رئيس اللجنة العقارية في غرفة "الشرقية" خالد بن حسن ل"الحياة" : لا يمكن تجاوز مشكلة السكن ... ولكن يمكن التقليل من حدتها

استغرب رئيس اللجنة العقارية خالد بن حسن القحطاني، الاتهامات التي توجه إلى اللجنة العقارية في غرفة الشرقية، وأنها سبب في انتكاسة العقار في المنطقة، لسلبيتها في كثير من الأمور المعلقة، وبخاصة تلك التي تتعلق بالمساهمات العقارية المتعثرة، أو الوهمية، وقال إن النشاط العقاري بطبيعته متذبذب، بالإضافة إلى معالجة"اللجنة"لقضية مماطلة المستأجرين في الوفاء بالتزاماتهم المادية تجاه المؤجرين، وسلط القحطاني في لقاء مع"الحياة"الضوء على جوانب مهمة في العقار والإسكان، وأكد أنه يمكن التقليل من مشكلة الإسكان، كما أن المساهمات المتعثرة والوهمية ألقت بظلال قاتمة على العقار، واعتبر أن المضاربة في"الأراضي الخام"مشابهة للمضاربة في الأسهم في سوق الأوراق المالية، وأنها لا تضيف شيئاً للاقتصاد الوطني، وهنا نص اللقاء:
كيف ترى الجدلية التي تتناول العقار باعتباره لا يكون ذات قيمة مضافة للاقتصاد الوطني، ويشبهونه بالمضاربات في سوق الأسهم المالية؟
- أتفق معك في ما يخص الأراضي الخام التي تُشترى وتُباع دون تطوير، أما المخططات التي تطور ويتم إدخال شبكات الخدمات لها من ماء، وصرف صحي، وكهرباء، وهاتف، وإنارة، وطرق، فإن جميع هذه الشبكات بحاجة إلى مواد وساعات عمل لتنفيذها، والمواد تؤمن من السوق المحلية، وساعات العمل تؤمن من الشركات المتخصصة، فإن كانت تجارة المواد سواءً المصنعة محلياً أو المستوردة وعمل الشركات والمؤسسات في البنية التحتية ليست لها قيمة مضافة للاقتصاد الوطني، فإن شركات التطوير العقاري ليست لها قيمة مضافة، والمثل الذي أوردته هو الخطوة الأولى وتتبعه خطوات من بناء المساكن والمباني التي تستخدم للأغراض السكنية والتجارية، إذ لا يمكن أن تتم على أراضٍ غير مطورة أي ليست بها خدمات.
المنافسة في سوق العقار خلال العام الجاري تراجعت عما كانت عليه في السنوات الماضية، على رغم وفرة سيولة كبيرة في السوق... هل يعود هذا إلى تشبع السوق بالمخططات، أم إلى القسوة في الشروط الموضوعة من جانب الوزارة أم هو قلة في الأراضي التي تطرح للتخطيط؟
- أولاً: المنافسة في السوق لم تتراجع، فما زالت قائمة، وإنما التراجع الذي تعنيه هو تراجع حركة الاستثمار في العقار، رغم وجود السيولة الهائلة التي كانت عاملاً رئيساً في الطفرة العقارية السابقة، ومرد ذلك دخول قطاعات أخرى منافسة للعقار، وأبرزها سوق الأسهم، التي دخلها العديد من المستثمرين في صورة مغايرة ولافتة للنظر، جاءت على حساب سوق العقار، هذا هو التفسير الوحيد لما تشهده سوق العقار في الوقت الحاضر.
* هل أثرت المساهمات المتعثرة والمساهمات الوهمية على المساهمين في الإقبال على المساهمات العقارية؟
- نعم أثرت وجاءت الأنظمة الأخيرة لتحمي المواطن وتضمن حقوقه.
كان التنافس خلال العقد الماضي على طرح المخططات الصحراوية ثم انتقل إلى البحرية فهل تتوقعون العودة إلى المخططات في اتجاه الصحراء؟
- حينما نمت المخططات الصحراوية، كانت البلاد تمر بمرحلة نمو عمراني شامل وطلب كبير جداً على الأراضي المطورة، وكان اتجاه الشركات نحو المخططات الصحراوية، وكانت"ركاز"أحد أبرز الشركات التي أسهمت في تطوير بعض المخططات الصحراوية أو البرية لسهولة تطويرها، ولكن المرحلة الحالية وبحسب توجهات الدولة تتسم بدعم السياحة وتطويرها، وتمثل ذلك بإنشاء الهيئة العليا للسياحة، وبالتالي لابد أن يكون هناك توجه نحو المشاريع التي تخدم هذا التوجه، مثل بناء الشاليهات، والفيلل، والمنتجعات السياحية، والفنادق القريبة، أو المطلة على البحر، لذلك نمت المخططات البحرية.
الشكوى المستمرة من المواطنين من ارتفاع أسعار الأراضي بسبب الأرباح العالية التي تحققها مزادات العقار هل تدفع بالعقاريين إلى اتفاق"أخلاقي"لعدم دفع السوق إلى مزيد من الارتفاع؟
- المخططات المطورة تطرح للمواطنين من خلال عملية المزادات ومن خلال هذه العملية المواطن نفسه هو من يحدد سعر البيع .
كيف ترون تباطؤ النمو العمراني خلال العام الجاري؟ وهل هو بسبب ارتفاع أسعار الأراضي؟ وكيف ترون اتهام قطاع مواد البناء بالتسبب في ركود السوق؟
- لا أعتقد أن هناك تباطؤاً عمرانياً خلال العام الجاري، وخير دليل على ذلك نفاد بعض مواد البناء مثل الأسمنت من السوق المحلية.
بصفتكم رئيساً للجنة العقارية في الغرفة الشرقية... هل هناك جديد حول المساهمات المتعثرة؟
- تبنت اللجنة العقارية في الغرفة برئاستنا منذ بداية أعمالها بالدورة الحالية العديد من الإستراتيجيات والسياسات المتعلقة بتنمية قطاع العقار وتطويره وتنظيمه، وكانت إحدى هذه الإستراتيجيات معالجة قضية المساهمات العقارية المتعثرة، وكما نعلم أن هذه القضية لا تخص المنطقة في شكل خاص بل انها على مستوى السعودية عموماً، ولكن اللجنة العقارية تصدت لها وتبنت رفع مشروع يعمل على تنظيم طرح المساهمات العقارية. كما أنها سعت لمعالجة هذه القضية حتى وصلت لمرحلة تم فيها اعتمادها من جانب أمير المنطقة الشرقية الأمير محمد بن فهد بن عبد العزيز، بتشكيل لجنة خاصة بالإمارة يمثلها أعضاء من الجهات ذات العلاقة بالقضية، ونجحت اللجنة في معالجة مجموعة كبيرة من المساهمات المتعثرة وأصبح عملها روتينياً في هذا الموضوع.
أثير أن اللجنة العقارية في الغرفة التجارية سببت انتكاسة للعقار لسلبيتها في كثير من الأمور المعلقة، وبخاصة المساهمات العقارية المتعثرة، فما تعليقكم؟
- أستغرب من طرح هذا السؤال. علماً بأن معرض العقار والتمويل والإسكان الدولي الثالث المقام حالياً، يعد إحدى ثمار جهود اللجنة كما أن النشاط العقاري بطبيعته متذبذب من حين لآخر ولكنه ثابت لدى كثير من العقاريين، ولا أخفيكم أن من إنجازات اللجنة كذلك، معالجة قضية مهمة وحساسة وهي مماطلة المستأجرين في الوفاء بالتزاماتهم المادية اتجاه الملاّك المؤجرين، وأيضاً الانتهاء من مشروع خاص بتنظيم عملية المزادات العقارية، والعمل على إعداد دراسة حول مستقبل العقار بالتعاون مع مركز الدراسات في الغرفة، وتأمل من خلالها رسم صور واضحة استشارية للراغبين في الدخول في الاستثمار العقاري.
كما قامت اللجنة برفع تصنيف للمكاتب والشركات العقارية بغرض الاشتراك في البرامج الائتمانية التابعة للغرفة، ويقصد منه العمل على توعية عملاء الشركات والمكاتب والمستأجرين.
هل تعتقد انه حان الوقت لإعلان حال الاستنفار الوطني لتلبية آلاف المساكن للمواطنين في مختلف مناطق السعودية وقبل أن يصل الأمر إلى مستوى الكارثة؟
- الشركات التي تعمل في هذا المجال كفيلة بسد الطلب على الوحدات السكنية والمطلوب فقط هو توفير مواد البناء في شكل كافٍ في السوق المحلية، حتى لا ترتفع أسعارها، وبالتالي ينعكس ذلك على سعر الوحدات السكنية بالارتفاع، ويتحمل المواطن السعر المرتفع.
هل تعتقد أن المشاريع الخيرية التي تطلق على استحياء هنا وهناك كافية لمعالجة مشكلة المساكن أم ترى ضرورة وضع خطة وطنية استراتيجية مشابهة للتي وضعت لمعالجة الفقر؟
- ضمن المشروع الوطني لمعالجة الفقر الذي أطلقته الدولة هناك نشاط لتأمين الوحدات السكنية، شارك فيه العديد من التجار من أبناء البلد وهذا النشاط في توسع .
كيف يمكن تجاوز أزمة السكن على مستوى الوطن؟
- مشكلة السكن لا يمكن تجاوزها بالكامل، ولكن يمكن التقليل من حدتها.
- زيادة المخططات المطورة.
- ضبط أسعار مواد البناء.
- دخول شركات أكثر في الاستثمار في مشاريع بناء وبيع الوحدات السكنية.
- زيادة القروض الممنوحة للمواطنين.
كيف تقيمون دور المصارف في الإسهام في حل المشكلة؟
- الفوائد التي يتحملها كاهل المواطن كبيرة، وتؤدي إلى إحجام الكثير من المواطنين عن استخدام المصارف لشراء الوحدات السكنية.
مشاريع صناديق الاستثمار العقاري التي يبشر بها القطاع العقاري هل هي حل لمشكلة الإسكان أم أسلوب تجاري جديد من العقاريين للربح؟
- هي أسلوب من الأساليب في طرح المشروعات، وهي لا تشبه المساهمات، ولكنها من طريق المصارف، وهو أسلوب حديث لضمان حقوق الطرفين، ولكن يحتاج الموضوع إلى مزيد من التطوير والتقييم والتقنين.
يشكو العقاريون والمطورون من الشروط القاسية التي اعتمدتها الوزارة لطرح المساهمات ويعتبرونها السبب في قلة الأراضي، بينما ترى الوزارة أن هذه الشروط جاءت بعد عمليات النصب الواسعة التي تمت تحت اسم المساهمات العقارية، فما تعليقكم على ذلك؟
- الوزارة مشكورة على عملها في التنظيم والتقنين والحفاظ على حقوق المواطنين، سواء كانوا مستثمرين أو مستفيدين، وهناك بعض السلبيات تصاحب أي اجراء معين من هذا القبيل، ونرى انه بتعاون الجميع نصل الى وضع افضل مما هو عليه الآن.
"ركاز"... النمو يفرض التطور
أكد خالد القحطاني أن شركة"ركاز"اتجهت في الفترة الأخيرة للدخول في مشاريع الإعمار، مثل الأحياء مكتملة التطوير والأبراج السكنية والمجمعات التجارية، بالإضافة إلى تطوير الأراضي الخام، وجاء لزاماً عليها لتقديم خدمة ذات جودة، وتوفير المسكن المريح لجميع شرائح المجتمع بما يتناسب مع مقدرتهم الشرائية.
وأضاف أن الفرص الاستثمارية في الأساس تعتمد على أمرين، إما البحث عن الطلب المناسب الخاص بالسلعة أو الخدمة والعمل على إشباعه، أو تقديم خدمة أو سلعة جديدة والعمل على إيجاد طلب لها لبيعها، والنمو السكاني في السعودية الذي يتراوح بين 4-5 في المئة، سنوياً أوجد حاجة للوحدات السكنية تقدر بنحو خمسة ملايين وحدة سكنية بنهاية 2020. لذلك كان التطوير ضرورة ملحة. وأشار إلى أن تأسيس شركة ركاز جاء لكي تكون رائدة في نشاطها، ومتميزة في أدائها، فقد شهدت بدايات النهضة العقارية في المنطقة الشرقية، وتدرجت"ركاز"بمشاريعها من الصغيرة إلى المتوسطة، ثم طرقت باب المشاريع الكبيرة، ودخلت فيها بداية بمشروع منتجع ومرسى أمواج على مساحة مليون متر مربع على شاطئ نصف القمر، ومن ثم مشروع الفنار على مساحة 3.336.990 متراً مربعاً، وبعدها جاءت انطلاقة"ركاز"خارج حدود السعودية. وأوضح أن"ركاز"تتبنى سياسة التجديد المستمر في طرحها للمشاريع، وسوف يشهد العام المقبل 2006 بعض المفاجآت العقارية التي تتبناها الشركة، بعضها قد قطع أشواطاً متقدمة من الدراسة. لذلك هي دائماً تحمل مفاجآت في سوق العقار.