البيع على الخارطة يحسم أزمة التمويل ويسهم في حل الإسكان

كشفت وزارة التجارة عن حجم الوحدات العقارية المرخصة للبيع على الخارطة والتي تتجاوز 17 ألف وحدة عقارية في مختلف مناطق المملكة، حيث بلغت قيمتها الإجمالية نحو 20 مليار ريال بنهاية العام 2014م. ويأتي هذا الإعلان في إطار حرص الوزارة ومساهمتها في تعزيز الثقة بالسوق العقارية، وتحفيز أنشطة التطوير العقاري المتنوعة، إضافة إلى توفير قنوات دعم وتمويل المشاريع عبر رفع مستوى الشفافية في السوق العقاري في المملكة.
وأكدت الوزارة أن المعلومات الخاصة المقدمة من المطورين أو المشترين تعامل بشكل سري وآمن ولن يتم الإفصاح إلا على ما يسهم في المحافظة على حقوق جميع الأطراف. ووفقا لإحصاءات برنامج بيع الوحدات العقارية على الخارطة التابع لوزارة التجارة والصناعة فقد بلغ إجمالي عدد الوحدات العقارية المرخصة للبيع على الخارطة في جميع مناطق المملكة 17258 وحدة عقارية، منها عدد 14834 وحدة سكنية، و354 وحدة مكتبية، و8 وحدات تجارية، و2070 تطوير أراضي، بلغت قيمتها الإجمالية 19.372.844.990 ريالا.
واتفق عدد من الخبراء في قطاع الإسكان على ضرورة وضع ضوابط مشددة لمنع المضاربات أثناء البيع على الخارطة مما يهدد بارتفاع الأسعار. ويقول الخبير العقاري خالد المبيض إن بيع العقار على الخارطة يستهدف توفير التمويل اللازم قبل بداية العمل في المشروع، وهو ما يثير المخاوف لدى البعض بشأن إمكانية عدم استكماله وضياع أموال المشترين، وبالتالي نبعت الحاجة إلى ضرورة وجود تدابير مشددة لضمان إتمام البيع بالشكل القانوني المطلوب. وأشار إلى أهمية أن يترافق ذلك مع الحد من المضاربات المحمومة التي يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع الأسعار نتيجة تناقل الملكية بشكل سريع دون بروز المنتج على أرض الواقع، مشيرا في هذا السياق إلى أن سعر البيع على الخارطة من الطبيعي أن يكون أقل نتيجة للمخاطر المرتبطة بصعوبات التطوير والتجهيز وإكمال المشاريع، وأشار إلى أنه للحد من مخاطر المضاربات ينبغي إلزام المشتري بدفع أكثر من 60% من ثمن الوحدة على الأقل حتى يعيد بيعها. من جهته رأى رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة خالد بن عبدالعزيز الغامدي أن السماح للصناديق العقارية بالبيع عبر الخارطة سيكون مضمونا من خلال القوائم المالية، متوقعا أن يسهم ذلك في حل أزمة الإسكان في ظل احتياج سنوى يصل إلى 120 ألف وحدة بينما المطروح أقل من ذلك بكثير، وغالبيته موجهة للشريحة فوق المتوسطة، ولفت إلى أن نجاح هذا التنظيم مرهون بوجود ضوابط مشددة لضمان حقوق المشترين واستلام وحداتهم في المواعيد المحددة بدون مماطلات، واعتبر التنظيم الجديد بمثابة عودة الروح إلى المطورين العقاريين الذين عانوا من أزمات مالية في فترات سابقة، كما ينعش السوق طالما شهدنا هدوءا في الأسعار، مشيرا إلى أن ضمان هيئة سوق المال للمنتج والقوائم المالية للصناديق العقارية سيكون بمثابة باعث على الاطمئنان لجميع الأطراف.
وشاركنا الرأي رئيس لجنة التثمين العقاري في غرفة جدة عبدالله بن سعد الأحمري الذي قال إن البيع على الخارطة سيسهم بشكل كبير في تحقيق التوازن المنشود بين العرض والطلب لدعم السوق العقارية، مشيرا إلى أن أسعار الأراضي باتت تشكل تحديا رئيسيا للراغبين في الاستثمار العقاري بعد أن أصبحت تمثل حوالي 60% من تكلفة العقار في حين لا ينبغي أن تزيد النسبة على 30% فقط. وأشار إلى أن البيع على الخارطة يعد أحد الوسائل المهمة لتملك العقار قبل أو أثناء مرحلة الإنشاء بتكلفة أقل، كما تتيح للمطور العقاري الحصول على تمويل مباشر من خلال الدفعات الخاصة بالمشترين. وأشار إلى أهمية التركيز على الضوابط الخاصة لضمان حقوق جميع الأطراف من خلال التهميش على سجل الأرض محل المشروع لصالح وزارة التجارة والصناعة لدى وزارة العدل، وقيام المطور بفتح حساب الضمان لتسهيل متابعة الإيداعات والمصروفات، ولا يتم الصرف إلا من خلال الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني للمشروع. وأعرب عن أمله في أن تكون هذه الضوابط محفزة على الاستثمار العقاري لمواجهة أزمة السكن.
وأشار رئيس لجنة الإسكان في غرفة جدة خالد باشويعر إلى أن آلية البيع على الخارطة من شأنها أن تخفض تكلفة التمويل بنسبة 15 إلى 20% ، مؤكدا على أهمية تلافي كل الثغرات السابقة التي أدت إلى تعثر أكثر من 300 مساهمة عقارية تعمل وزارة التجارة منذ سنوات على إنهاء ملفاتها، وما زال أمامها الكثير بسبب استمرار عمليات التحايل.
مشيرا إلى أن التجارة وضحت في وقت سابق القرار الذي يقضي بالموافقة على منح المطورين العقاريين تراخيص بيع على الخارطة للأراضي الخام، وذلك تحقيقا للاشتراطات المطلوبة لممارسة أنشطة البيع المبكر للوحدات العقارية في المملكة.
من جانبها، حذرت وزارة التجارة شركات التطوير العقاري من الإعلان عن أي مشاريع للبيع على الخارطة، ما لم يتم الحصول على الترخيص اللازم لذلك من لجنة البيع على الخارطة في وزارة التجارة. ودعت جميع المواطنين إلى عدم الاعتداد بأي إعلانات عن هذه المشاريع ما لم تتضمن الإشارة إلى التصريح من وزارة التجارة ورقم حساب الضمان الخاص بالمشروع والممنوح من قبل اللجنة، داعيا الراغبين في التملك بهذه الطريقة إلى ضرورة الاطلاع على موقع الوزارة الإلكتروني لمعرفة الشركات المرخص لها بالبيع على الخارطة.
وأكدت الوزارة أن السماح ببيع الأراضي الخام على الخارطة قبل تطويرها جاء لتوفير بدائل عن المساهمات العقارية بشكلها القديم والتي تعمل الوزارة وبشكل دؤوب على تصفيتها واسترجاع حقوق المساهمين فيها. ومن المنتظر أن يساهم القرار في تحفيز الاستثمار في مشاريع التطوير العقاري عبر ضخ مزيد من المخططات السكنية والتجارية والصناعية، إضافة إلى زيادة المعروض من الأراضي، وزيادة المنافسة بين المطورين العقاريين، حيث سيتيح للأفراد تملك العقار بتكلفة أقل. كما يسعى أيضا إلى توطين رؤوس الأموال وضخ المزيد من السيولة في السوق العقاري من خلال حصول المطور العقاري على تمويل مباشر من الدفعات المقدمة من المشترين والتي تعد أقل كلفة من المصادر التمويلية الأخرى، إلى جانب تحفيز ملاك الأراضي الخام ودفعهم للتطوير أو البيع.