الإمارات: القطاع العقاري ينتعش ومزيد من التفاؤل في 2013

غيّر البنك المركزي الإماراتي أخيراً قواعد وحدود التمويل للإقراض السكني بما يصب في مصلحة القطاع العقاري على الأمد المتوسط والطويل، إذ تم التشديد على التمويل السكني للمنزل الثاني للإماراتيين ورفع قيمة الدفعة الأولى للوافدين، وذلك لمنع المضاربات على العقارات والوحدات السكنية ورفع أسعارها في شكل غير مبرر عبر استخدام الأموال المقترضة. وأشار التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» إلى أن ذلك يخلق عادة طلباً وهمياً قد يقود إلى فقاعة عقارية جديدة تعيد إلى الأذهان الأزمة العقارية عام 2008 والتي أدت إلى أزمة مالية خانقة.
ولفت التقرير إلى أن «مظاهر التعافي العقاري في الإمارات أصبحت واضحة إذ ارتفعت الأسعار والإيجارات في شكل لافت العام الماضي، كما أطلقت مشاريع ضخمة أعادت الروح إلى السوق بعد سنوات من الترقب وإعادة الحسابات تجاوباً مع نتائج الأزمة المالية. وأكد أن «القطاعات الاقتصادية أظهرت قوة متجددة إذ عادت البنوك إلى الإقراض السكني والعقاري وبمعدلات تنافسية، ما أذكى الطلب على العقارات المتميزة والفلل التي ارتفعت أسعارها لأسباب عديدة أبرزها تدفق رؤوس أموال جديدة من دول الربيع العربي الباحثة عن الاستقرار في الإمارات». وكانت شركة «استيكو» للعقارات أكدت أن أسعار الفلل ارتفعت نحو 23 في المئة عام 2012 مدعومة بإقبال مستثمرين من دول الخليج وعدد من المستثمرين الدوليين، خصوصاً من روسيا والهند ودول شرق آسيا.
وبيّن تقرير «المزايا» أن «تدفق المستثمرين على العقارات في دبي يصاحبه تدفق مماثل في باقي الإمارات مثل الشارقة وأبو ظبي، إذ أوردت صحيفة «صنداي تايمز» أن المستثمرين البريطانيين يقبلون على شراء العقارات في دبي في ظل توقعات بارتفاع أسعار العقارات ما بين خمسة و15 في المئة هذه السنة».
وكانت دبي أعلنت إطلاق «مدينة محمد بن راشد»، التي تضم أكبر مركز تسوق تجاري في العالم و100 فندق وحدائق تفوق مساحتها مساحة حديقة «هايد بارك» في وسط لندن، ما يمثل مؤشراً مهماً على الانتعاش العقاري الذي بدأ يعود تدريجاً إلى الإمارة، ويدعم التوقعات بنمو قوي خلال السنوات القليلة المقبلة. وبلغ عدد المشروعات العقارية النوعية المعلن عنها رسمياً عام 2012 في الإمارات 33 مشروعاً بقيمة تقديرية بلغت 116 بليون درهم (31.5 بليون دولار)، طبقاً لقواعد بيانات دوائر حكومية ومؤسسات في القطاع الخاص.
ولفت تقرير «المزايا» إلى أن «بعدما أظهرت المؤشرات أن أسعار العقارات في الإمارات ستواصل ارتفاعها، جاءت إجراءات المركزي بالحد من التمويلات المصرفية في أيدي المضاربين بحيث لا تتجاوز نسبة التمويل المصرفي للمنزل الثاني للوافد 40 في المئة، وهذا كفيل بكف يد المضاربين عن العقارات».
ورصد التقرير عدم ارتياح من المصارف لقرار «المركزي»، وهي ستسعى إلى طلب تعديل نسبة التمويل الخاصة بالمنزل الأول سواء للمواطنين أو الأجانب، ورفعها إلى 75 في المئة من قيمة العقار للأجنبي وإلى 85 في المئة للمواطن، مع الموافقة على الشروط المتعلقة بالمنزل الثاني والمنازل اللاحقة.
ونقلت وسائل إعلام عن مصادر في بعض البنوك أن المنزل الأول يكون بهدف المسكن والمنزل الثاني أو الثالث بهدف الاستثمار والبيع، وبذلك فإن البنوك قد تتفق مع وجهة نظر «المركزي» في ما يخص المنزل الثاني، أما في ما يخص الأول فهي تحتاج إلى إعادة نظر سريعة إذ إن القرارات الأخيرة ستؤثر في شكل كبير على.
ولفت التقرير إلى أن «في الإمارات أكثر من 30 مؤسسة مصرفية توفر الإقراض العقاري والسكني، ويصل معدل التمويل في معظمها، قبل إجراءات المركزي الأخيرة، إلى 85 في المئة من قيمة العقار، ويضاف إلى ذلك أن الفائدة تقل عن نصف معدلاتها عام 2008». ولفتت تقارير إعلامية إلى أن أسعار الفلل نمت نمو 50 في المئة خلال عامين، ويتوقع المتوقع أن يكون العام المقبل جيداً للقطاع العقاري بنمو يفوق 10 في المئة في أسعار الفلل والشقق السكنية.
وتجاوز إجمالي قيمة تصرفات الوحدات السكنية في دبي عام 2012 حاجز 26 بليون درهم، وارتفعت إيجارات المساكن 17 في المئة، ما شجع على تملك العقارات وإعادة تأجيرها سعياً وراء العوائد، إذ يتم تمويل العقارات بأقل من خمسة في المئة فيما تصل عائدات الشقق أو الفلل أحياناً إلى سبعة أو ثمانية في المئة.