للركود العقاري آثار إيجابية أيضاً

شهدت أسواق العقارات في المنطقة مضاربات شديدة وارتفاعاً كبيراً في أسعار الأراضي والشقق السكنية والاستثمارية وقفزة كبيرة في الإيجارات قبل بداية التأثير السلبي لأزمة المال العالمية في الربع الأخير من عام 2008، ما أدى إلى ارتفاع كبير في نسبة التضخم، بلغ 15 في المئة في الإمارات، مثلاً، إذ استحوذت نفقات الإيجارات على نسبة مهمة من رواتب الموظفين والعاملين.
وانخفضت في المقابل الأرباح التشغيلية للشركات نتيجة لارتفاع نفقاتها على رواتب موظفيها وإيجارات مكاتبها. ولذلك ارتفعت أسعار السلع المنتجة وأسعار الخدمات المختلفة، ونتيجة للارتفاع الكبير في نسبة التضخم، انخفضت القوة الشرائية للعملات المحلية وغادر عدد كبير من المقيمين إلى أوطانهم هرباً من نار الإيجارات، وتفاقمت نسبة الفقر لدى بعض شرائح المجتمع.
أما موجة التصحيح التي تعرض لها القطاع أخيراً فأدت إلى انخفاض كبير في نسبة التضخم، ليصل إلى أقل من واحد في المئة العام الماضي، ما عزز القوة الشرائية للعملات المحلية بما ساهم في تحسن بيئة الاستثمار وجاذبيته، وجعل إيجارات المساكن والمكاتب في متناول معظم شرائح المجتمع إذ أصبحت تقتصر على نسبة معقولة من المداخيل، ما حفز المستثمرين ورجال الأعمال على توظيف مزيد من أموالهم.
وأدت موجة التصحيح إلى خروج المضاربين من القطاع العقاري، بعدما لعبوا دوراً سلبياً في الارتفاع المستمر للأسعار لسنوات. وكان معظم المتعاملين في هذا القطاع تحولوا إلى مستثمرين في الأجل القريب بدلاً من البعيد، من دون الالتفات إلى الأخطار المترتبة على المضاربة في القطاع بسبب الدورات التي يمر بها.
وانتقلت المضاربة من القطاع إلى قطاع الأسهم، إذ تضخمت ثروة الأفراد بنسبة كبيرة، بما أثّر سلباً في أداء الاقتصاد الحقيقي والناتج المحلي الإجمالي لأن المضاربة وتركز السيولة في قطاعي العقارات والأسهم، لا تضيف شيئاً إلى الاقتصاد الوطني بل تمثّل فقط نقلاً للملكية والسيولة من شخص إلى آخر.
وتبرز حالياً سيطرة المستثمرين في الأجل البعيد على سوق العقارات، سواء من أجل السكن أم التأجير للحصول عل عائد معقول. وتسببت موجة طفرة العقارات في ارتفاع كبير في أسعار مواد البناء، سواء الحديد الذي تضاعف سعره مرات أم الإسمنت أم الألومنيوم أم غيرها، إضافة إلى ارتفاع أجور اليد العاملة. وقفزت بالتالي كلفة مواد البناء بنسبة كبيرة، ما رفع أسعار الشقق وإيجاراتها.
وبذلك أصبحت الوحدات العقارية في غير متناول أيدي أصحاب المداخيل المنخفضة والمتوسطة، كما تفاقمت الفوارق الطبقية. وأدت موجة الركود في قطاع العقارات إلى انخفاض كبير في أسعار مواد البناء، ما شجّع أصحاب المداخيل المنخفضة والمتوسطة على الإقبال على البناء لتأمين السكن المناسب لأنفسهم، ما ساهم في رفع مستوى الاستقرار الاجتماعي، إضافة إلى خفض تكاليف الإنفاق الحكومي على البنية التحتية.
وكانت طفرة قطاع العقارات دفعت إلى تأسيس كثير من الشركات العقارية، كما شجعت المعايير المحاسبية المتداولة هذه الشركات على إعادة تقويم أصولها من الأراضي والعقارات سنوياً أثناء الطفرة، فتضاعفت أرباحها من إعادة التقويم وليس من الأرباح التشغيلية وبيع المنتجات العقارية.
وأسفر هذا الوضع عن ارتفاع قياسي في أسعار أسهم هذه الشركات في السوق، وتركيز المضاربين على هذه الأسهم من دون الالتفات إلى أخطار دورات قطاع العقارات، فمُني المستثمرون بخسارة نسبة كبيرة من مدخراتهم.
أما اليوم فأصبحت أرباح التشغيل المصدر الأول لأرباح شركات العقارات، وأصبحت الأرباح حقيقية وليست وهمية. وساهم ركود القطاع في إصدار التشريعات المنظمة لهذه السوق وحماية كل الأطراف المشاركة، لأن الطفرة أحدثت منازعات كبيرة بين أطراف القطاع جميعاً. وساهمت موجة التصحيح أيضاً في إعادة المصارف وشركات التمويل النظر في سياساتها الائتمانية المفرطة تجاه المضاربين والمستثمرين في هذا القطاع، فعززت معايير التأكد من الملاءة المالية وتوقعات التدفقات النقدية وجودة الضمانات وسيولتها، ليصبح التمويل العقاري أكثر نضجاً، بعد إفراط في التمويل خلال الطفرة من دون الالتفات إلى الأخطار، في ظل بيع وشراء على الخريطة.
* مستشار الأسواق المالية في"بنك أبو ظبي الوطني"