التسوية العقارية الأميركية وتداعياتها على السوق

توصلت أخيراً خمسة مصارف أميركية كبيرة إلى عقد صفقة مع السلطات الحكومية في مجال الرهن العقاري وسوء الاستعمال في نزع الملكية. فبعد أشهر من المحادثات، وافقت"ألاي فاينانشيال"و"بنك أوف أميركا"و"سيتي بنك"و"جاي بي مورغان تشايس"و"ويلز فارغو"على دفع خمسة بلايين دولار نقداً.
وتعهدت المصارف بمساعدة مالكي المنازل الذين أصحبت قيم رهون عقاراتهم أكبر من قيمة العقارات ذاتها في الأسواق، من خلال خفض قيمة القرض الأساسي. ويبلغ إجمالي التخفيضات 17 بليون دولار ويمتد خلال السنوات الثلاث المقبلة.
ووافق المقترضون المؤهلون على نيل مبلغ إجمالي يساوي ثلاثة بلايين دولار في ترتيبات خاصة بإعادة التمويل. وسيحصل الذين نُزعت ملكياتهم في طريقة غير مناسبة على مبلغ إجمالي مقداره 1.5 بلايين دولار، ما يعني إمكانية حصول كل شخص معني على ألفي دولار.
وأعلنت المصارف أن من شأن هذه التسوية مساعدة الاقتصاد وسمعة صناعة الرهن العقاري، ناهيك عن أنها خطوة مهمة جداً نحو إعادة الثقة في خدمة الرهون واستقرارها في سوق الإسكان.
لكن يصعب تخيّل أن من شأن هذه التسوية المنفردة أن تكفي لإعادة الثقة في مقدمي القروض، فالمصارف فرضت رسوماً مرتفعة على مالكي المنازل، كما فرضت على المقترضين شراء تأمين على المنازل يساوي ثلاثة أضعاف المعدلات المتوافرة في السوق.
أما بالنسبة إلى المنافع المفترضة من هذه التسوية على الاقتصاد، فيشكك خبراء اقتصاديون كثيرون فيها، فعلى صعيد معظم مالكي المنازل، يبدو مفعول هذه الصفقة شبه معدوم، إذ إن إعفاء 17 بليون دولار من قيمة القروض يمثّل نسبة ضئيلة جداً، لأن نحو 11 مليون مقترض فقط تفوق رهونهم القيمة الحقيقية لأملاكهم في السوق بواقع 17 بلايين دولار أميركي. وحسابياً، تساوي 17 بليون دولار نحو 2.4 في المئة من مجموع الرهون المرهقة للمقترضين في البلاد كلها.
ولعل السؤال الأهم الذي يطرح في شأن هذه التسوية هو: كيف سيراقَب تطبيقها، خصوصاً أن هناك العديد من برامج الإقراض والاتفاقات التي استلزمت من المصارف اتخاذ خطوات محددة، لم تحترَم؟
هناك مثلاً برنامج اعتمِد في ولاية نيفادا للمساعدة في حل مشكلة الحجم الهائل للمتعثرين ولم ينفَّذ. وفي إطار هذا البرنامج، كان على المصارف القيام بدور الوسيط مع المقترضين الذين يطلبون مساعدة، لكن إحصاءات استغرقت سنتين، انتهتا في أيلول سبتمبر الماضي، وتناولت 5771 حالة، بينت أن المصارف في 42 في المئة من الحالات إما أحجمت عن المشاركة تماماً أو لم تلتزم بجوانب من البرنامج. ولعّل ما يثير القلق أكثر كان ارتفاع نسبة عمليات الوساطة التي تعذر فيها على المقرضين الالتزام خلال الأشهر الست الأخيرة من السنتين المذكورتين.
والآن هل تلتزم المصارف بالتسوية الجديدة؟ تحمل مراقبة الالتزام أهمية كبرى، وهذا لا يوجب فقط الإشراف على برامج الإغاثة النقدية في التسوية فحسب، بل كذلك تطبيق التغيرات الواسعة في ممارسات خدمة القروض التي تترتب على الصفقة. ويتعين تكليف محاسبين وشركات استشارية التدقيق في أداء المصارف. وإذا تبيّن من خلال المراقبة أن مصرفاً ما تعذّر عن استيفاء التزاماته، يمكن فرض عقوبات مالية ضخمة على المصرف أن تكررت هذه الأخطاء.
لا بد أن الأشهر القليلة المقبلة ستشهد ظهور تفاصيل أخرى. والتفاصيل الدقيقة هي ما سيحدّد إذا كانت التسوية ستنجح. لقد فشل العديد من برامج الإقراض منذ بداية أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة. ولعّل فشل مشروع آخر لحل الأزمة يعزز انعدام ثقة العديد من المقترضين في المؤسسات الكبيرة، الخاصة والعامة، التي ساهمت في تأزيم السوق العقارية.
* كاتب متخصص في الشؤون الاقتصادية