مؤشر "الاقتصادية" العقاري: ارتفاع فائض عرض الوحدات السكنية إلى 752 ألف وحدة بنهاية 2015

عبدالحميد العمري:توقع نمو استثمارات الوحدات السكنية الجديدة إلى 82 مليار ريال ..

يقدر ارتفاع (فائض المعروض) من الوحدات السكنية الشاغرة بنهاية العام الجاري إلى نحو 752 ألف وحدة سكنية، أي بمعدل زيادة شهرية تجاوز 28 ألف وحدة سكنية وفقا للزيادة المطردة في أعدادها للأعوام الأخيرة، ليتجاوز إجمالي أعداد الوحدات السكنية على مستوى المملكة سقف 6.3 مليون وحدة سكنية. غير أنه بالنظر إلى دخول عدد من العوامل الإضافية الداعمة لزيادة المعروض من الوحدات السكنية منذ 2014، التي يقدر مجموع استثماراتها اللازمة لضخ أعداد جديدة من الوحدات السكنية للفترة 2014 - 2015 بنحو 81.5 مليار ريال، يتم تمويلها من الدفعات الدورية لصندوق التنمية العقارية، ومن الصناديق الاستثمارية العقارية التي يصل عددها إلى 90 صندوقا استثماريا عقاريا (13 صندوقا عقاريا عاما، 77 صندوقا استثماريا خاصا)، هذا دون النظر إلى الزيادة المتأتية من برامج الإسكان المعلن عنها من قبل وزارة الإسكان، التي وصلت أعدادها للمرحلة الأولى وفقا لآخر إعلاناتها لأكثر من 306.6 ألف منتج سكني (يقدر أن تمتص فائض المعروض الراهن نحو 54.4 ألف وحدة سكنية)، مقابل ضخها لأكثر من 252.2 ألف منتج سكني جديد.
وبالنظر إلى مساهمة صندوق التنمية العقارية في تلك الوحدات السكنية، التي أخذت في التصاعد بصورة أكبر خلال الأعوام الأربعة الأخيرة، وصلت بنهاية عام 2014 إلى أعلى من 16.1 في المائة (وصل عدد الوحدات السكنية الممولة من الصندوق حتى نهاية 2014 إلى أكثر من 982.2 ألف وحدة سكنية منذ الإنشاء)، وتجاوز المعدل السنوي للوحدات السكنية الممولة من صندوق التنمية العقارية لسقف 53.7 ألف وحدة سكنية سنويا، يمكن القول إن زيادة مساهمة صندوق التنمية العقارية في توفير المزيد من التمويل اللازم للأفراد، وامتصاصها بمعدلات تفوق معدلاتها السنوية السابقة من طلبات الإسكان المتراكمة لدى الصندوق، أنها بجانب بقية العوامل الأخرى المستجدة في السوق، ستلعب دورا مهما جدا ومؤثرا في إضعاف الصمود الكبير للأسعار المتضخمة كما سيأتي شرحه في الفقرات التالية من التقرير.
كل تلك التطورات المستجدة على سوق الإسكان، تشير إلى احتمال ارتفاع فائض المعروض من الوحدات السكنية بنهاية العام الجاري لأكثر من 1.02 مليون وحدة سكنية جديدة. وبالنظر إلى الارتفاع المطرد لهذا الفائض مقابل امتصاصه بما لا يزيد على 25 في المائة منه أو أدنى من تلك النسبة، وفقا لمعدلات الشراء الراهنة من قبل الأفراد، التي تعكس تفاقم أشكال الركود المسيطرة على السوق العقارية منذ أكثر من أربعة أشهر مضت، ومقابل ضخ المزيد من المنتجات الإسكانية وقروض صندوق التنمية العقارية، فإن مؤدى كل تلك التطورات الإيجابية على سوق الإسكان؛ يشير مع تعاظم حجم فائض المعروض من المساكن إلى استمرار الضغط بصورة أكبر مما هو الوضع الراهن على مستويات الأسعار، الذي راوحت نسب انخفاضه حسب آخر التقييمات في نهاية شباط (فبراير) 2015 بين 5.0 و15.0 في المائة على الوحدات السكنية الجاهزة، وبالنسبة لأسعار لقطع الأراضي السكنية بانخفاض لم يتجاوز 19.6 في المائة كأقصى نسبة انخفاض وصلت إليها، وهي بالطبع لا تقارن تلك النسب من الانخفاض بنسب التضخم الكبيرة جدا طرأت على أسعار الأراضي والمساكن طوال الفترة 2006 - 2014، التي وصلت في بعض المدن إلى أكثر من عشرة أضعافها مقارنة بمستوياتها في بداية الفترة!
الصناديق الاستثمارية العقارية
----------------------------------
بلغ عدد الصناديق الاستثمارية العقارية حتى 2014 نحو 90 صندوقا استثماريا عقاريا، بإجمالي استثمارات وصلت قيمها إلى نحو 36 مليار ريال، ووصل عدد المشتركين فيها إلى أكثر من 8.9 ألف مشترك. توزعت على 13 صندوقا استثماريا عقاريا عاما بقيمة استثمارات تجاوزت 5.0 مليار ريال، ونحو 77 صندوقا استثماريا خاصا بقيمة استثمارات ناهزت 31.0 مليار ريال. وبالنظر إلى الشروط والأحكام التي يخضع لها مديري تلك الصناديق الاستثمارية من قبل هيئة السوق المالية، وبمواجهة ضغوط الركود كما تظهره المؤشرات الراهنة لأداء السوق العقارية، تصبح الخيارات بالنسبة لتلك الصناديق العقارية وتحديدا الصناديق الخاصة منها محدودة جدا، وهو بالفعل ما خضعت له إدارات تلك الصناديق العقارية، فعلى الرغم من ارتفاع تكلفة تسويق منتجاتها عبر مختلف وسائل الإعلان، وقيامها بخفض مستويات أسعارها بنسب راوحت بين 10 و20 في المائة، وتقلص هوامش أرباحها لما دون تلك الهوامش المستهدفة عند بدء عملها، إلا أنها رغم كل ذلك واجهت صعوبة بالغة في بيع منتجاتها العقارية، وعجزها عن تمرير تلك المنتجات المتضخمة الأسعار إلى الأفراد.
وبالنظر إلى ارتفاع حجم الاستثمارات في تلك الصناديق العقارية الخاصة مقارنة بالصناديق العقارية العامة، ورغم ارتفاع المرونة التعاقدية مع المشتركين فيها (بلغ عددهم أكثر من 2.8 ألف مشترك) مقارنة بالصناديق العقارية العامة، إلا أن تأخر تصفية تلك الصناديق كما كان مخططا له بتاريخ الاشتراك فيها، وعجزها حتى تاريخه عن بيع منتجاتها، إضافة إلى ابتعادها عن تحقيق أهدافها الربحية المعلنة في تاريخ الاشتراك، كل تلك العوامل تسهم في الوقت الراهن في زيادة الضغوط على إدارات تلك الصناديق. وحيث إنها تخضع لسياسات استثمارية تأخذ بعين الاعتبار درجات المخاطرة، التي يتحمل مسؤوليتها بصورة أكبر المدير الاستثماري ممثلا في الشركة الاستثمارية المرخص لها من هيئة السوق المالية، التي يفتقر إليها المطور العقاري الشريك الاستراتيجي في إدارة الصندوق، فهذا من شأنه مع زيادة تلك المخاطر والتزاما بالصيغة التعاقدية مع المشتركين، إلى اتخاذ قرارات البيع مهما كانت النتائج! وهو ما يلغي أو ينقض تماما المرونة لدى ملاك تلك المنتجات العقارية التي يتم الترويج لها دوما، وحتى مع الاحتمال الضعيف جدا بقدرة المطور العقاري الشريك على شراء تلك المنتجات وتصفية نشاط الصندوق العقارية، لعدم توافر السيولة اللازمة للشراء، كل هذا سيؤدي إلى بيع أصول الصندوق العقاري من منتجات عقارية بأسعار أقل بكثير مما كان مستهدفا لها!
يأتي ذكر هذه الصناديق العقارية الخاصة في هذه المرحلة الحرجة من موجة الركود العقاري، بما كل ما تمثله من قيم استثمارات تناهز ال 31.0 مليار ريال، للتأكيد على دورها المحتمل والقريب في زيادة تراجع الأسعار، ولا شك أن أصولا عقارية بتلك القيم والأعداد حال بيعها وفقا للشروط والأحكام المحددة لعملها، سيكون لها الأثر الكبير جدا في مستويات الأسعار، يحدث كل هذا في ضوء ما تقدم ذكره هنا في التقرير، ومن خلال ما جاء ذكره في التقارير الاقتصادية السابقة حول أداء السوق العقارية المحلية.
إنها المتغيرات التي ستدخل دون أدنى شك في سلة اعتبارات ومحددات الشراء بالنسبة للأفراد، وهي كما تبين الإحصاءات الرسمية واتجاهات الأسعار المتجهة لمزيد من التراجع في المرحلة الراهنة، تعني تفضيل أغلب الأفراد لتأجيل توقيت شراء المساكن من قبلهم، بحثا عن فرص شراء بأسعار أدنى في المستقبل. بإضافة هذا العامل الرئيس إلى مكونات العوامل المؤثرة على أداء السوق العقارية، كونه يشكل الجبهة الأقوى والأكبر في جانب الطلب ممثلا في المشترين المحتملين من الأفراد، فإن هذا سيضيف المزيد من الضغوط على الأسعار بكل تأكيد، وهو ما سيلقي بآرائه السلبية على جانب العرض من شركات ومؤسسات في مجال التطوير العقاري، والصناديق الاستثمارية العقارية، إضافة إلى الأفراد المطورين العقاريين بصفة فردية، للبيع بأسعار متدرجة الانخفاض كما هو قائم في الوقت الراهن، سرعان ما تزداد وتيرة حجمه ونسب انخفاضه بالتزامن مع زيادة آثار العوامل المذكورة أعلاه، وهو التحول الإيجابي المأمول زيادة آثاره في الأسعار بمزيد من التراجع، واستمراره حتى تستقر الأسعار عند مستوياتها العادلة، التي ستعكس التوازن بين قوى العرض والطلب، سيأخذ مدى زمنيا يمتد إلى ما يقارب ستة إلى سبعة أعوام مقبلة، وحتى يتضح هذا السيناريو المحتمل للأفراد كونهم الشريحة الأهم بالنسبة لهذا التقرير الأسبوعي، فهو يعني خضوع الأسعار لسلم تنازلي طوال تلك الفترة المقبلة، ويعني أن المشتري الأول خلال الفترة الراهنة قد يمتلك أصلا عقاريا بأقل من متوسط سعره في العام الماضي بنسبة تراوح بين 5.0 و15.0 في المائة، وأن المشتري الثاني في العام المقبل أو الذي يليه سيتملكه بسعر أدنى من سعر العام الجاري بنسبة انخفاض مقاربة لتلك النسب، وأن المشتري الأخير سيكون معدل شرائه الأدنى مقارنة بمن سبقه! وهو أيضا ما ينطبق على البائع ولكن بشكل عكسي؛ فالبائع الأول سيتمكن من تحقيق هامش ربح أفضل من هامش ربح البائع الثاني ومن يأتي بعده في الترتيب الزمني.