تشهد حركة العقارات في دولة الإمارات العربية، تحولا لافتاً في اتجاه إدارة العقارات بدلاً من تطويرها وبيعها إلى طرف آخر. وحوّلتها إلى مصدر مستمر من التدفقات المالية بتأجيرها وليس ببيعها. وبيّن تقرير «المزايا» الأسبوعي، لشركة «المزايا القابضة»، أن هذا التحول في سلوك المستثمرين نحو إدارة عقاراتهم يتقاطع مع توجه مماثل للمستثمرين الأفراد والشركات في قطاع العقارات، لافتاً إلى أن حجم النشاط العقاري بلغ 27 تريليون دولار في العالم العربي. ولاحظ التقرير تحولا في التوجهات نحو الاستثمار في العقارات المعدة للإيجار في ظل ارتفاع الطلب عليها وغياب الطلب الفعال على تملك العقارات. فخلال الشهور الماضية تراجعت الإيجارات في دولة الإمارات العربية المتحدة في شكل لافت ما ساهم في حركة تنقل واسعة من قبل المستأجرين للاستفادة من انخفاض بدل الإيجارات وتبديل محلات إقامتهم. ودفع تبدل حال الطلب على العقارات وتراجع الأسعار إلى مستويات تقل عن القيمة الفعلية أو التكلفة الأساسية للوحدات السكنية، شركاتٍ عقارية مطوّرة إلى تبديل استراتيجياتها في تسويق عقاراتها نحو فتح باب الإيجار أو الإيجار الطويل المد، في ظل فجوات تعاني منها الشركات، تتعلق بالتدفقات المالية وتقاعس المصارف عن تأمين التمويل المناسب لتجسير الفجوات في السيولة المتاحة. وباشرت سوق الإمارات العقارية تتحرك لصالح المستأجر في وقت تزداد المنافسة من خلال زيادة العرض وانخفاض الطلب وهبوط الإيجارات وارتفاع عدد الوحدات السكنية غير المشغولة. ولفت التقرير إلى أن معالجة اختلالات السيولة المتاحة، يضاف لها بند ضعف الطلب الفعال في ظل توفر معروض متزايد من العقارات في الإمارات، عزز توجهات الشركات العقارية المطورة للمشاريع نحو إدارة العقارات التي تطورها وإبقائها من ضمن أصولها إلى حين تبدل ظروف السوق. وتحدّث التقرير عن إغلاق المصارف والمؤسسات التمويلية أبوابها خلال الشهور الماضية، أمام منح الائتمان إلى الشركات العقارية، متذرعة بالأخطار المرتبطة بالقطاع الذي شهد طفرة استمرت لأكثر من 5 سنوات، تضاعفت خلالها الأسعار وأحجام المشاريع في غالبية دول المنطقة. ويقدر الاتحاد العربي للتنمية العقارية حجم النشاط العقاري في الوطن العربي بنحو 27 تريليون دولار، بحيث أصبح منافساً للنفط والغاز، لأن أصوله ثابتة وتزيد وتنمو. واعتبر التقرير، ان عزوف المصارف عن تأمين التمويل ومنح الائتمان إلى الشركات العقارية المطورة للمشاريع، وإلى المقاولين سواء الرئيسيين أو الثانويين، فاقم من أزمات تلك الشركات وعمّقها بخاصةٍ في ظل انقطاع سيل التدفقات المالية نتيجة تعثر مشتري العقارات أو تخلفهم عن تسديد التزاماتهم. ولحظ تقرير «المزايا القابضة» أن شركة «نومورا» عزت أسباب تراجع أسعار العقارات في الإمارات إلى الشح في السيولة، لا سيما لناحية تمويل المشاريع الجديدة وإقراض المستثمرين. وتعتبر «نومورا» أن تعافي القطاع المالي يدعم تعافي القطاع العقاري. وكما يؤثر ضعف تمويل المطورين والمقاولين على العرض المتاح من المشاريع، فإن التقاعس عن منح التمويل للمشترين الأفراد يؤثر في شكل كبير على الطلب الفعال، ما يدخل العقارات في المنطقة في دوامة وحلقة مفرغة. ولاحظ التقرير أن تبدل الاستراتيجيات التسويقية ينم عن ثقة العاملين في قطاع العقارات الخليجي في شكل عام والإماراتي في شكل خاص، بحيث يتوقع أن يتيح فرصاً استثمارية مناسبة. وفي السياق أفادت شركة «جونز لانغ لاسال» بأن أسواق العقار في المنطقة ستؤمن فرصاً نادرة للمستثمرين خلال السنة الحالية، بحيث تتوفر في الأسواق أصول لم تكن متداولة في السابق، وأن «أصولاً نوعية لم تتم المتاجرة بها ستصبح متاحة للبيع والشراء هذه السنة لكونها في أيدي مصارف ستطرحها في الأسواق». وعلى صعيد متصل أفادت «جونز لانغ لاسال» العقارية بأن من أهم النتائج الإيجابية لأزمة العقارات العالمية، أن أصبح للشركات شفافية أكبر، وبدأت تحاول تحسين نماذج أعمالها. وتوقعت أن يكون مستوى العائدات أكثر استقراراً في المشاريع والمواقع ذات النوعية بسبب أدائها الأفضل نسبياً من غيرها. وتتحرك سوق الإمارات العقارية لمصلحة المستأجر في وقت تزداد فيه المنافسة من خلال زيادة العرض وانخفاض الطلب وهبوط الإيجارات وارتفاع عدد الوحدات الشاغرة. هذا الوضع يُفيد المستأجرين لأنه يدفع مالكي العقارات إلى تأمين مزيد من الحوافز للاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين لديهم وجلب مستأجرين جدد. وانخفض متوسط الإيجارات في دبي بنسبة قاربت 29 في المئة إلى خلفية تراجع 15-20 في المئة في مبيعات التجزئة خلال العام الماضي. وأشارت «جونز لانغ لاسال» العقارية إلى أن 60 في المئة من المساكن التي تتألف من البيوت المترفة والثانوية، كانت في الأعوام الخمس الماضية هدفاً ل16 في المئة من السوق، معظمها من المستثمرين والمضاربين. وتوقعت مصادر في السوق أن يستمر هبوط أسعار العقارات في دبي. وتوقعت الشركة المتخصصة في الاستثمارات والاستشارات العقارية، أن تشهد السوق العقارية المحلية مزيداً من الانخفاض في أسعار العقارات بين 10 و15 في المئة خلال هذه السنة التي وصفتها بأنها ستمثل سنةً للاستقرار الانتقائي في الأسواق العقارية، قبل أن تشهد استقراراً ثابتاً السنة المقبلة، ومن ثم تعافياً عام 2012. وفي ما يخص العقارات السكنية، توقع التقرير أن يظهر متوسط الأسعار والإيجارات في القطاع السكني في دبي مزيداً من الاستقرار خلال السنة الحالية، بسبب تباطؤ معدل الانخفاض في الأشهر القليلة الماضية، في حين يمكن تحقيق استقرار الأوضاع في مناطق وقطاعات. إلى ذلك انخفض عدد العقارات والأراضي المتداولة للبيع في دبي خلال كانون الثاني (يناير) الماضي بنحو 60 في المئة، وانخفضت قيمة المبيعات بنسبة مماثلة أيضاً، وبلغ إجمالي تداول الأراضي 831 مليون درهم (223 مليون دولار) مقابل أكثر من بليونين في الفترة ذاتها من العام الماضي.
