محمد سليمان العنقري

العقار والأسهم بين القوى الناعمة والخشنة

حقق السوق المالي في الربع الأول أعلى ارتفاعات منذ خمس سنوات، بل إن نسبة الارتفاعات والتي بلغت اثنين وعشرين بالمائة صُنفت من الأعلى عالمياً والأكبر عربياً وسجل متوسط التداول اليومي أحد عشر ملياراً على كامل الربع الأول المنتهي بأكثر من ضعفي الربع السابق وشكّلت هذه القفزة الهائلة للسوق حالة من الجدل في الأوساط الاقتصادية والإعلامية.. هل هي فقاعة جديدة أم أنها بداية لدورة صاعدة للسوق؟
وعلى الجانب الآخر فإن السوق العقارية تشهد تراجعاً صرح به المتخصصون بالسوق العقاري وتراوحت الانخفاضات ما بين عشرة إلى أربعين بالمائة حسب المعلومات من السوق.. إلا أن المدافعين عن الاستثمار العقاري يرون أن هذا التراجع حالة مؤقتة سببها ارتفاع السوق المالي وزيادة عدد المهتمين به وببدو أن المضاربين بالسوق العقاري تحولوا للسوق المالي مما أضعف حجم التداولات على العقار.
لكن هذه التلميحات بأن السوق المالي ما يحدث به حالياً شبيه بفقاعة العام 2006 أصبحت حالياً أكثر حدة بمحاولات تركيز الصورة على فكرة الفقاعة وأن انهياراً وشيكاً قد يحدث للسوق بينما بالمقابل يتم تلميع العقار من جديد وأنه سيبقى هو الأفضل استثمارياً أي أننا نعيش مرحلة مؤقتة من اتجاهات السيولة وكأنها تهدئة للسوق العقاري ونشاط مؤقت للسوق المالي.. لكن هذه الأصوات لم نسمعها تتحدث عن فقاعة العقار وارتفاع نسبة تأثير أسعار الأراضي بتكلفة المساكن إلى أكثر من النصف وهي بالمعايير الاقتصادية حالة غير صحية ومبالغ فيها ويجب أن لا تتعدى ربع التكلفة ولم يسلط الضوء على أن بعض الأراضي تضاعفت أسعارها بأكثر من عشرة أضعاف خلال السنوات الست الماضية، بل إن المضاربات كانت ترفع أسعار بعض الأراضي بأحياء جديدة بأكثر من عشرين بالمائة أسبوعياً.
بينما لم يُعلِّق أحد على أن السوق المالي نجح في تحقيق فرصة استثمارية أعلى قيمة من أي قناة استثمارية بالاقتصاد السعودي بوصول مكرراته إلى قرابة عشرة مرات ومضاعف القيمة الدفترية لأقل من واحد ونصف على مجمل مكونات السوق.. بخلاف العائد المجزي على السعر السوقي وحتى مع الارتفاعات الحالية بالسوق فإن المكررات المستقبلية للسوق ما زالت جذابة.. وتم التركيز من قِبل من يرون أن السوق المالي يمثل عامل مخاطرة من خلال الاستشهاد بأسهم الشركات المضاربية والتي تمثل أسعار الكثير منها فقاعة لكنها بنهاية المطاف لم تساهم برفع مكررات السوق أو إضعاف الجاذبية الاستثمارية به، بل إن الاهتمام الدولي ارتفع مؤخراً بالسوق المالي السعودي كوجهة استثمارية مهمة
وبذات الوقت يعرف العاملون بالعقار بأن البنوك توقفت عن تمويل المشاريع العقارية ولم يعد متاحاً إلا بشروط صعبة تتطلب ضمانات متعددة لتخفيض المخاطرة عليها والسبب أنها ترى بالعقار فقاعة سعرية
كما غيّب عن مؤثرات السوق العقاري ما تعمل عليه وزارة الإسكان لإعادة هيكلة السوق العقاري من خلال مشاريعها الإسكانية والتوجيهات السامية بتوفير 500 ألف مسكن تعمل الوزارة بفاعلية على سرعة إنجازها وتمت المباشرة بها فعلياً وتعتمد على أراضٍ حكومية بتنفيذها بالمقام الأول والقرارات التي صدرت لتطوير دور الصندوق العقاري والأنظمة المتوقع صدورها لضبط تعاملات السوق العقاري
فعندما تفاقمت فقاعة السوق المالي تدخلت الجهات المعنية لتصحيح أوضاع السوق وإعادته لمنطقة الجذب الاستثماري بهيكلة شاملة ومضاعفة عدد الشركات المدرجة فيه وبناء سوق يشكّل قاعدة للتمويل والاستثمار حتى يصبح السوق نافذة قوية لرفع الطاقة الاستيعابية بالاقتصاد وقناة لانطلاق مشاريع كبيرة من خلال طرح شركات بقطاعات إستراتيجية، وهذا لا يعني أن كل ما يتم إدراجه بالسوق مثالي، بل هناك شركات تتعثّر كما هي الحال بمخططات عقارية متعثرة.
وما يحدث حالياً بالسوق العقاري مشابه لسوق المال من تدخل للجهات المعنية لتصحيح أوضاعه وإيجاد البيئة التنظيمية التي ستصنع منه سوقاً كبيراً ومجدياً لاستقطاب استثمارات بمجال التطوير بدلاً من التركيز على تداول الحركة بالأراضي بنسبة كبيرة من حجم تعاملات السوق مما رفع أسعارها وأوجد فجوة كبيرة في سوق المساكن لصالح الطلب وساهم برفع معدلات التضخم وأثَّر على تكاليف المعيشة سلباً.
تجاذبات القوى الناعمة والخشنة في سوقي الأسهم والعقار تتبادل وجهات نظرها ما بين الاعتدال والحدية لكنها بنهاية المطاف لن تؤثر في اتجاه أي من السوقين لأن الأسوق ناس وقرارتهم تحكمها العديد من المؤثرات وعامل المخاطرة موجود بالسوقين، بل وفي كل استثمار ولكن يبقى الوعي والتثقيف الاستثماري مسئولية عامة تتطلب عدم التأثير المباشر على قرار المستثمر واتخاذه نيابة عنه وتوجيهه حسب مصدر الموجه وما يمثله، بل يجب أن يكون عملاً متكاملاً مبنياً على الموضوعية والمنطق وليس المصالح أو العواطف.
الاقتصاد السعودي يشق طريقه نحو التحول لاقتصاد ذاتي الاعتماد بمنهج متدرج خلال السنوات العشر القادمة بعيداً عن تأثير النفط ويمثل السوق المالي رأس الحربة بهذا التحول كونه سيشكّل القاعدة التمويلية الأولى والرئيسية لتمويل القطاعات الاقتصادية بما فيها العقار وكذلك تنظيم المساهمات العقارية عبر طرحها بصناديق تشرف عليها هيئة السوق المالية.
فقنوات الاستثمار بالاقتصاد السعودي محدودة قياساً بحجم السيولة ومعدلات نموها الكبير منذ سنوات وكذلك توسع العلاقة بين الاقتصاد المحلي والعالمي والتي تتطلب إسقاط النظرة السابقة بين تنافسية سوقي العقار والأسهم وقوى التأثير فيهما للتحول نحو تكامل النظرة الاستثمارية من خلال السوق المالي والمساهمة بدعمه عبر تحول الكيانات المغلقة لمساهمة عامة تتوسع معها دائرة توطين السيولة والمساهمة برفع ثقافة الادخار للمجتمع من خلال الاستثمار بالسوق المالي عبر شركات مهمة من حيث الحجم والتأثير.