأثر إيجابا في الأسواق التي تشهد طلبا حقيقيا على المنتجات العقارية النهائية (المساكن مثلا) حيث أدت وستؤدي هذه العاصفة المالية لهبوط في أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة ما يؤدي إلى وصول الأسعار إلى ما هو في متناول المشترين لتصير إلى نشاط وتداول أكبر.
السوق العقاري السعودي
من المعروف أن السوق العقارية السعودية تشهد طلبا حقيقيا على المنتجات العقارية خصوصا المساكن التي تعاني سوقها من فجوة كبيرة بين المطلوب والمعروض نتيجة ضعف آليات إنتاج المساكن وتمكين المواطن من تملكها خاصة أن الأنظمة التمويلية لم يتم إصدارها وتطبيقها بعد بالصورة النهائية، كما أن السوق العقارية السعودية لم تشهد فقاعة كما هو الحال في الكثير من الأسواق العالمية والإقليمية وهو ما يعني أنها سوق مثلى لتوجيه الاستثمارات لها كقناة استثمارية كبرى وآمنة وتحقق أرباحا معقولة.
وقد تكون العاصفة المالية التي يمر بها العالم ذات فائدة على الاقتصاد السعودي حيث ستتجه الكثير من الأموال المحلية إلى داخل البلاد بعد أن ذاقت ويلات الاستثمار في الأسواق العالمية، وهي أموال تبحث عن قنوات استثمارية كبيرة وآمنة ولن تجد مثل السوق العقاري السعودي التي تشهد نموا متزايدا واهتماما حكوميا وشعبيا كبير في مرحلة تشهد فيها بلادنا تنمية شاملة ومتوازنة في كافة أنحاء البلاد تستند إلى شراكة حقيقية بين القطاعين الحكومي والخاص في تحقيق تلك الأهداف التنموية، إضافة للآثار الإيجابية المتوقعة على القطاع العقاري نتيجة إصدار وتطبيق أنظمة التمويل العقاري.
التطوير الشامل: قناة استثمارية
من أهم التطورات التي تشهدها السوق العقارية في بلادنا تطبيق مفاهيم التطوير الحضري الشامل حيث تقوم الشركات المطورة بتطوير أحياء متكاملة البنيتين التحتية والعلوية والأبنية والخدمات في فترة زمنية محددة بخلاف ما هو متعارف عليه من تطوير فرادي غير متناسق وطويل المدة، وهذا النوع من التطوير للأحياء يحتاج إلى استثمار مليارات الريالات مما يستدعي اللجوء إلى السوق المالية من خلال طرح الصكوك (السندات المهيكلة بما يتوافق وأحكام الشريعة الإسلامية) أو من خلال طرح صناديق استثمارية، وهو ما لا يمكن تصوره في ظل العاصفة المالية القائمة حيث يصعب اكتتاب الأفراد لأي طرح كان مهما كانت المعطيات، وهو ما يتطلب مشاركة كتل مالية ذات رؤية استثمارية بعيدة تبحث عن قنوات استثمارية آمنة لأموالها بعوائد معقولة تتناسب وحجم المخاطرة المتدني، ولكن كيف تحفز هذه الكتل المالية في ظل هذه الظروف غير المعتادة.
تمويل المشاريع العقارية الكبرى الواعدة
وبحسب المهندس خالد اسبيته، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة المزايا القابضة (فإن هناك ثلاثة عوامل تشكل المكونات الرئيسية التي يستند إليها أي استثمار ناجح، وهي النمو السكاني اولا، ومعدل دخل الفرد ثانيا، وثالثا، متانة اقتصاد البلد لناحية تحقيق النمو الاقتصادي وتوافر السيولة وتنويع مصادر الدخل وسواها) ولاشك أنها عوامل تتوافر في السوق السعودية يعززها فجوة قائمة متراكمة تحتاج لاستثمارات كبرى وشركات مطورة متعددة لتلبيتها، وهو ما دفع شركات مطورة سعودية وأخرى إقليمية لتبني مشاريع عقارية عملاقة وافقت دعم كبير من حكومة خادم الحرمين الشريفين كان آخرها ما تم عرضه في مدينة جدة حيث دشن خادم الحرمين الشريفين مشروع تطوير عشوائية قصر خزام التي ستوفر استثمارية تصل لحوالي 50مليار ريال خلال مدة تترواح من 7الى 8سنوات، إضافة إلى إقامة المعرض الدائم لجملة من المشاريع العقارية الكبرى منها برج المملكة في جدة، والذي من المتوقع أن يكون البرج الأعلى في المنطقة، وبالتأكيد فإن هذه المشاريع تعتبر من المشاريع الواعدة على اعتبار أنها مدعومة من الحكومة من ناحية ولأنها مطورة من قبل شركات عقارية كبرى ذات خبرات متراكمة وقدرات متميزة ونجاحات سابقة، وبالتالي فإن تمويل مثل هذه المشاريع سيشكل فرصا استثمارية واعدة للمموليين خصوصا الكتل المالية التي تبحث عن استثمارات قليلة المخاطر.
القيمة المضافة لتمويل المشاريع العقارية الكبرى
بحسب أحد الماليين فإن الاستثمار في تمويل المشاريع العقارية الكبرى المقامة في بلادنا يحقق عدة قيم مضافة منها المساهمة في تحقيق الأهداف التنموية في بلادنا والتي ستنعكس على جودة حياة المواطن وعلى تعزيز مكانة الاقتصاد الحقيقي في بلادنا حيث توفر مثل هذه الاستثمارات والمشاريع فرصا وظيفية وفرصا استثمارية، كما تؤكد تلك الاستثمارات متانة الاقتصاد السعودي وتعزز الثقة بالنظام المالي بما يساهم في تهدئة الذعر القائم حاليا نتيجة العاصفة المالية العالمية القائمة، إلى غير ذلك من الفوائد الإيجابية فضلا عن ثقة الممول بالأصول الضامنة التي يراها تتعاظم قيمتها أمام عينية بدل تلك التي تتهالك قيمتها وتتبخر فجاءة دون أن يكون لها أي أثر على اقتصاديات بلادنا.
يتفق الكثير على فائدة الأزمة العالمية على الأسواق العقارية الناشئة (ذات الطلب الحقيقي) مثل السعودية، وفيما يلي رسم يختصر سيناريو تدفق السيولة وجدوى السوق العقاري في احتوائها:
عدم هجرة الأموال المحلية وعودة رؤوس الأموال المهاجرة
بسبب المخاوف من الاستثمارات الخارجية والكساد الاقتصادي في أوربا وأمريكا.
هذه الاموال ستبحث عن قناة استثمارية آمنة تحقق ايرادات منطقية بأقل درجة مخاطر في السوق السعودية الواعدة.
يعتبر السوق العقاري السعودي الذي يشهد طلبا حقيقيا (سوق غير مضاربية) القناة الآمنة الأكبر والقادرة على استيعاب مئات المليارات من الريالات وهو ما سيجعله يتجه لتمويل المشاريع العقارية الكبرى (التطوير الشامل).
بسبب الطلب الحقيقي والتحفيز الحكومي (تطبيق منظومة التمويل العقاري والتشجيع) والمقرون بانخفاض أسعار مواد البناء سوف يتجه كثير من الأفراد إلى البناء الفردي، وتتجه كذلك الشركات العقارية المطورة لتطوير المزيد من مشاريع التطوير العقارية الكبرى (منتجات عقارية نهائية عالية الجودة متعاظمة القيمة على اعتبار أنها مطورة من قبل شركات كبرى وتقع ضمن أحياء مطورة تطويرا شاملا).
- نشوء سوق تمويلية كبرى لتمويل الراغبين في شراء المنتجات العقارية خصوصا المساكن وهنا تتشكل قناة استثمارية كبرى أيضا بضمان العقارات ذات الأسعار الحقيقية (لا يوجد فقاعة) وهو ما سوف يجذب المستثمرين لإنشاء المزيد من شركات التمويل العقاري.
- نشوء سوق صكوك اسلامية حيث تقوم شركات التمويل العقاري بتصكيك التمويل المدعوم بالعقارات ذات القيمة الحقيقية والمتعاظمة بمرور الزمن لتتيح بذلك فرصة استثمارية لأصحاب المدخرات (خصوصا الكتل المالية مثل مؤسسة التقاعد ومؤسسة التأمينات، وصندوق الاستثمارات العامة وشركات التأمين) حيث تقوم تلك الشركات من خلال طرح الصكوك بنقل الرساميل من أصحاب المدخرات الى شركات التطوير عبر المشترين الراغبين بشراء مساكن لهم، والتي تبدأ بدورات إنتاجية جديدة وهكذا.
- تحريك الكثير من الأنشطة الأقتصادية ذات الصلة بالنشاط العقاري (تزيد عن 95نشاطاً) وبذلك ترتفع مساهمة القطاع العقاري السعودي في إجمالي الناتج المحلي ليصل الى ماهو قائم في الدول المتقدمة.
- تحريك عجلة الأقتصاد وتوفير الفرص الاستثمارية والوظيفية وتنشيط حركة الإنتاج والاستهلاك بما يعزز الاقتصاد السعودي وبقية مشاكل الركود أو الكساد الاقتصادي.