مقال_تحليلي ل عبدالحميد العمري: السوق العقارية .. من العرض المفرط إلى الركود الأخير

مؤشر "الاقتصادية" العقاري: ترقّب إقرار الرسوم على الأراضي يسهم في زيادة الإحجام عن الشراء

لم تفلح الزيادة الطارئة في السيولة على القطاع التجاري في السوق العقارية المحلية، التي شهدت تضاعف قيمتها بنحو الضعف، في إخراج السوق العقارية من حالة الركود التي تقبع فيها منذ مطلع صيف العام الجاري، لتزداد حالة الركود العقاري أكثر مما سبق، ولتشهد مبيعات السوق مزيدا من التراجعات الأسبوعية، شملت هذه المرة قطع الأراضي على غير عادتها طوال الأسابيع الماضية، لتتراجع بدورها خلال الأسبوع الأخير بنحو 6.6 في المائة.
وهو الأمر المتوقع أن تتسع دائرة ركوده خلال الأسابيع المقبلة على مختلف أنواع العقارات السكنية والتجارية، نتيجة للعوامل التي سبق ذكرها في التقارير السابقة بدءا من القيود المشددة على أنظمة التمويل المقررة من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي، مرورا بالتراجع الكبير الذي طرأ على سعر النفط بأكثر من 46.0 في المائة منذ منتصف العام الجاري، تضاف إليها الخطوات الجريئة التي قامت بها وزارة العدل على مستوى إلغاء عشرات الصكوك المزورة، بما حملته من مساحات شاسعة من الأراضي تجاوزت مليار متر مربع، قدّرت أسعارها السوقية بأكثر من 1.0 تريليون ريال وفقا للبيان الأخير الصادر عن الوزارة، إضافة إلى ترقّب الأفراد وعموم أطراف السوق العقارية لما سيسفر عنه الإقرار الوشيك للرسوم (الغرامات) على الأرضي داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات من طرف المجلس الاقتصادي الأعلى.
كل تلك العوامل وغيرها مما لمسه الأفراد من ارتفاعات مبالغ فيها لأسعار الأراضي والمساكن، أصبح من المستعصي تماما على غالبيتهم اتخاذ قرار شرائهم بتلك الأسعار الخارجة عن قدرتهم الشرائية، وحتى عن قدرتهم الائتمانية وفق ضوابط وشروط التمويل العقاري الصادر أخيرا، هذا إضافة إلى فائض المعروض من الوحدات السكنية التي غطّت لوحات الإعلان عنها أغلب شوارع المدن والأحياء، عدا صفحات الإعلان في الصحف المحلية، وعبر مختلف وسائل الإعلان والتواصل والاتصال، التي يقدّر تجاوزها سقف 635 ألف وحدة سكنية جديدة مع نهاية العام الجاري، ويتوقّع أن يرتفع ذلك الفائض مع ثبات بقية العوامل المؤثرة في السوق العقارية على وضعها الراهن إلى نحو 752 ألف وحدة سكنية بنهاية العام المقبل.
الأداء الأسبوعي
-------------------
عادت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية السعودية لتسجّل ارتفاعا في إجمالي قيمتها بنهاية الأسبوع الماضي، وذلك بارتفاعها بنسبة قياسية بلغت 37.3 في المائة، لتستقر عند 11.2 مليار ريال، مقارنة بقيمتها نهاية الأسبوع السابق 8.2 مليار ريال، ويعزى هذا الارتفاع إلى الزيادة القياسية الأسبوعية في قيمة الصفقات المنفذة على القطاع التجاري، الذي ارتفعت قيمة صفقاته خلال الأسبوع بنسبة 102.6 في المائة، لترتفع من 2.7 مليار ريال إلى 5.4 مليار ريال، كما ارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية على القطاع السكني بنسبة 5.9 في المائة، لترتفع من 5.5 مليار ريال إلى 5.8 مليار ريال.
أمّا على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد عادت للانخفاض مجددا بعد ارتفاعها الطفيف خلال الأسبوع الأسبق، الذي جاء بعد ثلاثة أسابيع متتالية من التراجعات في أعدادها، مسجلة نسبة انخفاض بلغت 6.8 في المائة، لتستقر عند مستوى 5715 عقارا مبيعا خلال الأسبوع، وأتى أيضا هذا المعدل المتحقق لمبيعات الأسبوع أدنى من المتوسط الأسبوعي لعام 2014 البالغ 5800 عقار بنسبة انخفاض بلغت 1.5 في المائة، ونتج هذا التراجع في أعداد العقارات المبيعة للقطاع السكني من التراجعات التي شملت جميع أنواع العقارات السكنية المنقولة بيعا باستثناء البيوت، التي سجّلت وحيدة ارتفاعا من 34 بيتا مبيعا في الأسبوع الأسبق إلى 41 بيتا مبيعا خلال الأسبوع الأخير. بينما سجّلت بقية أنواع العقارات تراجعات أسبوعية، جاءت كالتالي: انخفاض مبيعات الأراضي الزراعية من 158 أرضا زراعية إلى 150 أرضا زراعية بنسبة انخفاض بلغت 5.1 في المائة، وانخفاض مبيعات الشقق السكنية من 400 شقّة سكنية إلى 357 شقّة سكنية بنسبة انخفاض بلغت 10.8 في المائة، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية من 33 عمارة سكنية إلى 22 عمارة سكنية بنسبة انخفاض بلغت 33.3 في المائة، وانخفاض مبيعات الفلل السكنية من 51 فيلا سكنية إلى 48 فيلا سكنية بنسبة انخفاض بلغت 5.9 في المائة، وانخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية من 5439 قطعة أرض سكنية إلى 5082 قطعة أرض سكنية بنسبة انخفاض بلغت 6.6 في المائة.
أمّا على مستوى متوسط أسعار العقارات السكنية خلال الأسبوع، فقد سجّلت متوسطات الأسعار لكافّة أنواع العقارات انخفاضا أسبوعيا باستثناء العمائر والفلل السكنية، اللتين سجّلتا ارتفاعا أسبوعيا وصل بمتوسط قيمهما إلى 2.5 مليون ريال للعمارة، ونحو 2.0 مليون ريال للفيلا. مقابل تراجع متوسطات أسعار بقية أنواع العقارات السكنية الأخرى، حيث انخفض متوسط سعر المتر المربع للأراضي الزراعية من 29.7 ريال للمتر المربع إلى 19.4 ريال للمتر المربع بنسبة انخفاض 34.7 في المائة، وانخفض متوسط قيمة البيوت من نحو 380 ألف ريال للبيت الواحد إلى 356.9 ألف ريال للبيت الواحد بنسبة انخفاض 6.1 في المائة، وانخفض متوسط قيمة الشقق السكنية من 605.6 ألف ريال للشقة الواحدة إلى نحو 600.6 ألف ريال للشقة الواحدة بنسبة انخفاض 0.8 في المائة، وانخفض متوسط سعر المتر المربع لقطع الأراضي السكنية من 732.3 ريال للمتر المربع إلى 387 ريالا للمتر المربع بنسبة انخفاض 47.2 في المائة.
مرحلة العرض المفرط (زيادة عروض البيع مقابل الإحجام عن الشراء)
--------------------------
لعل من أكثر ما يلفت الانتباه وأنت تمر عبر طرق وشوارع المدن الرئيسة في المملكة خلال هذه الفترة، هو زيادة لوحات الإعلان عن بيع الأراضي والوحدات السكنية بمختلف أنواعها بصورة لم يسبق لها مثيل، وقد تجد نفسك مارّا بأحد أحياء العاصمة الرياض خاصة في أطرافها البعيدة، أو في أيّ من المدن الرئيسة الأخرى مثل جدة أو الدمام أو الخبر وغيرها؛ أؤكّد أنّه لم يعد مستغربا أن تمر بأحد تلك الأحياء الواسعة الأطراف لتجد غالبية مساكنها خالية من السكّان، بل إنّ بعض المواقع قد تجده شبه خال من السكان تماما! فيما تكتسي جدران وشوارع تلك الأحياء بمئات اللوحات التي تحمل الإعلان عن بيعها، وقد تجد بعضها مرفقا بعديد من الإغراءات للأفراد، كأن يرفق مع الإعلان هدايا معينة حين الشراء، تبدأ من تأثيث المسكن مرورا بإهداء المشتري سيارة سيدان أو إهدائه الأجهزة والمعدات الكهربائية التي يحتاج إليها أي ساكن لمنزله الجديد. رغم كل تلك الإغراءات والمحفّزات التي لم تكن موجودة على الإطلاق قبل عامين من تاريخ اليوم، ورغم وفرة عروض بيع المساكن (شقق، فلل) بأسعار تتراوح بين 1.5 مليون ريال إلى 600 ألف ريال حسب المدينة والحي السكني، إلا أنّه لا يقابلها إلا ضعف في القوة الشرائية من قبل الأفراد، وضعف في عمليات الشراء! الذي يكشف فعليا حالة الركود التي تمر بها السوق العقارية المحلية، وهي حالة تصنّف وفقا للنظريات المتعلقة بالأسواق (بالعرض المفرط)، التي تعتبر الحالة الثالثة من الفترة الزمنية المقدّرة بنحو 18 عاما التي يكتمل خلالها تحقق أربع مراحل مختلفة في السوق العقارية في أي اقتصاد حول العالم (حسب الرسم البياني المرفق)، تبدأها من المرحلة الأولى:
الانتعاش، التي تتسم بانخفاض الشواغر من المساكن، وعدم وجود بناء جديد لها. تنتقل بعدها مع ارتفاع الأسعار السوقية إلى المرحلة الثانية: التوسّع، التي تتسم بارتفاع الأسعار السوقية للوحدات السكنية وللأراضي بطبيعة الحال، التي تغري باجتذاب مزيد من الاستثمارات والسيولة الباحثة عن قنوات للاستثمار المجدي، فتنتقل بالسوق إلى المرحلة الثالثة: العرض المفرط، التي تتسم بزيادة شواغر المساكن، زيادة بناء الوحدات السكنية، بحثا عن تحقيق مكاسب وعوائد كما حدث للاستثمارات التي تدفقت على السوق أثناء المرحلة الثانية، غير أنّها وكما تشهده السوق العقارية في المرحلة الراهنة، التي يكاد يكتمل انتقالها إلى المرحلة الرابعة والأخيرة العام المقبل: الركود، الذي بدأت السوق تشهد بعضا من ملامحه بصورة قوية مع مطلع النصف الثاني من العام الجاري، تتسم ملامح هذه المرحلة بالزيادة المفرطة في الشواغر من المساكن، واكتمال مزيد من بنائها، الذي سيشهد توقّف الاستثمار فيها من قبل القطاع الخاص، نتيجة زيادة العرض على الطلب، وهذه المرحلة قد تستغرق فترة من الزمن يحتمل امتدادها طوال الأعوام السبعة إلى الثمانية المقبلة، تشهد خلالها تراجعا في مستويات الأسعار السوقية، لتبدأ من ثم في دورة سوقية جديدة تعود من خلالها إلى المرحلة الأولى التي تحمل عنوان الانتعاش.