ما هي الأسعار المناسبة للأراضي والمساكن؟.. «العمري» يجيب

أسعار الأراضي والوحدات السكنية باتت هاجساً يؤرق الآلاف من المواطنين خاصة أصحاب الدخول المنخفضة، والشباب في مقتبل العمر الباحثين عن مسكن مناسب لبناء أسرة، وامتلاك مسكن بأسعار مناسبة.
وفي هذا السياق، تطرق الكاتب والإعلامي والخبير الاقتصادي عبدالحميد العمري، إلى قضية أزمة السكن، في مقال له بعنوان "ما الأسعار المناسبة للأراضي والمساكن؟ "، بصحيفة الاقتصادية، حيث قال دائماً ما نقرأ ونستمع في التصريحات الصادرة عن وزارة الإسكان إلى عبارة "نستهدف توفير مساكن للمواطنين بأسعار مناسبة"، تبدأ الإشكالية من كلمتي "أسعار مناسبة"؛ التي يختلف جذرياً تفسيرها حسب الطرف المتلقي لها، وحيث إنه يغيب عني تفسيرها المقصود حسب رؤية وزارة الإسكان، إلا أنها ستكون مفهومة ومعلومة إلى حد بعيد بالنسبة للمواطن الباحث عن تملك مسكنه، حسب قدرته من حيث مستوى الدخل ومن حيث قدرته الائتمانية، وستكون عبارة "أسعار مناسبة" مفهومة ومعلومة تماماً بالنسبة للتاجر العقاري، سواء كان من ملاك الأراضي أو من المطورين.
وأضاف أن المؤكد هنا؛ أن الفارق بين ما هو "سعر مناسب" للمواطن الساعي لتملك مسكنه، وما هو "سعر مناسب" للتاجر العقاري الساعي لبيع أرضه أو منتجه العقاري، فارق كبير جداً حسبما هو مشاهد الآن في السوق، ووفقاً لما سيأتي هنا من إيضاح أكثر تفصيلاً لهذا الفارق الكبير "الفجوة السعرية الكبيرة".
وأشار إلى أنه يمكن تحديد "السعر المناسب" لتملك المواطن مسكنه، الذي سيسهم في تحقيق الهدف التنموي والحيوي بتوفير مساكن بما يناسب المواطنين، بالاعتماد هنا على مضاعف سعر المسكن إلى دخل المواطن السنوي، الذي يراوح بين أربعة وخمسة أضعاف، المتمثل في عدد السنوات اللازمة لامتلاك الفرد مسكنه، بقسمة السعر السوقي للمسكن المستهدف بالشراء على إجمالي دخله السنوي كاملاً دون أي خصم منه، وحال ظهور قيمة الناتج لتلك العملية المحاسبية بأرقام تبدأ من خمسة أضعاف "سنوات" فما دون، فذلك يعني أن "الأسعار مناسبة" وعادلة أيضاً، فيما ستعد أسعاراً غير مناسبة إذا ما تجاوزت معدل خمسة أضعاف "سنوات" فأكثر، وبالنظر إلى المضاعف الراهن في سوقنا العقارية حسب أحدث بيانات السوق العقارية، ووفقاً لنتائج مسح التوظف والأجور "الهيئة العامة للإحصاء".
وأضاف العمري قائلاً: "فالمضاعف يتحرك بين 15 ضعفاً و20 ضعفاً، علماً بأنه كان يستقر خلال 2014 وما قبله من أعوام قليلة في مستويات أعلى من 25 ضعفاً، إلا أن التصحيح المحدود للأسعار المتضخمة (بنحو 30 في المائة) خلال الفترة 2014 2018، أسهم في خفض ذلك المضاعف لما دون 20 إلى 15 ضعفاً حسب اختلاف المواقع والمدن، إلا أنه ما زال مرتفعاً جداً مقارنة بقيم المضاعف المناسبة والعادلة للأسعار، وهي القيم التي تبدأ من خمسة أضعاف "سنوات" فأقل".
وتابع قائلاً إنه وفقاً للنتائج الأخيرة لمسح التوظف والأجور 2017 الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء، الذي حدد المتوسط العام لأجور السعوديين "الذكور، الإناث" العاملين في مختلف القطاعات عند 7372 ريالاً شهرياً (88470 ريالاً سنوياً)، فالحديث هنا عن أسعار مناسبة للمساكن تتراوح بين 354 ألف ريال و442 ألف ريال للمسكن الواحد، وبالنظر إلى متوسط الأسعار الراهنة للوحدات السكنية "الفلل السكنية" في سوق العقار، على الرغم من انخفاضها بمتوسط 30 في المائة خلال 2014 2018، إلا أنها تعد أعلى من تلك المستويات المناسبة والعادلة بمضاعفات تتأرجح بين ثلاثة وأربعة أضعاف تلك الأسعار؛ وهو ما يعني للوصول فعلياً بالأسعار المتضخمة الراهنة للمساكن إلى مستوياتها "المناسبة" أمام الشريحة الأكبر من المواطنين، أن يحدث انخفاض في أسعار المساكن بنسب تراوح بين 60 و70 في المائة، التي سينتج عنها انفراج مهم في أزمة تملك المساكن بالنسبة للمواطنين، ويحدث بناء عليه تقدم فعلي وملموس على طريق معالجة تلك الأزمة التنموية الكأداء.
وشدد العمري على أنه يجب الأخذ في عين الاعتبار شريحة ذوي الأجور الأدنى، مقارنة بذلك المتوسط العام للأجور المشار إليه أعلاه، الذين يمثلون شريحة كبيرة في منشآت القطاع الخاص، حيث كشفت بيانات المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية بنهاية 2017 عن وجود 843.1 ألف عامل سعودي (47.4 في المائة من إجمالي العمالة السعودية بالقطاع الخاص)، أن أجورهم الشهرية تبلغ ثلاثة آلاف ريال شهرياً فما دون (36 ألف ريال سنوياً)؛ وهو ما يعني أن "الأسعار المناسبة" للمساكن الملائمة لهذه الشريحة من المواطنين وفقاً للمضاعف المشار إليه أعلاه، ووفقاً لمستوى أجورهم السنوية، يجب أن تتحرك تلك "الأسعار المناسبة" للمساكن بين 144 ألف ريال و180 ألف ريال كحد أعلى، وهي الوحدات السكنية غير المتوافرة بتلك المستويات السعرية المتدنية في السوق خلال الفترة الراهنة، الذي يقتضي بدوره وأهميته من وزارة الإسكان، أن تعمل على ابتكار وتصميم برامج إسكان خاصة جداً تستهدف هذه الشريحة الكبيرة من المواطنين، تختلف تماماً عما هو موجود حتى تاريخه، وتتطلب اهتماماً أكبر من لدن وزارة الإسكان.