الحقيل ل«الحياة»: «أنظمة الرهن» ستحل مشكلة 50 في المئة فقط من الباحثين عن تمويل

توقع المدير التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري ماجد الحقيل أن أنظمة الرهن العقاري لن تحل إلا حوالى 40 بين 50 في المئة من الباحثين عن تمويل، مشيراً إلى أن القطاع العقاري سيستمر نموه كطلب خلال الأعوام المقبلة، وأن السوق بحاجة إلى أكثر من خمسة أعوام حتى يكون هناك توازن في الأسعار، متوقعاً أن تتجاوز نسبة الشقق السكنية في الرياض خلال الأعوام الخمسة المقبلة أكثر من 40 في المئة، وستكون الفلل الكبيرة هي الأقل نمواً.
وأشار في حوار ل«الحياة» إلى أن عدد الشركات المتخصصة والمنظمة في التطوير العقاري لا يزال محدوداً على مستوى المملكة ولا يتجاوز عددها 13 شركة تطوير عقاري، مطالباً بدعم تلك الشركات وزيادة عددها، لأن تمثل مجالاً للتوظيف.
ولفت الحقيل إلى أن وزارة الإسكان ستكون أحد الأدوات التي ستؤثر في السوق العقارية من حيث عملية التنظيم والعرض على رغم أن ما تقوم به الوزارة حالياً لا يزال في إطار استراتيجياتها ومتى ما فعلت وطبقت نستطيع القياس بشكل أدق، إذ إنه إلى الآن لم نجد أي برنامج من برامجها التي أصدرتها تم اعتماده ما عدا برنامج أرض وقرض الذي لم تتضح آلياته. وفي ما يأتي نص الحوار:
كيف تنظرون إلى نمو القطاع العقاري في المملكة خلال الأعوام المقبلة؟
- السوق العقارية في المملكة كبيرة وتشهد نمواً بسبب التركيبة السكانية التي يغلب عليها الشباب، إذ يساعد ذلك على نموها، وبشكل عام فإنه يتأثر بعناصر عدة من أهمها القطاع الصحي والتعليمي والأمني وبناء الجامعات، وجميعها في مرحلة تطوير حيث تصرف الدولة مبالغ كبيرة لبناء هذه المنظومات بشكل أكبر وجميعها مرتبطة بنمو القطاع العقاري، فتوزيع بناء الجامعات والتوسع فيها في المدن المتوسطة والصغيرة يساعد على إعادة هيكلة السكان وتوزيع النمو العقاري بين المدن الرئيسة والصغيرة، وعلى ذلك أتوقع بحسب الإحصاءات أن يستمر نمو القطاع العقاري كطلب خلال الأعوام المقبلة.
هل التمويل لا يزال يمثل عقبة أمام الباحثين عن سكن في المملكة؟
- التمويل يعتمد بشكل كبير على دخل المواطن إلا أن هناك فجوة بين دخل المواطن في الوقت الحاضر وأسعار الوحدات السكنية، فالتمويل سيعالج جزءاً من تلك الفجوة من خلال أنظمة الرهن العقاري، ولن يكون ذلك حلاً لمشكلة التمويل للجميع، لأن ذلك قد يحل فقط حوالى 40 بين 50 في المئة من الباحثين عن تمويل، لافتاً إلى أن نظام الرهن يخدم الطرفين الباحث عن سكن ولديه دخل مادي جيد ووجود وحدات سكنية كلفتها تتناسب مع ذلك الدخل.
انتشار شركات التطوير العقاري في السوق.. هل هي ظاهرة إيجابية؟
- أتوقع أن عدد الشركات المتخصصة والمنظمة في التطوير العقاري لا يزال محدوداً على مستوى المملكة، إذ لا يتجاوز عددها 13 شركة، ونتطلع إلى أن يكون فيه دعم لها، وأن يزيد عددها، لأن فيها مجالاً لتوظيف جيد ويتناسب مع رغبات الأفراد بالعمل فيها، متوقعاً أن يكون هناك تغيير في منهجية البناء أو التملك، إذ كان في السابق 90 في المئة من الوحدات السكنية تبنى من خلال الأفراد، ومن المتوقع أنه خلال المرحلة المقبلة ألا تتعدى 30 في المئة، سواء من خلال مشاريع الدولة السكنية أم من خلال مباني تنفذها شركات التطوير العقاري.
المساهمات العقارية تم تنظيمها من خلال الصناديق الاستثمارية العقارية.. كيف تنظرون إليها؟
- الصناديق العقارية هي آلية تنظيم جيدة، لأن الهدف من الصندوق هو وجود مستشار فني مالي، إضافة إلى مستشار عقاري خبير، لحماية أموال المستثمرين، بعكس السابق الذي كانت من دون آلية أو نظام.
هل تتوقعون أن تستطيع وزارة الإسكان ضبط السوق العقارية من حيث الأسعار والإيجارات؟
- وزارة الإسكان ستكون إحدى الأدوات التي ستؤثر في عملية التنظيم والعرض، ووجود آليات محفزة للبناء والتطوير سيحدث توازناً في عملية العرض والطلب، وما تقوم به الوزارة حالياً ما زال في استراتيجياتها ومتى ما فعلت وطبقت نستطيع القياس، ولا شك في أن أسعار العقارات مقارنة بدخل المواطن لا تزال عالية، وأعتقد بأن القطاع العقاري بحاجة إلى عمل جماعي من وزارة العدل والأسكان والبلديات في حل تسهيل وجود المنتجات العقارية الإسكانية بشكل أفضل، وبالتالي يحدث التوازن، حيث نحن بحاجة إلى أكثر من خمسة أعوام حتى يكون هناك توازن في الأسعار وتستطيع الجهات الثلاث الحديث مع بعض بشكل مباشر يخدم المواطن.
كيف تقوّمون علاقة المطورين العقاريين مع وزارة الإسكان؟
- وزارة الإسكان منذ أكثر من عام تلتقي مع المطورين وتشكل دورات وورش عمل لسماع الأفكار المتعددة، وهي مقيدة بطرح المناقصات واعتماد المنافسات مع وزارة المالية وبذلك فإنها تقيد كثيراً من الأفكار التي كانت في البداية لتشجيع التعاون مع المطورين، إضافة إلى أن كثيراً من برامجها تقف في نقاشات مجلس الشورى أو نقاشات هيئة الخبراء وحتى الآن لم نجد أي برنامج من برامجها التي أصدرتها تم اعتماده، ما عدا برنامج أرض وقرض، ولم تتضح آليته وكيفية توزيعه بعدُ، لذلك فإن وزارة الإسكان في ظل العلاقة مع الجهات الأخرى أصبحت مرتبطة وليست كوزارة مستقلة تقود هي المركبة، وهو ما جعلها تقود الوضع في بعض الأحيان وبعض الأحيان يتم قيادتها من جهات أخرى.
كم حجم استثمارات «رافال»؟
- «رافال» كشركة تطوير عقاري تدير أصولاً استثمارية، سواء لها أم للشركات الاستثمارية التي تستثمر معها في المشاريع، ويقدر حجم متوسط الأصول التي نستثمر فيها مع الشركاء حوالى 5 بلايين ريال.
ماذا عن تنوع استثمارات «رافال» وأثرها في عمل الشركة؟
- استراتيجيتنا تركز على خلق بيئة سكنية حديثة في المملكة، ونحاول أن نكون مميزين في طرح منتجات إسكانية تناسب بيئة المواطن والمقيم في المملكة، وهذا يحتاج إلى خلق افكار جديدة تتناسب مع الفهم الحقيقي لتغير البيئة الاجتماعية والاقتصادية للمواطن وكيفية خلق منتجات تتناسب مع تلك التغيرات.
الضواحي السكنية فكر جديد على المواطن.. ما الخطوات التي اتخذتموها لتأصيل ذلك؟
- بالنسبة إلى الضواحي السكنية تنبع من خلق ضواحٍ مترابطة ومتأصلة فيها النواحي الاجتماعية أكثر حيوية، وهي التي بدأنا في تطوير ذلك في مشاريعنا، ونسعى من خلال التصميم والخدمات وانتقاء السكان في تلك الضواحي أن نعيد تأصيل ذلك، وقد بدأنا بالضواحي الأفقية ثم الآن بالضواحي العمودية ثم الضواحي التي تتوافر فيها الخدمات من أسواق وغيرها، لافتاً إلى أن التوسع الرأسي جاء عقب اختلاف التركيبة السكانية للمملكة بعكس السابق الذي كانت الأسرة أو أكثر من أسرة تعيش في بيت واحد، أما الآن فأصبح حجم الأسر صغير، وهناك رغبة في استقلال كل أسرة وأصبحت المساحة التي تحتاج إليها تلك الأسر صغيرة، ومن ذلك نستطيع أن نشير إلى أنها تبحث عن مسكن يتناسب مع قدراتها المالية، والتحدي الذي يواجهها هو العيش في مناطق مشتركة، وهذا ما نعمل الآن عليه من خلال إيجاد حل لتلك الخدمات داخل الشقق، ونتوقع إذا وجدت الخدمة أن يكون نمو الشقق السكنية هو الأسرع.
وتوقع أن نسبة الشقق السكنية في الرياض تتجاوز خلال الأعوام الخمسة المقبلة أكثر من 40 في المئة، وهي الأكثر نمواً في الوقت الحاضر وسيكون أقل نمو هي الفلل الكبيرة.
وعن مشاريع «رافال» العام المقبل؟
- لدينا أربع ضواحٍ جديدة في الرياض ستنطلق في كل من شمال الرياض وشرقها، وعندنا ضاحية جديدة في جدة نتمنى إطلاقها في العام المقبل.
ماذا عن التوسع في الخليج؟
- الشركة سعودية، ونتطلع إلى أن تكون استثماراتها كلها في المملكة.
هل هناك نية للتحول إلى شركة مساهمة؟
- الشركة في هيكلتها وتنظيمها جاهزة لتقديم ملفها لسوق الأسهم السعودية في أي وقت، ولكن شركات التطوير العقاري بحكم طبيعة عملها ما زالت في عملية نقاش هل هي في مصلحة جميع الشركاء لطرحها في السوق ولم تتخذ الجمعية العمومية وقت محدد لذلك.
ماذا عن الاستثمار في القطاع الفندقي؟
- الاستثمار في القطاع الفندقي أو الضيافة كان بسبب إثراء جانب الضاحية السكنية العمودية، وهو قطاع مهم، ولكن الهدف الرئيس هو إثراء الضواحي السكنية وخلق منتجات سكنية مميزة.
هل السوق العقارية السعودية لا تزال جاذبة للاستثمارات؟
- السوق العقارية السعودية في تصنيفها العالمي تعتبر من الأسواق الجاذبة، سواء على المستوى الصناعي أم العقاري أو التعليمي، والكل يتمنى الاستثمار في السوق السعودية، ويمكن عدم وضوح الأنظمة وصعوبتها هي التي تعرقل كثيراً من الاستثمارات الأجنبية، ولكن نحن في رافال نلتقي شهرياً مع صناديق عالمية، وكلهم يرغبون في الاستثمار في السوق السعودية وإيجاد آليات للاستثمار فيه.