كيف تضلل بنوك محلية عملاءها في «عقود الإيجار التمويلي»؟

أكد مختصون أن بعض البنوك المحلية تتعمد إخفاء مؤشر السايبر تحت مسميات مغلوطة ك«المؤشر المتفق عليه» أو «المؤشر العقاري» بغرض تضليل العملاء، مؤكدين أن هذه الممارسات غير قانونية.
وطالبوا بضرورة تدخل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لحماية العملاء، بالإضافة إلى توفير مستشار قانوني لكل بنك يقوم بمهام توضيح العقود للعملاء بلغة سهلة ومفهومة، بحسب "الوطن".
ورصدت جمعية حماية المستهلك 5 مخالفات في بعض عقود الإيجار التمويلي المرتبط بمؤشر السايبر.
إيهام العميل
قال المشرف العام على «روافد» بيت الخبرة القانوني والمالي الأستاذ المشارك بجامعة جدة الدكتور أحمد الشيخ، إن "السايبر" هو سعر فائدة الاقتراض بين البنوك وهو مؤشر يؤثر في ارتفاع وانخفاض الفائدة المتغيرة في حال زيادة الفائدة الأميركية، منوها إلى أنه تم إيهام بعض طالبي التمويل بأن العمولة المتغيرة أفضل من الثابتة حتى ولو ارتفعت فستكون أقل، وأن التغير مبني على تقييم العقار كل سنتين.
وأضاف أن بعض البنوك لم توضح مخاطر "السايبر" للمقترضين، ولم يكن لدى الموظفين الفهم الصحيح لهذه العقود، وزيادة الفائدة المتغيرة لو حصلت فستكون في حدود 100 ريال ولن تزيد على ذلك، مطالبا المتعاملين مع البنوك بالاطلاع على العقود وعرضها على مستشار قانوني قبل توقيعها.
المخالفة الشرعية
من جانبه أكد المستشار القانوني عبدالله شفلوت، أن «ساما» لم تقم بدورها على الوجه المطلوب في حماية العملاء وتطبيق الأنظمة، وإيضاح كافة الأمور للعملاء، خاصة فيما يتعلق بالعقود، وقال إنه يجب على البنك أن يضمن الهيكل الإنشائي للمبنى، ولكن لا يوجد في العقود هذا المطلب، بحيث يضمن الهيكل الإنشائي مع أنه عقد إيجارة، وبالتالي يعتبر العقد غير صحيح، مفيدا أن السايبر مطبق على مستوى العالم، ولكن الإشكالية في البنوك المحلية التي تتعمد تضليل العميل وعدم إيضاح المقصود به.
وأضاف شفلوت «بعض العقود لا يذكر بها السايبر ويتم كتابة «المؤشر المتفق عليه» أو «المؤشر العقاري»، وهذه معلومة مغلوطة، ولذلك نصت أنظمة مؤسسة النقد ممثلة في نظام حماية العملاء على أن يكون في كل بنك استشاري متخصص يشرح للعميل بلغة مفهومة عن كل الإجراءات المطلوبة في العقد».
العقد الموحد
وقال الشيخ «بعد تزايد إشكالات العقود البنكية وظهور تبعاتها على المواطنين لماذا لا تلزم البنوك بالعمل بعقد موحد لكل نوع من التمويل وبالذات طويلة الأم؟ ليحفظ حقوق الطرفين، ولماذا لم يتم تفعيل قرار تعيين مستشار مالي الذي لا تطبقه البنوك ليشرح للمقترضين هذه العقود وما يترتب عليها؟».
وبين الشيخ أن من تعامل بعقود البنوك بنظام الإجارة المنتهية بالتمليك المرتبطة بالسايبر سابقا لم يبين لهم حقيقة تلك العقود وما يترتب عليها في المستقبل، وتفاجؤوا بعد ارتفاع أسعار الفائدة، وحصل لهم ضرر كبير بزيادة أقساطهم الشهرية وارتفاع نسبة الفائدة عليهم.
حماية المستهلك
بدورها قالت الأمين العام لجمعية حماية المستهلك الدكتورة سمر القحطاني، إن الجمعية وجهت بوقت سابق الدعوة للاجتماع مع عدد من المصارف السعودية التي وردت بحقها عدد من الشكاوى من قبل المستهلكين، وكذلك المصارف الأخرى التي لم ترفع نسبة الفائدة المتغيرة في عقود التمويل العقاري المرتبط بنسبة «السايبر»، وذلك للاستيضاح منهم حول الآلية المتبعة والأسباب لعدم رفعهم مبلغ القسط المستحق على المستهلك. وقد تم رفض دعوة الجمعية من قبل 3 بنوك.
وأضافت «كنا نتمنى أن تقبل مؤسسة النقد العربي السعودي دعوة الجمعية بالجلوس معهم، وذلك لمناقشة الحلول المقترحة ودراسة التوصيات التي ذكرت في ورشة العمل التي أُقيمت بتاريخ 11/ 03/ 1439، والتي سبق للجمعية أن دعت المؤسسة لها ولم تحضر المؤسسة للورشة أيضا».
وأوضحت القحطاني أن الجمعية شكلت لجنة لمناقشة قضايا وشكاوى المستهلكين التي تخص عقود التمويل العقاري المرتبط بمؤشر السايبر، وناقشت الحلول المختلفة وكيف عالجت وتعاملت البنوك مع التوصيات التي صدرت من مؤسسة النقد في نوفمبر الماضي، وذلك لمعالجة قضية متضرري السايبر، ومدى قانونية العقود من عدمه مقارنة بأنظمة مؤسسة النقد، كما تم الاطلاع على التجارب الدولية فيما يخص العقود العقارية المرتبطة بالفائدة المتغيرة.
وخرجت اللجنة بعدد من المخالفات المرصودة في بعض عقود الإيجار التمويلي المرتبط بالمؤشر المتغير.
مخالفات في عقود الإيجار التمويلي
1- مخالفة كثير من العقود للمادة الثالثة لنظام التمويل العقاري التي نصت على أن يزاول الممول العقاري أعمال التمويل العقاري بما لا يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية وبما لا يخل بسلامة النظام المالي وعدالة التعاملات، حيث وجد فيها قصور كبير في شرح وتوضيح المؤشر المتغير (السايبر/ السواب)، ما يجعل في العقد جهالة مؤثرة، وهذه العقود فيها اختلاف كبير في النسبة، فبعضها ذكر فيها أن الزيادة تكون ما بين 1 % – 15 %، بينما في عقود أخرى تم تحديد الزيادة ب1 % أو 2 % كحد أقصى.
2- مخالفة بعض العقود للفقرة (8) للمادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، حيث نصت «في حال كانت كلفة الأجل متغيرة يجب وضع ثلاثة أمثلة لمقدار الأقساط أخذا بالاعتبار كلفة الأجل الابتدائية وكلفتين أعلى وأدنى منها»، حيث لم يذكر في بعض العقود إلا مثال واحد.
3- مخالفة كثير من العقود للفقرة (13) للمادة العاشرة من اللائحة، حيث نصت على وجوب تضمين العقد إجراءات ممارسة حق الانسحاب وشروطه والالتزامات المالية المترتبة على ممارسته، حيث لم يذكر حق الانسحاب وشروطه في كثير من العقود.
4- مخالفة بعض العقود لمبادئ حماية عملاء شركات التمويل:
مبدأ المعاملة بعدل وإنصاف مع العملاء.
مبدأ الإفصاح والشفافية، حيث على شركات التمويل تحديث معلومات منتجاتهم التمويلية بحيث تكون واضحة غير مضللة، غير أن بعض العقود يعتريها الغموض لا سيما في المؤشر المتغير (السايبر/ السواب).
5- مخالفات لبعض المسؤوليات المتبادلة:
الحصول على المنتجات/ الخدمات المتلائمة مع الاحتياجات، فقد نصت الفقرة (5/8) لمبادئ حماية عملاء شركات التمويل أنه عند تقديم طلب للحصول على المنتج أو الخدمة التمويلية على شركة التمويل التأكد من ملاءمتها احتياجات العميل. غير أن بعض الممولين لا يتيحون للعميل إلا خيار التمويل بعقد الإيجار المرتبط بالمؤشر المتغير.
مؤشر السايبر (يطلق عليه المؤشر المتغير، هو سعر فائدة الاقتراض بين البنوك، ويؤثر في ارتفاع وانخفاض الفائدة المتغيرة في حال زيادة الفائدة الأميريكية).