الإمارات: تحديد سقف القروض السكنية يضعف القدرة الشرائية ويعزز الإيجارات

يتطلب وصول السوق العقارية في دبي إلى مرحلة النضج، توفير منتجات عقارية متنوعة، كما أن وجود «أدوات استثمارية وتمويلية جديدة، سيعزز نضوج السوق وإبقاء خيارات التمويل والاستثمار مفتوحة على غير جهة»، كما جاء في تقرير لشركة «المزايا القابضة».
وتوقعت شركة «جونز لانغ لاسال»، أن «يستمر تحسن القطاع العقاري في دبي هذه السنة»، فيما استبعدت «انتعاش السوق في أبوظبي، إذ يرتبط انطلاقها فيها بإعلان مشاريع عقارية وبنية تحتية العام المقبل». ولفت تقرير «المزايا» إلى أن «حالاً من التمايز ستطرأ على العقارات في مناطق دبي وبقية الإمارات، بحيث تتراجع أسعار عقارات وتستقر أو ترتفع، سواء بهدف الإيجار أو الشراء والاستثمار». وأشار إلى أن ذلك «سيؤدي إلى تنافس بين المناطق والعقارات في المرحلة المقبلة، بالتالي إلى ارتفاع أو تراجع انتقائي في الأسعار نتيجة مستوى الخدمات المقدمة وكلفتها».
وربطت «المزايا»، الانتقائية التنافسية في توقعات أسعار العقارات في دبي «بتبدل سوق التمويل السكني الذي أفرزه قرار البنك المركزي الإماراتي الأخير، بتحديد سقفه للمواطنين الإماراتيين والوافدين الأجانب، ما سيفضي إلى تراجع في القدرة الشرائية لدى شريحة معينة، وبروز طلب جديد من القادرين على الإيفاء بمتطلبات الدفعة المقدمة، وتصل أحياناً إلى 50 في المئة من قيمة العقار».
وفي موضوع تحديد سقف الإقراض العقاري، أشار التقرير إلى أن «المركزي» الإماراتي «يتداول مع المصارف حول موعد تطبيق التعليمات الجديدة، الهادفة أساساً إلى لجم المضاربة وإبقاء الطلب صحياً على العقارات، خصوصاً أن التمويل المصرفي السهل شكل السبب الرئيس في ارتفاع مستويات المضاربة، ما أدى مع عوامل أخرى إلى انهيار سوق العقارات في الإمارات قبل 5 سنوات».
وعن معدل الفائدة على القروض العقارية، أكدت دراسة لشركة «كلاتونز»، أن السوق الإماراتية المحلية «سجلت أدنى معدل فائدة العام الماضي، منذ بداية أزمة المال العالمية قبل أربع سنوات، بسبب عودة الثقة في القطاع العقاري واحتدام المنافسة بين المصارف. ويُعدّ متوسط الفائدة على التمويل العقاري منخفضاً مقارنة ببقية أسواق المنطقة».
ولفت التقرير، إلى أن «تحديد سقف التمويل سينعكس لجماً للطلب على الشراء، لكن إيجارات الشقق والوحدات السكنية سترتفع، خصوصاً في المناطق المتميّزة بجودة الخدمات، حيث سيعزف الناس عن الشراء ويتجهون إلى الإيجار». لذا سيكون لذلك «أثر في سوق الإيجارات التي ستشهد تبدل استراتيجية المطورين من البيع إلى الإيجار، سعياً إلى العائد المرتفع. وهكذا سيكون دخول مستثمرين جدد للاستثمار في مجموعات من العقارات بهدف التأجير ممكناً، وهو تكرار لما شهدته دبي وبقية الإمارات، عندما تحول المطورون الكبار إلى التأجير بدلاً من البيع». ولاحظ «ارتفاع الإيجارات نتيجة عوامل في السوق وأخرى ديموغرافية خصوصاً من جانب السوريين، بنسبة 20 في المئة في مناطق متنوعة من دبي والشارقة خلال العام الماضي».
إلى ذلك، أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن القيمة الإجمالية للعمليات العقارية في الإمارة «تجاوزت 154 بليون درهم العام الماضي، إذ بلغت قيمة المبيعات نحو 69 بليون درهم، والرهونات نحو 83 بليوناً، فيما سجلت قيمة العمليات الأخرى نحو ثلاثة بلايين درهم». وأفادت بأن نتائج العام الماضي «تفوقت على تلك المحققة عام 2011، إذ نمت القيمة الإجمالية بنسبة 8 في المئة»، متوقعة «استمرار انتعاش قوي للسوق في الفترة المقبلة».
وفي أبوظبي، تراجعت أسعار الإيجارات 12 في المئة العام الماضي، متأثرة بتزايد المعروض من الوحدات العقارية الجديدة في السوق، إذ أورد تقرير شركة «أستيكو» للخدمات العقارية، «دخول تسعة آلاف شقة وستة آلاف فيلا جديدة إلى السوق». وأشار إلى أن «توافر الوحدات العقارية الجديدة في مناطق راقية جديدة بجودة عالية ومرافق خدمية متقدمة وبأسعار تنافسية جيدة، دفع المستأجرين المقيمين في أبوظبي إلى الاستفادة منها، ما عزز الضغوط على إيجارات العقارات القديمة ونسبة الإشغال فيها».
ورجحت «أستيكو»، دخول نحو 17 ألف وحدة سكنية جديدة في السوق هذه السنة»، ولم تستبعد أن «يكون أداء سوق الإيجارات السكنية في أبو ظبي قوياً»، مدفوعاً ب «تأثير القوانين الجديدة المفروضة على العاملين في القطاع العام والتي تحتم عليهم الإقامة في أبو ظبي في حال طلب الاستفادة من علاوة بدل السكن، فضلاً عن تسجيل كل عقود الإيجار في نظام التوثيق الذي يمنع السكن المشترك».
ورصد تقرير «أستيكو»، انتعاش سوق إيجارات المكاتب في أبو ظبي، خصوصاً في الربع الأخير من العام الماضي، مدفوعاً بحجم الإشغال الكبير من جانب الدوائر الحكومية».
وفي سياق يتصل بقطاع العقارات الخاص، أفاد تقرير لمجلس المباني الشاهقة والمساكن الحضرية، بأن الإمارات «حلّت في المرتبة الثالثة عالمياً، والثانية في الشرق الأوسط في عدد المباني الشاهقة (التي تزيد على 200 متر) نهاية عام 2012، بعدما سلمت نحو خمسة أبراج تضم دبي أربعة منها، وأبو ظبي واحداً، يبلغ ارتفاعها مجتمعة 1809 أمتار».