تقرير لمجموعة "سامبا" المالية يتوقع نمو القطاع : 484 بليون ريال قيمة عقارات جديدة حتى عام 2010 1 من 3

تلعب العقارات دوراً مهماً في النشاط الاقتصادي غير النفطي في السعودية، ففي عام 2004، بلغت قيمة الصفقات العقارية، بما فيها بيع الوحدات الموجودة 900 بليون ريال نحو 300 بليون دولار. ويتمثّل عامل الدفع لقطاع العقارات في الطلب المحلي وليس المضاربة، فالاقتصاد القوي والأساسات الديموغرافية هي عوامل الدفع الأهمّ للنمو العقاري، بحسب ما أكد تقرير عقاري عن مجموعة"سامبا"المالية السعودية.
وتوقع معدو التقرير أن تبلغ قيمة البناء الجديد في العقارات السعودية 484 بليون ريال حتى عام 2010. وبغية تلبية الطلب، سيُبنى ما مجموعه 2.62 مليون وحدة سكنية حتى عام 2020، بمعدل 163750 وحدة في السنة، وسيبلغ مجموع الاستثمارات الجديدة في الإسكان 1.2 تريليون ريال. وأكدوا أن الطلب على العقارات مستدام، متوقعين تعزيزاً في المجموعة الحالية من الظروف المواتية مع الاستحداث المرجح للخدمات المصرفية القائمة على الرهن في السنوات القليلة المقبلة. ويقع قطاع الإسكان في قلب نمو المملكة في نشاط العقارات.
ومن ناحية القيمة، رأى واضعو التقرير أن قطاع الإسكان يضمّ 75 في المئة من النشاط العقاري بأكمله في المملكة، وتوقعوا بروز حاجة إلى 75 بليون ريال لتلبية طلب الإسكان السنوي في المملكة حتى عام 2020.
وقد يواجه نمو العقارات انقطاعاً إن تخطّى العرض الطلب، بحسب تقرير"سامبا"، لكن في الوقت الحالي تقل المؤشرات التي تدل على حدوث ذلك. فعرض المنازل ذات السعر المعتدل والمخصصة لذوي الدخل المنخفض أقلّ من اللازم في سوق العقارات، فيما لا تزال هذه السوق في مرحلة سينمو فيها تقويم السعر، لكن ليس بشكل متضاعف. وبالإجمال ارتفعت أسعار المنازل بين عامي 2002 و2005 في المملكة بنسبة 13.7 في المئة سنوياً، والأراضي بنسبة 16.5 في المئة ومساحات المكاتب التجارية بنسبة 15.2 في المئة. ويبدو أن مطوّري العقارات الكبار سيتمتعون بدخل مستقر. وسينمو هذا الدخل مع تحوّل العقارات في المملكة إلى المشاريع الكبرى.
ومنذ نهاية السبعينات، شاع اعتبار العقارات، أي الأراضي البور أو الأراضي التي شُيّدت عليها أبنية تجارية أو سكنية، ملاذاً آمناً للاستثمارات في السعودية. ولم يبدّد إنشاء البورصة المحلية عام 1985 الاهتمام بالاستثمار بالعقارات في الثمانينات والتسعينات. ومنذ عام 2002 كان الاستثمار في العقارات يرتفع، شأنه شأن أسعار الأراضي والإيجارات، لا سيما في المناطق المدنية.
وأفاد تقرير"سامبا"بأن الحكومة السعودية تحرّر قطعاً كبرى من الأراضي إلى مجموعة محدودة من المستثمرين الذين يقومون بمشاريع على هذا الأراضي أو يبيعونها إلى مطورين أو بائعين بالجملة. في المقابل، يحدد البائعون بالجملة، تبعاً لظروف العرض والطلب، ما إذا كانوا سينتظرون حتى يرتفع سعر الأراضي أم سيبدأون ببيعها فوراً إلى المستهلكين. وقد يفضل بعضهم تحويل قطع الأراضي التي يملكونها إلى مشاريع سكنية. وقدّر التقرير أن المطورين الكبار يحافظون على الأراضي لفترة تتراوح بين 3 و 4 سنوات. وبحسب التقرير، يملك الأفراد ورجال الأعمال الخاصة أكثر المنازل والوحدات التجارية على التوالي. وتجرى معظم صفقات العقارات عبر عملاء عقاريين يفرضون على الشارين عمولة نسبتها 2.5 في المئة. وتعتبر المبيعات المباشرة أو نشاطات التأجير بين مالكي العقارات والمستأجرين محدودة، كما أن الصحافة ليست وسيلة شائعة للصفقات العقارية. وتقسم سوق العقارات جغرافياً إلى ثلاثة مراكز مناطقية: المنطقة الوسطى الرياض والمنطقة الشرقية الخبر والدمام والمنطقة الغربية جدة والمدينة المنوّرة ومكّة المكرمة.
ومن ناحية الفئة، تنقسم سوق العقارات إلى ثلاث مجموعات: الأراضي البور، وسوق الإسكان التي تتألف من الشقق والفيلات ومنازل"الدوبلكس"والمنازل التقليدية والمجمّعات السكنية، والوحدات التجارية التي تتألف من مباني المكاتب والمراكز التجارية والفنادق والمنشآت الصناعية بما فيها المستودعات. ومن ناحية الحجم رخص البناء، تمثل سوق الإسكان أكثر من 91 في المئة من صناعة العقارات، فيما توحي تقديرات القيمة أنّ هذا القطاع يضمّ 75 في المئة من نشاط العقارات بأكمله.وخلال السنوات الأخيرة الماضية، بحسب"سامبا"، نال قطاع العقارات اهتماماً استثمارياً كبيراً. فبعد عقد من النمو البطيء في التسعينات، أدى مزيج من العوامل إلى تنشيط العقارات في المملكة، ومن ضمنها: السيولة المرتفعة، وتفضيل إبقاء رأس المال داخل البلاد والمنطقة، ونسبة فوائد منخفضة، ومردود متوقع مرتفع من العقارات، وزيادة في القروض المصرفية. وفي الماضي، كان المطورون والبائعون بالجملة يشترون الأراضي بسعر منخفض نسبياً، ومع ارتفاع الطلب وأسعار العقارات ارتفعت بدورها أسعار الأراضي التي اشتراها البائعون بالجملة. ويقدّر أنّه في خلال السنوات الثلاث الماضية، يدفع البائعون بالجملة ثمناً أعلى بنسبة 175 في المئة لقاء الأراضي البور مقارنة مع ما قبل عام 2002.
وبرزت نزعة حديثة في سوق العقارات وهي بناء مشاريع الإسكان الواسعة النطاق تنال فيها مجموعات الدخل المتوسط فرصاً للاستثمار. لقد دعمت الحكومة، مع المطورين الكبار، هذه الفكرة عبر أداة ينقل فيها المطورون الأسهم التي يمكن شراؤها من المستثمرين الصغار، بالاعتماد على إجمالي كلفات المشروع المقدرة. لاقى هذا رواجاً كبيراً في المشاريع السكنية التي قد يشتري فيها المستثمرون الصغار منزلاً في المشروع. وعقب شذوذ في بعض هذه المشاريع، أوقفت الحكومة موقتاً كلّ هذه النشاطات لفترة 3 أشهر في أواسط عام 2005.
في غضون ذلك، اختار الكثير من المستثمرين أيضاً أن يستثمروا أموالهم في سوق الأسهم المحليّة المزدهرة. ويتوقّع أنّه في المستقبل القريب سيستعيد المستثمرون الثقة في شركات الاستثمار العقارية هذه. وكانت للعقارات والقطاعات الملازمة لها، كالبناء، إسهامات مهمة عبر التاريخ في نمو المملكة، بحسب تقرير"سامبا". وتبعاً لبيانات الحكومة، أسهمت نشاطات الخدمات المتعلقة بالعقارات والبناء بأكثر من 13 في المئة من إجمال الناتج المحلي الحقيقي للبلاد على مرّ السنوات القليلة الماضية. ومنذ عام 2002، جذبت العقارات والبورصة اهتماماً كبيراً من المستثمرين الذين يتنقلون ذهاباً وإياباً بين فئتي الموجودات هاتين. وفي أوائل عام 2005 ومع ارتفاع سوق الأسهم المحلية في شكل كبير، خفّف المستثمرون من تعرّضهم المالي في العقارات. وقد أسهم ذلك جزئياً في جعل أسعار العقارات مستقرة. ويتوقّع أن تتلقى العقارات نشاطاً استثمارياً متجدداً عام 2006، وسيستمر لسنوات عدة. وتوقّع واضعو التقرير أن رخص البناء قياس لنشاط العقارات ستستمر بتخطي 37 ألف رخصة في السنة حتى عام 2010. كما يقدّر أن العقارات، وهي بالإجمال نشاط قطاع خاص، استخدمت أكثر من 550 ألف شخص عام 2004 مقارنة مع نحو 392 ألفاً عام 1995. لكنّ التأثير الاستثماري لهذا الأمر ضئيل على سوق العمل للعمال السعوديين، لأنّ البناء يستعين إجمالاً بمغتربين. ويتوقّع أنه مع نمو العقارات في السنوات المقبلة، سيتمتع نشاط البناء بازدهار مستدام في المملكة. كما يقدّر أنّه يوجد أكثر من 15 ألف مكتب عقاري مرخص وغير مرخص في السعودية.
نمو البناء بنسبة 75 في المئة
العقارات والبناء أكثر دورية في السعودية منها في بلاد أخرى، وذلك بسبب الارتباط الإجمالي للاقتصاد بأسعار النفط، بحسب التقرير. فعندما يتسارع الاقتصاد تتسارع العقارات والبناء، وعندما ينخفض يتباطأ القطاعان في شكل موازٍ، لكن بمعدّل أبطأ من بقية الاقتصاد. وعلى مر السنوات الأخيرة، نمت العقارات والبناء مجتمعة أسرع من مجموع إجمالي الناتج المحلي الحقيقي. ففي عام 2004، نمت العقارات والبناء مجتمعة بنسبة 75 في المئة، فيما نما الاقتصاد بمعدّل 5.2 في المئة. وفي عام 2002، ارتفع إجمالي الناتج المحلي الحقيقي بنسبة 0.74 في المئة، فيما نمت العقارات والبناء بنسبة 3.1 في المئة. وتُعزى سهولة تكيف النمو هذه إلى طبيعة نشاطات العقارات والبناء التي يدفعها الطلب.
تبعاً لأرقام المسح في السنوات ال 30 الأخيرة، ازداد عدد سكان المملكة من 7.01 مليون نسمة عام 1974 إلى 16.52 مليون عام 1992 و22.674 مليون في الربع الثالث من عام 2004. وازداد عدد سكان السعودية بالأرقام المطلقة 5.7 مليون نسمة بين عامي 1992 و2004، فبلغ معدّل إجمال نمو السكان من عام 1992 إلى 2004 نسبة 2.45 في المئة، من ضمنها الأجانب، و2.48 في المئة للسعوديين وحدهم. ومع أن هذا أقلّ من معدّل النمو الشائع الذي يتعدى 3 في المئة، تبقى النسبة أعلى من معدل النمو العالمي البالغ 1.5 في المئة خلال الفترة نفسها. وارتفعت نسبة السعوديين في إجمال عدد السكان ارتفاعاً بسيطاً نسبته 72.90 في المئة عام 2004 مقارنة مع 72.63 في المئة في عام 1992.