الدور الحكومي للتوطين الإسكاني يجب أن يتحول من المنح إلى الدعم

( الرياض ) ترصد المشهد العقاري السعودي في تقرير أسبوعي

ثمة يقين حكومي واضح بأهمية السكن؛ وتوفيره للمواطن؛ تجسد هذا الإدراك بتوصية صريحة من سمو وزير الداخلية وجهت إلى أمراء المناطق الذي عقد الأسبوع الفائت في مكة المكرمة..
بالتأكيد إن هذا (الإحساس) يعكس واقع سوق الإسكان الحالي في ظل تنامي الطلب على منتجاته، وفي ذات الوقت تضاؤل القدرة الشرائية بالتزامن مع ارتفاع الأسعار.. لكن هل توطين المساكن هو واجب حكومي، هل تأمين السكن من واجبات الحكومة؛ كما في الصحة؛ والأمن.. بكل بساطة لا؛ في حال التوطين الإسكاني للفقراء؛ والمحتاجين يكون الدور الحكومي من خلال برامج الإسكان الشعبي؛ والتنموي واجباً؛ وضرورة اجتماعية؛ وأمنية كذلك.. وعلى كل حال مثل هذه الفئة في عموم المجتمعات بحدود 5% من إجمالي السكان؛ أما بقية المستهلكين للمساكن من ذوي الدخل المتوسط وما فوق؛ فإن الدور الحكومي يكون بالدعم لا المنح.. .
وعلى الرغم من أن المملكة تعتبر من أكبر الاقتصادات في العالم ويوجد فيها أكبر وأنشط سوق عقاري حجمه يتجاوز 1.3 تريليون ريال إلا أن المواطن يعاني من مشكلة الحصول على مسكن، حيث ارتفعت نسبة السعوديين الذين لا يملكون مساكن خاصة بهم لتصل إلى أكثر من 70 في المائة من إجمالي عدد المواطنين.
جزء رئيس من تقنين الحلول الجذرية لمشكلة تملك المساكن؛ هو إدراك واقع المشكلة.. وواقع المشكلة ليس بسبب المطورين أو العقاريين؛ رغم أن لهم دوراً؛ وليس بسبب صندوق التنمية العقاري رغم أن له دوراً؛ وليس بسبب البنوك رغم أنها تشترك في السبب؛ ولا البلديات؛ أو حتى العدل رغم أن لكل منهما نصيباً من مسببات تراجع مخزون المنتجات السكنية.. .
أساس المشكلة تكمن في طريقة إنتاج المساكن؛ حيث إن يبدأ ب (الأرض)؛ ويمر بنا (بناء فردي)؛ وفي ذات الوقت تمويل البناء أم شخصي؛ أو قرض الصندوق العقاري (بعد عمر طويل).. باختصار (كل واحد يبني بيته بنفسه)..
الدول المتقدمة؛ والنامية؛ وحتى النائمة.. لاتتبع أسلوب البناء الفردي الخاص (بنا)؛ وإنما يكون توفير المنتجات عن طريق شركات تطوير إسكاني؛ مدعومة كلياً؛ أو جزئياً من الدولة (لتقليل تكلفة البناء)؛ ويشترك فيها المطورون والبنوك (لتعميم أرباح التشييد).
وكانت الحكومة قد بدأت بلفت النظر إلى أهمية مشاركة القطاع الخاص في البحث عن حلول ناجعة وسريعة لهذه المشكلة التي باتت تؤرق ذهن السعوديين، حيث أقر مجلس الوزراء مؤخراً خطوات جديدة لمعالجة هذه الأزمة تستهدف تسهيل الحصول على المسكن للمواطنين من خلال توفير السبل كافة لتحقيق ذلك.
وكان مجلس الوزراء قاب قوسين أو أدنى من إقرار نظام الرهن العقاري الذي يعتقد الكثير أنه العصا السحرية لحل مشاكل التمويل العقاري في السعودية، ولكن المجلس أعاده مرة أخرى لمجلس الشورى لإعادة دراسة بعض بنوده التي قيل أنها لا تتوافق مع الشريعة الإسلامية، ومن المنتظر أن تناقش الحزمة التمويلية تحت قبة الشورى بعد إجازة عيد الفطر مباشرة.
توصية اجتماع أمراء المناطق تعكس واقع مشكلة الإسكان.. وشراكة القطاع الخاص أهم بوادر الحلحلة
كما نصت ضوابط جديدة على ربط المنح التي توزعها وزارة الشؤون البلدية والقروية ببرنامج سكني يضمن حصول المواطنين على مساكن وتخصيص أراض للهيئة العامة للإسكان في المدن المختلفة بحيث تؤدي أعمالها وفق الخطط المعدة لذلك. ويأتي هذا التحرك الرسمي استكمالاً لدعم الحكومة في إيجاد مساكن لذوي الدخل المحدود، وذلك من خلال الهيئة العامة للإسكان وإعطاء دور حيوي لهذه الهيئة لتمارس مهامها، وتفعيل دعم الحكومة للإسكان الشعبي ب10 مليارات ريال منذ نحو أربع سنوات والذي ظل يراوح مكانه بين وزارة الاقتصاد والتخطيط كجهة مسؤولة عن استراتيجية الإسكان ووزارة الشؤون الاجتماعية كجهة معنية بالإسكان الشعبي على وجه الخصوص والهيئة العامة للإسكان بعد تأسيسها منذ نحو عامين.
وأوضح خبراء اقتصاديون ان تعثر الإجراء بين هذه الدوائر الثلاث يعود لعدة أسباب بينها إجراء الدراسات، وتوفير المواقع المطلوبة لإنشاء الوحدات السكنية في مختلف المناطق، وتعذر وجود الجهات القادرة على التنفيذ. وأعلنت الهيئة العامة للإسكان عن مشاريع تستهدف إنشاء 8143 وحدة سكنية في مواقع مختلفة من مناطق المملكة، حيث قامت فعلاً بتوقيع عقود لتنفيذ 1831 وحدة سكنية منها في خمس محافظات، فيما ينتظر توقيع عقود 1646 وحدة سكنية في ثلاث مدن قريباً.
وتتركز أغلب الملاحظات في مشكلة الإسكان، كما تذكر جمعية حقوق الإنسان في مدينة عرعر شمالي البلاد، وفي بعض المناطق الساحلية في جازان في الجنوب وجنوب المنطقة الغربية من البلاد. وطالب خبراء ومختصون بالإسراع في إصدار قانون الرهن العقاري في السعودية، وقالوا «إن التوازن الطبيعي سيعود لسوق العقار بعد انسحاب المضاربين في حال صدور القانون، حيث سيصبح الطلب حقيقياً واستثمارياً وليس وهمياً، وهو ما سيدفع المطورون والعقاريون نحو العودة إلى السوق لتلبية حاجة السكان الذين يبحثون عن منازل عادية أو فاخرة. وتوقع الخبراء أن يفتح إقرار نظام الرهن العقاري باب السوق المحلية على مصراعيه في ظل قنوات تمويلية واضحة ومضمونة، كما أنه سيكون تشريعاً متكاملاً ستطبق من خلاله شروط الإقراض التي تضمن حق الجميع، دون تكرار للأخطاء الاقتصادية التي مرت بها الأسواق العالمية.
وتوقع الخبراء أن تتجه البنوك السعودية لتأسيس شركات رهن مستقلة أو بالتعاون مع العقاريين في إطلاق هذه الشركات، مؤكدين حرص جميع الأطراف التشريعية والعقارية في السعودية على عودة السوق إلى الانتعاش من جديد، وصعوده تدريجياً ووصوله إلى حالة من الاستقرار.
وعلى الرغم من حجم التمويل العقاري في السعودية الذي بلغ خلال العام الماضي نحو 5 مليارات ريال، فإنه يبدو ضئيلاً قياساً إلى حجم السوق، فحسب بيانات صادرة عن مؤسسة النقد السعودية فإن تمويل العقار السكني كنسبة مئوية من إجمالي التسهيلات الائتمانية انكمش بنسبة كبيرة. وأدت عمليات الإقراض الضعيفة إلى تراجع الاستثمار في قطاع العقار السكني خلال العقد الماضي، ما نتج عنه انكماش في مستويات الاستثمار بنسبة تزيد على 20 في المائة من إجمالي استثمار رأس المال في البلاد، وانخفضت هذه النسبة بحسب تقرير لشركة المركز إلى 13 في المائة العام 2008.
وأظهر بحث أجراه قسم الاستشارات التابع لمؤسسة "أكسفورد بزنس جروب"، ارتفاع أسعار العقارات في أجزاء من مدينتي الرياض وجدة بسبب تنامي أعداد سكان المملكة العربية السعودية، مما أدى إلى تزايد الطلب على العقارات السكنية. وشهدت المناطق الرئيسة والجديدة في جدة والرياض نمواً ملحوظاً قدم دفعة قوية لأهم سوقين للعقارات في المملكة، وذلك في أعقاب التباطؤ الاقتصادي الذي تسبب في تراجع الأسعار، ومن جانب آخر تؤكد جدة نجاحها في التعاطي مع مشكلة الفيضانات التي ضربت المدينة العام الماضي.
وتشير التوقعات إلى إمكانات نمو هائلة للمدينتين خاصة في الضواحي السكنية ومناطق النمو الأخرى في شمال الرياض وجدة، وتوقع تزايد الاقبال على السكن منخفض التكلفة مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، ويرجع ذلك إلى المعدلات المرتفعة لنمو السكان في السعودية والذي يغذّي الطلب على وحدات سكنية تقدر ب 1.5 مليون وحدة جديدة مع حلول العام 2015.
وتستقطب منطقة المصيف والمروج والمرسلات والغدير الواقعة قرب مركز الملك عبدالله المالي؛ مزيداً من الاهتمام في أوساط المشترين، في حين يُتوقع تزايد النمو في مناطق شمال جدة بما فيها الشريط القريب من الشاطئ. وشهدت الأسعار في مدينة جدة استقراراً في منطقة الكورنيش التي تستقطب قدراً هائلاً من الاهتمام، وذلك بعد إنشاء عدد من المباني الشاهقة الفاخرة في المنطقة، ويلاحظ ذلك في تزايد الاقبال على الضواحي الشمالية مثل الأندلس والبساتين والحمراء والخالدية والمحمدية والنهضة والنعيم والروضة والسلامة والزهراء بفضل قربها من الكورنيش والميل للتوسع ناحية الشريط الشمالي. وبالرغم من التراجع الطفيف للأسعار في بعض مناطق جنوب وشرق جدة؛ يتوقع أن يشهد قطاع العقارات نمواً في هذه المناطق التي يقطنها فئات منخفضة ومتوسطة الدخل.
وتوضح مسودة الخطة الإستراتيجية التي وضعتها الحكومة أنه بالرغم من توقع نمو مدينة جدة تجاه الشريط الشمالي إلا أن ذلك يتوازى مع مشاريع التطوير السكنية منخفضة التكلفة في المناطق الشرقية والجنوبية من المدينة، وتوقع أن تمثل الفئات منخفضة ومتوسطة الدخل من السكان المحرّك الرئيس للطلب على القطاع السكني في ظل الدور الحيوي الذي يلعبه انخفاض التكلفة في تحقيق النمو. وفي ظل ترقّب المعنيين بالقطاع صدور قانون الرهن العقاري الجديد في السعودية؛ تتواصل التكهنات حول مدى قدرة الموردين على تلبية الطلب عند صدور التشريع الجديد خاصة في قطاع المساكن الاقتصادية.
وتكمن معظم جذور مشكلة الإسكان في التركيبة السكانية التي تشهد تحولاً سريعاً في البلاد. فمع الارتفاع الهائل في عدد العمالة الوافدة، زاد عدد سكان المملكة نحو 20 في المائة، ليصل إلى 27.14 مليون نسمة بين عامي 2004 و 2010، وفقاً لإحصاء حديث. وهناك عوامل كثيرة أسهمت في محافظة القطاع العقاري في الاقتصاد السعودي على معدلات نموه المتنامية. فبالإضافة إلى معدل الزيادة السكانية، فإن المملكة العربية السعودية لا زالت تستقبل سنوياً أعداداً كبيرة من العمالة الوافدة، التي تسهم في تحريك القطاع العقاري، وتبقي معدلات الطلب عالية في مجالات البناء والتشييد كافة، بحكم تنوع هذه العمالة، وتوزيعها على مناطق البلاد التي تشهد في مجملها نهضة عمرانية شاملة لم تعد حكراً على المناطق الحضرية التقليدية.
من جهتهم، قال عاملون في المجال العقاري إنه يجب على الحكومة أن تدعم الإسكان، للعمال من أصحاب الدخل المنخفض. وحتى إذا انخفضت الأسعار، فإن شركات التطوير العقاري التي تملك الخبرة لبناء كل الوحدات السكنية الجديدة المطلوبة، قليلة العدد، مشيرين إلى أن الشقق السكنية لم تكن مرغوبة قبل 20 عاماً، لكنها أصبحت تلقى إقبالاً الآن في مدن مثل الرياض. ومع نمو أفراد الجيل الذي ولد في سنوات الازدهار بالسبعينات، سيتعين عليهم أن يتعلموا الرضا بأقل مما اعتادوا عليه.
وعلى الرغم من التوجهات الحكومية بالمساهمة في حل مشكلة تأمين مساكن للتملك في السعودية إلا ان ذلك يتطلب جهودا كبيرة من قبل القطاع الخاص لتأمين مساكن ميسرة للمواطنين ذوي الدخل المتوسط أو المحدود، خاصة في ظل ارتفاع أسعار الأراضي، وارتفاع النمو السكاني إذ بلغ هذا النمو في بعض مدن البلاد أكثر من 8 في المائة سنويا كأعلى نسبة نمو في العالم. وتوجد شريحة كبيرة من المواطنين لا تستطيع شراء أراض وذلك لارتفاع أسعارها في المناطق وسط المدن السعودية أو حتى الأراضي الواقعة على اطراف المدينة والتي ارتفع سعرها في الفترة الأخيرة، حيث يبلغ سعر متوسط الأرض الصالحة للسكن قرابة 500 ألف ريال وهي قيمة تعتبر مرتفعة وبعيدة كل البعد عن أيدي المواطن ذي الدخل المتوسط أو المحدود، خاصة في ظل غياب البدائل كالتمويل العقاري أو المساكن الميسرة، ويزداد الأمر سوءًا لهذه الشريحة من المواطنين نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن. إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد، وعدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية.